Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Перспективность требования к застройщику устранить формальный существенный недостаток (демонтировать часть ЖБ антресоли), и др
Здравствуйте!
Недостаток (нарушение СНиП) заключается в том, что над зоной кухни-гостиной выступает антресоль, высота потолка под ней — 2.35м, а должна быть, согласно 5.8 СП 54.13330.2016, минимум 2.5 метра. По ДДУ застройщик обязался соблюдать СНиП и ГОСТы.
В данной ситуации я вижу два решения:
1. Самый оптимальный для меня вариант - это демонтаж застройщиком выступающей части антресоли (монолитной ЖБ плиты 15см), с компенсацией, согласно договору, стоимости потерянной площади - 8 кв. м., если такой демонтаж допустим (я сильно сомневаюсь в этом, все-таки демонтироваться будет часть ЖБ плиты). И этот вариант кажется малоперспективным. Добровольно застройщик вряд ли на это согласится. А в суде он заявит, например, что
1. нарушение СНиП по высоте в данном случае лишь формальность, так как ограничение мин. высоты создавалось с целью обеспечить определенный минимальный объем помещения, а объем после антресоли очень большой (потолки 4.65м)
2. Тот же СНиП разрешает частичное занижение высоты, например на мансардных этажах.
3. Антресоль не создает реальных проблем с эксплуатацией помещения.
4. Антресоль — монолитная ЖБ плита, соответственно это часть несущей конструкции дома.
5. Затраты на демонтаж, восстановление отделки, компенсацию стоимости 8 кв метров не сопоставимы с серьезностью нарушения СНиП.
6. Застройщик готов расторгнуть ДДУ, если дольщика не устраивает квартира.
Сам дом пока еще не сдан, отделочные работы в квартире не начинались (отделка будет чистовой), как вариант можно было бы прямо сейчас отправить застройщику претензию по демонтажу антресоли, компенсации 8 кв метров (в суде потом можно будет заявить что застройщик сам отказался устранять недостаток до проведения отделочных работ, и что теперь восстановление отделки при демонтаже — его проблема и ответственность). Но, с учетом того что я написал выше, я думаю что эта претензия будет малоперспективной. Вряд ли застройщик так просто согласится вернуть 12.5% стоимости квартиры + понести доп. расходы на демонтаж. И допустимость такого демонтажа тоже под вопросом. Под вопросом также и платежеспособность застройщика - не хочется потерять площадь без компенсации. Застройщик мелкое ООО на УСН, является в данный момент должником на 200 тысяч по исполнительному производству от 3.11.2020, однако строительство у застройщика крупное, идет беспрерывно, деньги дольщиков привлекаются, но, как известно, на них взыскание наложить нельзя.
Сейчас на некоторое недвижимое имущество застройщика наложен арест, в обеспечение исковых требований других дольщиков по качеству строительства. Интересно, если я буду предъявлять подобный иск, могу ли я требовать ареста этого же (уже арестованного) недвижимого имущества, в обеспечение своих исковых требований?
2. Мне кажется, что возможным в суде требованием устранить недостаток (демонтировать выступ антресоли) можно разве что припугнуть застройщика в претензии по компенсации уменьшения объема помещения в результате нарушения СНиП + компенсации объема по причине несоответствия высоты потолка проектной (в других помещениях). Уже было положительное судебное решение по одному иску против моего застройщика , с требованием компенсировать в т.ч. разницу в объеме, однако в том случае потолок 2.35м был на площади всей жилой комнаты, а не 1/3, как в моем случае. Сумма компенсации объема под выступающей антресолью в составит лишь около 27000, согласно моему расчету. Как вариант, можно попробовать эту сумму увеличить, добавив требование компенсировать объем в других помещениях под плитой перекрытия антресоли (санузел, коридор), на том основании, что если бы застройщик не допустил нарушение СНиП под выступом антресоли, то вся плита должна быть на высоте не менее 2.5м. Что вы думаете насчет этого? Но даже в этом случае, сумма компенсации по недостатку составит лишь 58000р, что намного меньше чем стоимость 8кв метром при демонтаже выступающей части антресоли.
Что вы думаете насчет данной ситуации, и что можете порекомендовать?
С уважением, Александр.
Мне известно про права, которые дает 214-ФЗ. Расторгать ДДУ я не планирую.
Меня интересует:
1. перспективность требования демонтажа (в т.ч. в суде) части бетонной антресоли, с взысканием стоимости демонтируемой площади.
2. перспективность требования в суде компенсировать разницу в объеме не только на площади нарушения СНиП, но и во всех помещениях под антесолью, на том основании, что если бы застройщик не допустил нарушение СНиП под выступом антресоли, то вся плита должна быть на высоте не менее 2.5м.
3. Какае шансы фактически взыскать (по исп. листу) с застройщика, которого я описал, денежные средства, и можно ли требовать в обеспечение исковых требований ареста недвижимого имущества застройщика, которое уже было арестовано по другим искам?
Здравствуйте Александр.
Думаю, что нужно смотреть проект. Если имеются отклонения в фактически исполненной работе от проектной и эти отклонения не в вашу пользу, то вы имеете право:
1. Ст. 7 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
2. Ст. 12 Гражданского кодекса РФ
Способы защиты гражданских прав
восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;
3. п. 2 ст. 7 Ст. 7 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Вы также можете отказаться от исполнения договора и вернуть уплаченные денежные средства, если в течении установленного срока на устранение недостатков дефекты не будут устранены.
п.3 ст.7 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Резюмируя, есть несколько вариантов действий.
1. И самый координальный. Вам нужно написать претензию на имя организации, где выразить требование об устранении отклонений в установленный срок. При отсутствии удовлетворения вашего требования расторгнуть договор.
2. Вы можете прибегнуть к помощи сторонних организаций, но это уже после сдачи дома в эксплуатацию, и убытки возместить за счёт застройщика.
3. Потребовать уменьшения покупной цены.
По опыту скажу, что в вопросах манипуляций с потолом застройщики не охотно идут на компромиссы.
По возникшим вопросам готов проконсультировать.
С уважением, юрист Валерий.
Уважаемые юристы, не закрывайте вопрос ранее 23.11. Так как клиенту требуется больше времени на изучение вопроса.
1. Если есть возможность демонтировать антрисоль, вы вправе осуществить демонтаж собственными силами и убытки взыскать с застройщика. Требовать компенсации за потерянные объёмы нет смысла, потому что закон противится двойной ответственности за одно и тоже нарушение.
Если демонтировать не получится, то требуйте часть стоимости потерянных объёмов.
2. Вы вправе требовать компенсации при любых отклонениях от проектных не в вашу пользу.
3. Вы также можете ходатайствовать о наложении ареста на имущество должника в вашу пользу.
При этом, если имеется несколько исполнительных производств по взысканию с одного должника в пользу нескольких разных взыскателей (в вашем случае взыскателей много, а должник один), то данные исполнительные производства подлежат объединению в сводное исполнительное производство.
Процессуально в сводное исполнительное производство объединяет исполнительные производства судебный пристав-исполнитель своим постановлением.
В данной ситуации распределение взысканных сумм между взыскателями будет субординированным (статья 111 закона «Об исполнительном производстве»). В рамках одной очерёдности (ваша очередь четвёртая) требования взыскателей удовлетворяются пропорционально сумме требований каждого.
Это значит, что в рамках одной очереди даже при недостаточности имущества для удовлетворения требований всех кредиторов, каждый получит удовлетворение исходя из значения доли в общем требовании.
1. Я не планировал требовать то и другое. Просто рассматриваю разные варианты — устранение недостатка, или компенсация объема. Лучший вариант это устранение недостатка с выплатой стоимости 8 кв метров, но у меня есть большие сомнения, что это осуществимо, и что после устранения (демонтажа) антресоли своими силами, суд встанет на мою сторону, так как этот недостаток можно считать формальным (между 2,35 и 2,5 разница небольшая, и антресоль закрывает лишь 1/3 площади комнаты). Интересно, может ли суд предписать застройщику демонтировать выступающую часть антресоли, и одновременно с этим взыскать стоимость 8кв. метров потерянной площади?
2. В санузле и коридоре высота должна примерно соответствовать проектной (2,35м), 2,5м здесь не регламентируется. Однако, если бы застройщик не нарушил высоту под выступающей антресолью, то и в санузле, и в коридоре, высота должна была составить 2,5м (плита одна). Можно ли требовать компенсации за потерянный объем в санузле и коридоре?
3. Суд может наложить арест в мою пользу на недвижимое имущество, которое уже находится под арестом по другому судебному делу (исполнительному производству)? Если застройщик не выплачивает деньги в течение какого-то периода времени, то можно будет требовать продажи арестованного имущества в пользу взыскателей, без признания застройщика банкротом?