Пункт в акте приёма- передаче квартиры об отсутствии претензий

Здравствуйте, Николай.

тоит ли подписывать акт, если планируем взыскать с продавца неустойку по статье 23.1 Закона о ЗПП? Как затем получить ключи от продавца?

Николай

Рекомендовал бы Вам в графе подпись указать, например,  «имею претензии по просрочке». И подпись.

Либо направить продавцу свой вариант акта, где уже не будет графы об отсутствии претензий.

В договоре есть согласие на односторонний акт при уклонении покупателя. Текст Акта Приёма-передачи квартиры:

Николай

Да, в этом случае, если покупатель уклоняется, то акт составляется в одностороннем порядке.

Статья 421 ГК РФ Свобода договора

4.Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В идеале, конечно, хотелось бы и Ваш договор увидеть. 

В нём прописана неустойка или иные меры ответственности?

Продавец — предприниматель (ИП или юрлицо)?

При этом продавец задержал передачу квартиры по ДКП ( не по ФЗ-214 или ДДУ) на два месяца. Стоит ли подписывать акт, если планируем взыскать с продавца неустойку по статье 23.1 Закона о ЗПП?

Николай

Добрый день!

 Вы покупате квартиру у продавца, основной вид деятельности которого — продажа квартир?

Вы уверены в том, что на данные правоотношения распространяется Закон РФ «О защите прав потребителей», согласно которому:

Настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), о владельцах агрегаторов информации о товарах (услугах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

В любом случае — рекомендую Вам при подписании акта указать в нем о наличии претензий по срокам передачи квартиры, по остальным вопросам при приеме передачи квартиры — претензии отсутствуют.

Стоит ли подписывать акт, если планируем взыскать с продавца неустойку по статье 23.1 Закона о ЗПП?

Николай

Николай, добрый день! Акт в котором указано на отсутствие претензий взыскать неустойку, обусловленную нарушением продавцом сроков передачи квартиры, определенных договором купли продажи Вам не помешают. Если нарушение действительно имеет место и изменение сроков не урегулировано в допсоглашении к договору не вижу препятствий для взыскания неустойки. Вполне распространенная практика когда пр подписания акта покупатель не спорит чтобы получить ключи без проволочек а затем предъявляет претензию по неустойке если для этого есть основания. Что касается применения к Вашим правоотношениям ст. 23.1 Закона о защите прав потребителя, то это возможно если продавец является юрлицом или ИП + суд учитывая размер ежедневной неустойки применить ст. 333 ГК и снизит ее скорее всего

Добрый день. Продавец в акте приема передаче добавил пункт 5 об отсутствии претензий.

Николай

Добрый день! Это акт приёма-передачи объекта недвижимости и в нём указывается предмет — передача и соответственно идёт речь об отсутствии претензий именно к переданному объекту.

5. Стороны каких-либо претензий друг к другу в связи с исполнением своих обязательств и по переданной Квартире не имеют.

Николай

Тут в этом пункте акта не указано каких либо обязательств по которым отсутствуют претензии, не указано, что обязательства именно по договору купли-продажи… Поэтому тут необходимо принимать и понимать буквально — речь можно сказать идёт именно об акте передачи объекта т.е. претензий по состоянию объекта нет т.к. продавец по сути обязуется передать отчуждаемый объект в нормальном состоянии, а покупатель его приять. Объект Вам передали в нормальном обговорённом состоянии — передали.

ГК РФ Статья 431. Толкование договора. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В данном пункте акта нет конкретных пояснения в отношении отсутствия претензий по исполнению договора, установленных сроков передачи по договору и.т.д. Поэтому можно толковать применительно к подписанному акту передачи — как указал выше.

Стоит ли подписывать акт,

Николай

Подписывайте акт, что бы получить ключи и пользоваться помещением по назначению.

Как затем получить ключи от продавца?

Николай

Подписывайте акт и получайте ключи.

планируем взыскать с продавца неустойку по статье 23.1 Закона о ЗПП?

Николай

Уточните данный момент? На основании чего вы хотите взыскать — если как вы указали - 

( не по ФЗ-214 или ДДУ)

Николай

Закон о защите прав потребителей применяется не по всем сделкам — и если продажа и покупка между физическими лицами — то взыскать по указанной Вами статье не получится. Вы можете взыскать пени и неустойку за задержку передачи квартиры — если в договоре прописаны данные условия. Посмотрите условия договора на предмет ответственности за несвоевременную сдачу. Подписывайте акт и получайте ключи. Отправляйте по почте заказным письмом письменную претензию о произведении выплат Вам неустойки и.т.д.  После получения претензии если они её не удовлетворяют — то можете думать о судебном взыскании. Если же продавец является юридическим лицом и осуществляет деятельность по продаже квартир уже готовых в целом — то в принципе можно и применить ФЗ о ЗПП — тогда в претензии необходимо сделать ссылку на нормы данного закона с расчётом неустойки и так же можно указать взыскание морального вреда. В данном случае текст п. 5 акта роли не играет. С Уважением.

Здравствуйте, Алексей.

При этом продавец задержал передачу квартирыпо ДКП ( не по ФЗ-214 или ДДУ) на два месяца

Собственно говоря не столь важно, на основании какого именно ФЗ Вы планируете взыскивать неустойку. Право на нее у вас возникает в силу закона, будь то 214-ФЗ, или ст.23.1 Закона О защите прав потребителей, поэтому акт приема-передачи как соглашение об исполнении обязательств  в части пункта 5 акта приема-передачи является ничтожным по смыслу ст.16 Закона О защите прав потребителей.

Аналогичную практику см. например в РешенииТаганрогского городского суда по делу № 2-6182/12 от 16 ноября 2012г., где суд указал

Положения третьего абзаца указанного акта суд расценивает как ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными Законом РФ «О защите прав потребителей».

Основываясь на этом, суд взыскал неустойку.

Вместе с тем, указание Вами каких-либо своих претензий путем исправлений, добавлений в рукописной форме прямо в акте может являться формальным основанием для возврата документов, представленных для регистрации права без рассмотрения (ч.1 ст.25 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ), хотя и далеко не факт, что возвратят.

4. Стороны подтверждают отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг и услуг, связанных с содержанием Квартиры.

Николай

А Вам зачем это вообще в акте?

В силу ст.153 ЖК РФ обязанность по оплате комуннальных услуг у Вас возникает с момента возникновения права собственности, независимо от того, имелась ли такая задолженность у предыдущего собственника или нет. Впрочем, и указание об этом также не критично, если при возникновении спора отсутствие такой задолженности будет опровергаться иными документами, из которых следует, что она возникла до принятия Вами квартиры.