Какие могут быть риски при сделке с недвижимостью с участием несовершеннолетнего?

Здравствуйте, Лариса!

      Получение разрешения органов опеки и попечительства является необходимым условием для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего, о чем указано в п.2 ст.37 Гражданского кодекса РФ.  Главная задача органов опеки в данном случае – проверить  совершается ли сделка в интересах ребенка, чтобы он в дальнейшем проживал в достойных, не хуже прежних условиях. В связи с этим,  все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Рекомендую Вам перед сделкой ознакомиться с данным распоряжением. Лучший вариант, если условие опеки заключается в необходимости заранее  обеспечить несовершеннолетнего жилой площадью в другом жилом помещении. Возможно указание в распоряжении на одновременное совершение двух сделок. Такие условия  позволяют Вам  заранее убедиться, что несовершеннолетний получил новое жилье соответствующее требованиям органа опеки  и его права соблюдены.
         Необходимо отметить, что договор купли-продажи  имущества несовершеннолетнего обязательно удостоверяется нотариусом, который проверяет исполнено ли условие опеки о заблаговременном либо одновременном предоставлении жилья детям либо, если в распоряжении указано о необходимости зачислить денежные средства от продажи квартиры на счет, открытый на имя несовершеннолетнего, — соблюдение данного условия, указывая об этом в договоре.
         Может возникнуть проблема невозможности выписать ребенка из квартиры уже после покупки жилья, поэтому рекомендую приобретать квартиру, заранее убедившись в том, что в ней не зарегистрирован несовершеннолетний, ознакомившись с выпиской из лицевого счета.
         Всего доброго!

Здравствуйте, Лариса!

 Для заключения   сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства

.Органы опеки, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, они как минимум должны остаться по площади и уровню благоустроенности, прежними.

Какие могут быть риски на этапе сделки и могут ли органы опеки затребовать возврат недвижимости, если вдруг окажется, что альтернативная недвижимость хуже имеющейся? 

Дело здесь не в том, что орган опеки истребует возврат имущества, а в том что он при ухудшении  условий  проживания несовершеннолетнего,  он не выдаст разрешения на совершение такой сделки. 

Какие документы стоит проверить особенно бдительно перед сделкой?

Поэтому до совершения сделки, необходимо убедиться в наличии распоряжения органа опеки  на разрешение продажи доли несовершеннолетнего,  в заинтересовавшей Вас квартиры. 

Со списком всех документов для совершения такой сделки можете ознакомиться по ссылке https://rosreestr.gov.ru/site/...

Добрый день! Законные представители не вправе совершать и не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства (ч 2 ст 37 ГК РФ). Такое отчуждение возможно в некоторых случаях, например при перемене места жительства ребенка (ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»)

Законом не приведен перечень обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки при проверке законности сделки по отчуждению недвижимости. По общему правилу эта сделка должна соответствовать интересам несовершеннолетнего, не должна ущемлять его имущественные права или законные интересы.

 Если несовершеннолетний на момент продажи квартиры зарегистрирован в ней по месту жительства, в договоре купли-продажи можно предусмотреть сроки снятия его с регистрационного учета либо попросить снять ребенка с регистрации. 

Такой договор будет заверяться нотариально. Удостоверив договора купли-продажи, нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом (ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате). 

Так как сделка проверяется нотариусом, выдается разрешение органов опеки, то риски минимальны в части проверки документов. А что касается выполнения требований органов опеки и возможности признания сделки недействительной, то лучше всего чтобы продавцы провели сделку по продаже этой квартиры и покупке новой одновременно , чтобы права несовершеннолетнего не были нарушены. В разрешении органов опеки может быть написано продажа квартиры с долей ребёнка разрешается, при условии, что встречная сделка пройдёт в течение месяца, в противном случае разрешение на продажу считается недействительным. Но вот как-то надо отследить, что квартира будет куплена, чтобы сделку не признали недействительной. Поэтому надо уточнять у продавца, когда будет сделка по покупке ими квартиры. 

Удачи!