Договорная страховка покупателя от незаключения сделки продавцом

Question

Требуется форма договора купли продажи , которая страхует меня от не заключения сделки по объекту недвижимости. Поясню на примере. У меня в разработке пять участков для строительства. Решается вопрос о коммерческой привлекательности и возможности застройки. После того как я решил, что на данном участке можно что-то построить я одновременно выдаю задатки владельцам участков и провожу исследование как можно использовать данный участок, вплане коммерческого использования (какие арендаторы итд). На этом этапе информация растекается к моим конкурентам и к владельцу данного участка устремляются куча ходоков. И цена может вырасти и перебить по цене могут. Но может быть и наоборот. Пока проводишь исследования вылазят неприятные подробности которые прямо говорят - этот участок неликвид или очень дорогой сьезд-выезд, или никогда не дадут разрешение на строительство. Т.е купить и потом узнать о том, что данный участок неликвид тоже неинтересно. Проще потерять задаток. Но задаток не страхует от того что кто то предложит владельцу участка сумму двух-трех задатков и не перебьет сделку. Какую юридическую конструкцию можно использовать ? В идеале было -бы идти сразу в росреестр, регистрировать там сделку, отдавать невозвратные 10% стоимости участка, а сделка вступала бы в силу после полной оплаты. Может быть это как то можно делать используя аккредитив, или какую либо безопасную сделку от сбербанка?

Дарья Горлова · Answer

Добрый день! Но задаток не страхует от того что кто то предложит владельцу участка сумму двух-трех задатков и не перебьет сделку. Какую юридическую конструкцию можно использовать ? Предварительный договор купли — продажи, где заключение основного договора будет поставлено под определенные Вами условия. Во время действия предварительного договора Вы проводите оценку объекта недвижимости, если все устраивает (поставленный условия выполнены) заключается основной договор (если не устраивает, то действие договора прекращается). Если продавец отказывается заключить основной договор, то можно использовать следующие правовые механизмы: 1) понуждение к заключению договора (ГК РФ Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке) 2) возврат задатка ГК РФ в многократном размере (Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке) В идеале было -бы идти сразу в росреестр, регистрировать там сделку, отдавать невозвратные 10% стоимости участка, а сделка вступала бы в силу после полной оплаты. Может быть это как то можно делать используя аккредитив, или какую либо безопасную сделку от сбербанка? Договор вступает в силу как только он будет подписан, можно лишь отложить срок для конкретных обязательств. Кроме того, право собственности возникнет сразу же после регистрации в Росреестре, просто при постоплате недвижимость будет в залоге у продавца.