8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1200 ₽
Вопрос решен

Требование о досрочном расторжении договора аренды загородного дома

В январе заключил договор аренды загородного дома сроком на 12 месяцев. (договор в приложении)

30 апреля получил по почте следующее уведомление:

Добрый вечер, Дмитрий!

Мы хотели бы уведомить Вас о многократных нарушениях Вами Договора найма от 14.01.2020 принадлежащего нам дома в деревне Палицы, а именно:

1.В нарушение пункта 3.3 Договора найма от 14.01.2020 и Законодательства РФ , а именно нарушив Закон № 69-ФЗ, предусматривающий единые нормативы и критерии пожарной безопасности на территории РФ; Постановление Правительства РФ № 417, которым утверждены Правила пожарной безопасности; Постановление Правительства РФ № 90, утвердившее условия введения противопожарного режима, в том числе сезонного характера был разведён

костёр 18 .03.2020 прямо на лесной части участка.

2. В нарушение пункта 3.6 Договора найма от 14.01.2020

Вы установили 18.03.2020 спортивный комплекс в несогласованном с нами месте, заранее согласовав совершенно другое место для установки( в 50 метрах от реально установленного).

3 . В нарушение пункта 3.3 Договора найма от 14.01.2020

и изначальной договоренности с нами о приоритетной важности для нас регулярной уборки в доме и предоставленной Вам квалифицированной уборщицы, за три с половиной месяца были произведены 2 (!) уборки в доме.

Кроме того, согласно нашим с Вами договоренностям, мы сдали Вам дом для проживания в выходные дни, а он практически 2 с половиной месяца используется для постоянного проживания.

Понимая ситуацию с короновирусом, мы подождали, пока карантин будет отменяться ,проявили сдержанность, и не беспокоили Вас раньше.

Однако теперь мы просим Вас освободить дом к 18.05.2020.

Хочу получить правовой анализ законности данных требований и соответствия их договору.

2) как оказалось, дом который был нам сдан расположен на участке лесного фонда, который не зарегистрирован на кадастровой карте, то есть юридически ни дома ни участка нет, как и права собственности на него.

В договор же был вписан дом арендодателя, который расположен по соседству и в котором они проживают.

Показать полностью
  • Договор найма_коттедж
    .pdf
, дмитрий, г. Москва
Геннадий Кураев
Геннадий Кураев
Юрист, г. Новосибирск
рейтинг 9
Эксперт

Здравствуйте,  Дмитрий.

Во первых, со стороны Наймодателя нарушение, так как по Договору должны были каждый раз  претензию направлять по каждому недостатку отдельно.

6.4. Договор может быть расторгнут Наймодателем досрочно в одностороннем порядке без соблюдения условий п. 6.2, в случае более чем одного нарушения условий оплаты платы за найм Объекта, при
допущении просрочки платежа более чем на 10 (десять) календарных дней, а также в случае  систематических (2 и более раз) нарушений Нанимателем иных условий Договора, при условии  заблаговременного направления письменных претензий в адрес Нанимателя по каждому факту
нарушения Нанимателем условий Договора. 

Во вторых, можно говорить о том, что режим повышенной опасности в Московской области не завершен, соответственно, можно требовать отсрочку расторжения Договора по форс-мажорным обстоятельствам

Не отменено постановление  Губернатора Московской области от 12.03.2020 № 108-ПГ «О введении в Московской области режима повышенной готовности для органов управления и сил Московской областной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) на территории Московской области»

А у Наймодателя имеется подтверждение разведения Вами костра? Данный факт фиксировался, фото, видеоматериал имеется?

С уважением!  Г.А.  Кураев

0
0
0
0
Вы установили 18.03.2020 спортивный комплекс в несогласованном с нами месте, заранее согласовав совершенно другое место для установки( в 50 метрах от реально установленного).

дмитрий

По этому поводу было письменное согласование с Наймодателем о месте установки спортивного комплекса?

0
0
0
0

3. В нарушение пункта 3.3 Договора найма от 14.01.2020

и изначальной договоренности с нами о приоритетной важности для нас регулярной уборки в доме и предоставленной Вам квалифицированной уборщицы, за три с половиной месяца были произведены 2 (!) уборки в доме.

дмитрий

А вот по этому пункту Наймодатель не прав, так как периодичность уборки и квалификация уборщицы в Договоре не прописаны.

3.3. Содержать Объект в полной исправности и соблюдать чистоту и санитарный режим в течение всего срока найма Объекта, соблюдать правила пожарной безопасности,

Также Наймодатель не прав по поводу наличия договоренностей относительно Вашего проживания только на выходных.

Договором предусмотрено Ваше право проживания в течение всего периода действия Договора.

Изменений Договора в письменном виде, как я понимаю, у Вас не было.

1.2. Срок найма Объекта устанавливается с «18» января 2020 г. до «15» января 2021 г. включительно.
1.3. Объект может быть использован Нанимателем исключительно в целях проживания, осуществление  какой-либо производственной и предпринимательской деятельности на территории Объекта не  допускается. 
6.9. Любые изменения и дополнения к Договору возможны исключительно по взаимному согласию
Сторон, подтверждаемых письменными соглашениями или договорами (новациями).  

0
0
0
0
Олег Васев
Олег Васев
Адвокат, г. Ижевск

Здравствуйте.

то есть юридически ни дома ни участка нет, как и права собственности на него.

В договор же был вписан дом арендодателя, который расположен по соседству и в котором они проживают.

дмитрий

Вы об этом? 

(кадастровый условный) номер 50:20:0050408:489, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости,
выданной «08» декабря 2017г. (далее указанное недвижимое имущество именуется — «Объект»), 

Далее, согласно п. 6.4 договора договор досрочно расторгается

6.4. Договор может быть расторгнут Наймодателем досрочно в одностороннем порядке без соблюдения условий п. 6.2,в случае более чем одного нарушения условий оплаты платы за найм Объекта, при допущении просрочки платежа более чем на 10 (десять) календарных дней, а также в случае систематических (2 и более раз) нарушений Нанимателем иных условий Договора, при условии заблаговременного направления письменных претензий в адрес Нанимателя по каждому факту нарушения Нанимателем условий Договора. 

Таким образом, условиями для расторжения договора являются:

  1. Просрочка оплаты (видимо её нет).
  2. Нарушение иных условий договора (2 и более раза). 

При этом ещё и одного акта, о котором они говорят мало, нужны претензии по каждому нарушению. Претензии не вижу в вопросе. Соответственно его требование о досрочном расторжении недопустимо. Ст. 431 ГК РФ

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Указано, что должны быть претензии, значит должны быть.

0
0
0
0
дмитрий
дмитрий
Клиент, г. Москва

да указан, соседний дом, а наш находится в двухстах метрах левее в лесу

По этому поводу можно требовать предоставления Вам дома, который указан в Договоре. 

Нарушения Вами условий Договора имеют подтверждение? Они что-либо прислали в доказательство Ваших нарушений?

0
0
0
0
Юлия Тарасова
Юлия Тарасова
Юрист, г. Санкт-Петербург

Добрый день, Дмитрий!

Поскольку Вы просили мнение 3-х юристов, выскажу свое мнение по вашему вопросу.

В соответствии с п.15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2013г. № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 „Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды“

15. Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Поэтому считаю, что ссылаться на

Но, с учетом того, что Вам по существу не передан объект Договора найма, Вы вправе требовать его предоставления Вам в найм и взыскания неосновательного обогащения за период с 25 января 2020 года.
Сделка сама по себе ничтожна, поскольку дом вообще не мог никак сдаваться в аренду. По сути у хозяина дома неосновательное обогащение я полагаю, ст. 1102 ГК РФ.

не получится, т.к. Вы фактически исполняли договор с момента его заключения.

Другой момент в том, что требования Вашего арендодателя не соответствуют условиям заключенного договора, а, следовательно, не правомерны.

Полученное Вами уведомление следует рассматривать как претензию и подготовить на нее ответ/возражения (если имеются и если Вы не согласны с изложенными в ней обстоятельствами).

Согласно п.6.4. договора наймодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора в случае систематических нарушений (2 и более раза) условий договора с Вашей стороны с обязательным предварительным направлением претензий. Если это первое обращение (претензия) к Вам от Наймодателя, то, как минимум, для расторжения договора должно быть еще одно.

Кроме того, все факты нарушения вами условий договора должны быть зафиксированы, в идеале должны быть составлены двусторонние акты фиксации нарушений или хотя бы за подписью Наймодателя и третьих незаинтересованных лиц (при условии, что Вы отказались от их подписания), иные доказательства, например, фото разведенного Вами костра на участке, фото установленной беседки в несогласованном месте (при условии опять же если есть доказательства установки ее в другом месте, обмен сообщениями, например, и т.п.).

В любом случае Вам нужно подготовить ответ на полученное уведомление, в котором указать, что отсутствуют основания для расторжения договора в одностороннем порядке, договор продолжает действовать и к 18 мая 2020 Вы его освобождать не намерены (если это, конечно, так).

Удачи Вам!

0
0
0
0
дмитрий
дмитрий
Клиент, г. Москва

по договору аренды мне был передан другой дом, который принадлежит арендодателю, о чем есть подтверждение в Росреестра. Дом же и участок, в котором я проживаю не существуют юридически, так участок не стоит на кадастре и относится к землям лесфонда. Естественно нет и дома. Получается коллизия, я арендую дом, которого нет, а передан мне дом в котором проживает фактически сам арендодатель. Таким образом, не понятны дальнейшие действия, так как даже в случае мирового соглашения, мне нужно будет возращать по акту приемки передачи то чего нет.

по договору аренды мне был передан другой дом, который принадлежит арендодателю, о чем есть подтверждение в Росреестра.

дмитрий

Договор зарегистрирован?

а передан мне дом в котором проживает фактически сам арендодатель.

дмитрий

То есть по акту приема-передачи в найм Вам был передан этот дом?



Если так, то и возвращать по акту возврата будете его же, т.е. то имущество в получении которого расписались. Де-факто имуществом же Вы пользовались. По документам, как я понимаю, у Вас все оформлено надлежащим образом.

0
0
0
0
Похожие вопросы
Защита прав потребителей
Нужна помощь в составлении претензии на расторжении договора и возврат денег на счет, при этом была оформлена рассрочка в Сбербанке
Здравствуйте! Нужна помощь в составлении претензии на расторжении договора и возврат денег на счет, при этом была оформлена рассрочка в Сбербанке
, вопрос №4059767, Наталья, г. Санкт-Петербург
Банкротство
Здравствуйте, хочу расторгнуть договор с банкротством, так как передумал, как составить расторжение договора?
Здравствуйте, хочу расторгнуть договор с банкротством, так как передумал, как составить расторжение договора?
, вопрос №4058491, Александр, г. Москва
Защита прав потребителей
По сути она должна была вернуть нам деньги за непрожитый месяц?
Здравствуйте. С 14 января по 14 февраля, ровно месяц, снимали квартиру. Бумажку с договором потеряли, но точно знаем, что речи про залог в нем не было, так же остались слова подтверждение этого от самой хозяйки в диалоге, что залога НЕТ. Была лишь предоплата за месяц вперед. После досрочного расторжения, хозяйка сказала "за второй месяц деньги не верну. договор есть договор" хотя мы не прожили этот второй месяц и залога, опять же, не было. По сути она должна была вернуть нам деньги за непрожитый месяц?
, вопрос №4058222, Мишель, г. Новокузнецк
Дата обновления страницы 16.05.2020