Я являюсь покупателем квартиры. Есть застройщик - от него договор купли-продажи. Квартира а Гурзуфе (Крым)
Нужно 10 подводных камней договора и их пути решения
Здравствуйте, Богдан.
Пункт 1. Кадастровый номер как я понял не весь указано, но можно было бы нам указать, чтобы проверить по Публичной кадастровой карте.
А так выдает кадастровый квартал
90:25:030103
Тип:
Кадастровый квартал
Кад. номер:
90:25:030103
Район:
90:25
Включает в себя:
участков:
939
с границами:
694
ОКС:
1 500
Пункт 2. Указано чем подтверждается право собственности. Это хорошо, но в настоящее время правоустанавливающим документов является выписка из ЕГРН. ТО есть, этот пункт дополнить предложением, что право собственности Продавца на квартиру подтверждается выпиской из ЕГРН, прилагается к ДКП и является его неотъемлемой частью.
Пункт 3. Указано, что отсутствуют лица имеющие право пользования по статье 292 ГК, но это нужно проверять, запросить выписку из домовой книги, историю по регистрации в квартире граждан за весь период, чтобы проверить участвовала ли квартира в приватизации и есть ли такие лица. Также нужно проверить в опеке есть ли несовершеннолетние или недееспособные за которыми закреплена указанная площадь и плюс по осужденным нужно выяснять.
Дополню.
Здравствуйте, Богдан.
6.Оплата стоимости приобретаемой Квартиры производится Покупателем по безналичному расчету в рублях, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца, в течении 5 (Пяти) рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего Договора;
Сам договор не регистрируется, регистрируется только переход парва собственности.
Согласно ст. 551 ГК РФ Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
1.Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Поэтому нужно привязать оплату к тому моменту, когда будет зарегистрирован переход права собственности на Вас, и Вы станете собственником.
1.В указанной Квартире на момент подписания настоящего Договора никто на регистрационном учете не состоит и не проживает.
Вот здесь указано, что никто не проживает, это хорошо.
3.Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего Договора отсутствуют какие-либо ограничения (обременения) прав на Квартиру, Квартира в споре не состоит, на нее не наложен арест, не обращено взыскание, не применены меры по обеспечению иска, отсутствуют притязания третьих лиц, Квартира не передана в ренту, аренду или другое пользование, лиц, обладающих правом пользования указанной Квартирой согласно ст. 292 Гражданского кодекса РФ, не имеется.
Лучше прямо указать, что эти гарантии даются как заверения по ст. 432.1 Гражданского кодекса РФ
В соответствии со ст 431.2 ГК РФ Заверения об обстоятельствах
1.Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.
В этом случае, если такие заверения будут нарушены, можно будет взыскать убытки и неустойку.
+ можно добавить, что эти заверения имеют для Вас существенное значения. И тогда можно будет взыскать не только убытки, но и расторгнуть договор.
2. Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Далее.
9.Покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемой Квартиры, которое установлено путем ее осмотра на месте перед заключением настоящего Договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков.
Вот здесь они пишут, что никаких недостатков у квартирные нет и Вы это проверили. Если это не так — и недостатки есть, то нужно на них указать.
Далее. Ещё рекомендации.
Обязательно проверить соответствует ли фактическая планировка квартиры, той, что указана в плане.
Потому что если есть расхождения — то почти наверняка это неузаконенная перепланировка.
И соответственно, если потом это выяснится, то у Вас могут проблемы, особенно если перепланировку сделали с нарушениями пожарных норм или СаНПиНов. Или согласие жильцов не получили, когда это было нужно и др.
В соответствии со ст. 29 ЖК РФ Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме
1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
Можно также в договоре это прописать — что продавец заверяет, что неузаконенных переустройства/перепланировок/реконструкций нет.
Здравствуйте
Про именно 10 пока говорить рано, но некоторые моменты уже есть.
1 — взять выписку из егрн и проверить продавца- сейчас в договоре отсутствует полный номер о регистрации права — п. 2
так же можно взять расширенную выписку, чтобы увидеть историю перепродажи квартиры.
ст 1
5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ
2- п. 12 о проживающих лицах- — никто не зарегистрирован, никто не проживает — это хорошо.
3- про оплату — если не будет никаких кредитов или аккредитивов- а просто оплата со счета на счет- то п .5 и 6 вполне достаточно.
п 6- оплата после перехода права собственности- это правильно, но писать надо — регистрации права собственности, а не договора. Сам договор не регистрируют- регистрируют именно переход прав.
4- залог не возникает- это для вас хорошо.
5 И 6 МОМЕНТЫ Отсутствуют 2 раздела по сути
1 — о неустойках в случае не оплаты квартиры, в случае какой не передачи квартиры.
2 — раздел о расторжении договора в каких то случаях — например не регистрации права, и чем то еще.
С любой стороны причем.
Задатка или аванса у вас не-т так как полная постоплата идет.
7 — П. 10
П
ередача Квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем, осуществляется по Акту приема-передачи, подписываемому обеими Сторонами согласно ст. 556 ГК РФ. Гарантийный срок на отчуждаемую Квартиру в том состоянии, в котором она передается, в т.ч. инженерное и иное оборудование Квартиры -составляет 1 (Один) календарный год с момента передачи Квартиры Покупателю по акту приема-передачи.
во первых год- это нереальный просто срок- ну неделя или месяц… но не больше, и еще — наверное все таки с момента регистрации права или оплаты, но не в том виде, как щас.
во первых год- это нереальный просто срок- ну неделя или месяц… но не больше, и еще — наверное все таки с момента регистрации права или оплаты, но не в том виде, как щас.Владимир Балашов
Так тут же о гарантийном сроке идёт речь — чем больше, тем лучше.
Гарантийный срок на отчуждаемую Квартиру в том состоянии, в котором она передается, в т.ч. инженерное и иное оборудование Квартиры -составляет 1 (Один) календарный год с момента передачи Квартиры Покупателю по акту приема-передачи.
Пункт 6. Оплата не с даты регистрации Договора а с даты перехода права собственности на квартиру к Покупателю по настоящему договору нужно прописать. Договор не регистрируется, регистрируется переход права собственности.
Пункт 8. Неустойку лучше прописать в Ваших интересах, так как в противном случае применяется статья 395 ГК по уплате неустойки за просрочку исходя из ключевой ставки ЦБ
Пункт 16. Не совсем верно указано.
Правильно указать статьи 450-452 ГК а не только статью 452 ГК.