Ответ на ряд вопросов в отношении функционирования Хостела в жилом помещении после 01.10.2019г

Здравствуйте

Если у вас это жилое именно помещение по документам- это квартира то

1)какая форма правовых отношений должна возникать между Хостелом и гостем при сдаче в субаренду жилого помещения/его части (если рассматривать вариант субаренды с физ лицом) чтобы «обойти» нововведения? Как правильно описывать? Аренда комнаты, части комнаты итп?

Анна

вот тут всегда будет договор найма, вне зависимости от нововведений именно по хостелам.

новые поправки звучат вот так

жк

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях». Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.

гостиницы — оказывают услуги на основании договора услуг- гостиничных. размещения.

Договор найма- формально совсем другой договор.

3) имеет ли право Хостел оставить название «Хостел» на интернет сайтах и других инет площадках? Вывески на самом здании?

Анна

лучше убрать — потому что как раз и получиться- хостел в жилом здании, помещении- и вы лишнее внимание привлекаете- у вас не хостел должен быть- а именно сдача в жилой коммерческий найм, жилого помещения.

5) надо ли менять существующий договор аренды жилого помещения с арендодателем? Какая форма договора должна быть?

Анна

жилые помещения идут не в аренду, а найм или поднайм.

2) на какой срок Хостел имеет право сдавать места в жилом помещении в субаренду? Посуточно? Помесячно? Надо ли Хостелу при этом составлять договор с каждым гостем? Если да, то надо ли их хранить? в каком виде? Как долго?

Анна

обычно не более 5 лет, но срок устанавливается договором — и это опять же найм, а не аренда. И если срок более года — этот договор надо регистрировать в росреестре, как и с арендой.

Вам надо уходить не только от названия деятельности и договоров- но и менять суть- чтобы в случае проверок ваши отношения не переквалифицировали- на как раз запрещенные- от штрафа смена названия не спасет, нужно именно чтобы суть отношений- был найм, а не гостиница.

И тут на чем больший срок будет заключен найм с клиентом- тем лучше, потому что мало кто заключает договор найма на день или неделю.

Обычно это от месяца и более.

Здравствуйте, Анна.

1)какая форма правовых отношений должна возникать между Хостелом и гостем при сдаче в субаренду жилого помещения/его части (если рассматривать вариант субаренды с физ лицом) чтобы «обойти» нововведения? Как правильно описывать? Аренда комнаты, части комнаты итп?

Анна

На самом деле это не поможет. Потому что как бы Вы не назвали договор — если это по сути будет именно договор гостиничных услуг — то его переквалифицируют.

И с точки зрения закона это является притворной сделкой, которая ничтожна (то есть недействительна даже без признания её судом таковой):

Статья 170 ГК РФ Недействительность мнимой и притворной сделок
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

+ общие запреты на обход закона.

В соответствии сост. 10 ГК РФ Пределы осуществления гражданских прав:

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

2) на какой срок Хостел имеет право сдавать места в жилом помещении в субаренду? Посуточно? Помесячно? Надо ли Хостелу при этом составлять договор с каждым гостем? Если да, то надо ли их хранить? в каком виде? Как долго?

Анна

Если проверяющие увидят, что это именно гостиничная деятельность, а не просто разовые договоры, и по характеру это не найм, то опять же Вы под запреты попадаете.

И тут не только в сроках дело, а в самом характере работы.

По формальным признакам последствий избежать не получится — т.е. прикрыть это сдачей в наём жилых помещений.

Здравствуйте. 

1)какая форма правовых отношений должна возникать между Хостелом и гостем при сдаче в субаренду жилого помещения/его части (если рассматривать вариант субаренды с физ лицом) чтобы «обойти» нововведения? Как правильно описывать? Аренда комнаты, части комнаты итп?

Анна

в любом случае можно под гостиницу подвести и будет у Вас найм в итоге. Но надо учитывать, как Вы заметили, что ст. 17 ЖК РФ теперь звучит так

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях». Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.

Вопрос в том что именно у Вас найм или нет. При проверке могут и гостиницей признать. 

2) на какой срок Хостел имеет право сдавать места в жилом помещении в субаренду? Посуточно? Помесячно? Надо ли Хостелу при этом составлять договор с каждым гостем? Если да, то надо ли их хранить? в каком виде? Как долго?

Анна

Если найм, то максимум 5 лет не больше. Ст. 683 ГК РФ

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Лучше конечно с каждым заключать договор. А на срок уже Вам решать. На сутки будет или нет.

3) имеет ли право Хостел оставить название «Хостел» на интернет сайтах и других инет площадках? Вывески на самом здании?

Анна

лучше нет, не афишировать. Если всё-таки присмотреться, подведут под ст. 17 ЖК РФ.

4) каково может быть название вместо Хостела, чтобы действовать в рамках закона с учётом последних изменений

Анна

просто сдача в найм жилого помещения, так проще и претензии к Вам не будет.  Ст. 671 ГК РФ

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

5) надо ли менять существующий договор аренды жилого помещения с арендодателем? Какая форма договора должна быть?

Анна

надо видеть сам договор, чтобы дать ответ.

Но по документам — это квартира 1 900 кв.м. Действуем по долгосрочному договору аренды с ИП.

Анна

Здравствуйте. Судя по размеру в целом помещения возникает вопрос. Если Вы намерены использовать его под хостел, почему бы не перевести его в нежилое? Тогда все вопросы, связанные с размещением хостела в общем-то пропадают. 

Действительно, после внесения в ст. 17 ЖК РФ последних изменений хостелы в жилых помещениях оказались под запретом. Но если в норме речь идет в основном о многоквартирных домах, в которых возможности использовать указанные помещения под хостел невозможно ни при каких обстоятельствах, то судя по Вашему описанию данный дом вовсе не является многоквартирным (хотя Вы и указываете наименование объекта недвижимости как квартира). Не совсем правда понятно что это за такая квартира. Может быть поясните — это что такой дом блокированной застройки? Что вообще он из себя представляет?