Покупатель отказывается заключать договаривая купли продажи дома

Здравствуйте, предварительный договор был заключён в письменной форме? Можете выложить копию расписки для ознакомления, необходимо понимать какие условия были согласованы вами в документах.

Здравствуйте, Наталья!

в соответствии с гражданским законодательством РФ задаток это одна из форм обеспечения обязательств и по ст.380 ГК по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

согласно ст.429 ГК в рамках предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. при этом, он должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

поэтому для того чтобы оценить ситуацию и ответить на вопрос 

Есть ли вероятность что суд принудит меня вернуть задаток?

Наталья

нужно ознакомиться с документом, который Вы подписали. 

прикрепите Ваш документ для изучения, личные данные можете вымарать.

пришли к словесному соглашению что я выпишусь в течении недели после заключения сделки и он был согласен .

Наталья

это ничего не меняет, если в подписанном документе Вы закрепили иное.

Здравствуйте,  Наталья.

Как указали коллеги важно соответствует ли Ваша расписка требованиям к предварительному договору, определен ли в ней предмет договора, срок заключения основного договора купли-продажи, условия договора.

Также нужно смотреть условия договора о задатке, возможно применить условия об авансе, если нечетко прописаны условия задатка.

Гражданский кодекс

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

 
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

 
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Если указанный условия определены в расписке (предварительном договоре) то при возникновении спора в суде, суд будет устанавливать кто уклонялся от заключения сделки и кто виновен в незаключении основного договора.

Если покупатель известил Вас письменно с предложением прибыть на заключение сделки в Росреестр 15 мая, то если Вы не выполните условия предварительного договора и не снимитесь с регистрационного учета по месту жительства в указанный день, то виноваты в незаключении основного договора будете Вы, соответственно и последствия для Вас будут в виде возможного обязания Вас исполнить условия сделки и продать Вам квартиру, либо вернуть задаток в двойном размере.

Если же предложение заключить сделку ни покупателем ни Вами письменно не направлено (не вручено) другой стороне до 15 мая включительно, то предварительный договор прекращает свое действие и Вы не несете ответственность по задатку и просто будете обязаны его вернуть и все.

Гражданский кодекс

Статья 429. Предварительный договор

 
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Устное соглашение о том, что Вы снимитесь с регистрационного учета по месту жительства после заключения сделки силы не имеет, так как нужно было его заключать в той же форме что и предварительный договор, в письменной форме.

Можете прикрепить документы (расписку, предварительный договор с покупателем, если таковой заключался) к вопросу, мы дадим им оценку.

С уважением! Г.А.  Кураев

Здравствуйте, Наталья!

К договору о задатке применяется специальная требования, так в соответствии со ст.380 ГУ РФ

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Т.е. исходя из прямого толкования закона, в письменном соглашении между сторонами должно быть точно указано о том, что передаваемая сумма является именно задатком, обеспечивающим исполнение обязательства сторон по заключению основного договора купли-продажи.

При этом судебная практика сводится к следующему:

из смысла и содержания статьи 381 ГК РФ задаток подлежит возврату при прекращении обязательства по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ), но не в качестве санкции за ненадлежащее исполнение условий договора, лишающей продавца части цены имущества. При этом взыскание задатка или оставление его у себя лишает кредитора права требовать исполнения в натуре.

Следовательно, требование об уплате задатка может быть применено только в случае, если нарушение договора приводит к его расторжению и прекращению обязательства.

Однако, удовлетворяя требования покупателя о взыскании с продавца перечисленной суммы задатка, составляющих часть стоимости имущества по договору купли-продажи, арбитражный суд в нарушение требований статьи 381 ГК РФ не установил факт невозможности исполнения обязательства либо его прекращения по соглашению сторон и не исследовал условия договора на предмет их соответствия указанной норме права.http://fasdvo.arbitr.ru/node/13961

В Вашем случае важно то, каким образом закреплены письменные обязательства сторон, в данном случае таким документом будет являться расписка. От ее содержания в большей степени зависит какие правила будут применимы. 

Как я вижу ситуацию, покупатель просто отказался от исполнения своих обязательств, предложив расторгнуть предварительное соглашение о купле-продажи не дождавшись наступление события (15 числа, срок снятия с учета оговорен не был)… Он сам предложил подписать акт приема-передачи дома и вернул ключи, таким образом отказавшись от исполнения своих обязательств. Поэтому в суде (если до этого дойдет) можно строить защиту именно на этом. Отказ покупателя от заключения основного договора купли-продажи. В таком случае возвращать задаток Вы не обязаны, поскольку он сам отказался от договора. Задаток является Вашей гарантией на заключение сделки.

Что бы консультация более полной, желательно увидеть расписку. Поскольку если из ее содержание не следует, что передаваемая сумма является задатком, то она будет расценена авансовым платежом, а аванс подлежит возврату в любом случае, независимо кто отказался от исполнения обязательств по соглашению.

С уважением, Алина Пучко.