Сдача в наем квартиры физлицом, не собственником

Здравствуйте!

Да, законодательство допускает такой вид сделок.В соответствии со ст.615 ч 2 ГК ПФН

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ, арендатор жилого помещения является нанимателем, арендодатель — наймодателем

То есть такой вид сдачи имущества вполне законный.

Что касается оплаты налогов с данного дохода, то за полученный доход физическое лицо должно оплатить в бюджет НДФЛ  13% и сдать налоговую годовую декларацию 3-НДФЛ за налоговый период, в котором был получен доход.

Добрый день, Владимир. В целом схема является на настоящий момент законной. Договор безвозмездного пользования может быть заключен между физ.лицами. Запрета в ГК на это не существует. Получив имущество по данному договору Вы вправе сдавать его в аренду. Единственное предусмотрите данное условие в самом договоре безвозмездного пользования.

Далее, по данному виду договора дохода у Х не образуется. Посмотрите по этому поводу позицию, высказанную Минфином в Письме от 25.08.2014 № 03-11-11/42295

В соответствии со статьей 689 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя — вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

К договору безвозмездного пользования применяются правила о договоре аренды, предусмотренные отдельными положениями статей 607, 610, 615, 621 и 623 ГК РФ.

При предоставлении имущества в безвозмездное пользование у физического лица-ссудодателя не возникает доход, учитываемый при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.

Заместитель
директора Департамента
Р.А.Саакян

Исходя из того, что Y не является ИП внереализационного дохода в силу 250 НК от безвозмездного получения имущества в пользование у него не образуется. Исходя из того, что Х не является ИП или предприятием не будет здесь у Y  и дохода в  натуральной форме — статья 211 НК. Т.е. с этих точек зрения все нормально.

Ограничений на сдачу Y данной квартиры в аренду от своего имени и в своих интересах на режиме НПД в рамках ФЗ от 27.11.2018 N 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“ в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан)», которые установлены статьями 4 и 6 я в данной схеме не вижу, в связи с чем считаю схему совершенно рабочей и применимой на практике. Поэтому считаю, что Y может регистрироваться в качестве налогоплательщика НПД, сдавать квартиру в аренду и оплачивать налог по указанной системе — 4% при сдаче физ.лицам.

Порядок регистрации в качестве налогоплательщика НПД определен 

При этом сам порядок изложен в 

Статья 5. Порядок и условия начала и прекращения применения специального налогового режима
 1. Физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, изъявившие желание перейти на специальный налоговый режим, обязаны встать на учет в налоговом органе в качестве налогоплательщика.

2. Постановка на учет в налоговом органе гражданина Российской Федерации в качестве налогоплательщика осуществляется налоговым органом на основании заявления о постановке на учет, сведений из паспорта гражданина Российской Федерации и фотографии физического лица, если иное не предусмотрено настоящей статьей. Для граждан Российской Федерации, воспользовавшихся доступом к личному кабинету налогоплательщика для постановки на учет в налоговом органе в качестве налогоплательщика, представление сведений из паспорта гражданина Российской Федерации, фотографии физического лица не требуется.
3. Постановка на учет в налоговом органе в качестве налогоплательщиков граждан других государств — членов Евразийского экономического союза осуществляется налоговым органом на основании заявления о постановке на учет при использовании доступа к личному кабинету налогоплательщика, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
4. Заявление о постановке на учет, сведения из паспорта гражданина Российской Федерации, фотография физического лица формируются с использованием мобильного приложения «Мой налог»

Но все это на настоящий момент. Закон новый, и на мой взгляд сырой. Я предполагаю что в закон будут вноситься изменения, а так же разьяснения со стороны Минфина. Но пока схема рабочая.

С уважением Евгений Беляев

Владимир, добрый день! К сказанному коллегой добавлю, что у получателя ссуды доход в натуральной форме мог бы возникнуть в случае если ссудодателем выступал бы ИП или юрлицо, в случае когда ссудодателем является физического лицо у получателя дохода в натуральной форме не возникает, это следуется из положений ст. 211 НК РФ

При получении налогоплательщиком дохода от организаций и индивидуальных предпринимателей в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества, налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг) иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 105.3 настоящего Кодекса.

(Письмо Минфина России от 05.07.2013 N 03-04-06/25983)

Что касается схемы владения, т.е. когда доход от аренды получает не собственник а иное лицо которому в установленном порядке переданы права на имущество, то в этом плане закон о самозанятых (422-ФЗ) не содержит ограничений, так согласно ст. 6 данного закона

2. Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы:
1) получаемые в рамках трудовых отношений;
2) от продажи недвижимого имущества, транспортных средств;
3) от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений);

а например упрощенная система налогообложения допускает осуществление предпринимательской деятельности при сдаче в аренду недвижимости исключительно собственником такой недвижимости. В 422-ФЗ такого ограничения нет