Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Сдача в наем квартиры физлицом, не собственником
Гражданин РФ Х (физлицо) является единоличным собственником квартиры в Москве. По договору ссуды он передал квартиру Гражданину РФ Y (физлицо), разрешив при этом Гражданину Y извлекать личный доход путем сдачи ее в наем (аренду). Гражданин Y сдает ее по договору найма (аренды), для него это – единственный вид деятельности.
1. Является ли такая юридическая схема законной ?
2. Каковы налоговые последствия для всех сторон в/у юридической схемы ?
3. Вправе Гражданин Y применить режим НПД по N 422 – ФЗ ?
4. Если в/у юридическая схема не законна, то какую, оптимальную по налогообложению для Гражданина Y, можно порекомендовать взамен, сохранив нулевую доходность сделки для гражданина X ?
(В интернете имеется много обоснованных, в т.ч. с привлечением актов судебных инстанций, утвердительных ответов на Вопрос 1 для случая, когда Гражданин Y – ИП, но в данном случае – просто физлицо.)
Уважаемые эксперты,
Спасибо за отклик на мой вопрос.
К сожалению, у меня складывается впечатление, что схема не столь однозначна в части юридического обоснования.
Так, отвечая на вопрос в форуме ранее
https://pravoved.ru/question/1...
один из консультантов (Юрлов Игорь, юрист, г. Москва) дал суждение, цитирую: «Это возможно, но договор должен быть именно как с ИП. Потому что физлицо может использовать эту квартиру только для проживания, но не для предпринимательской деятельности.»
Здесь мы сталкиваемся с необходимостью оценки вида деятельности Гражданина Y. А именно, является ли она предпринимательской?
При утвердительном ответе на вопрос ФНС предложит Гражданину Y оформить ИП, полагая деятельность Гражданина Y не законной. Со всеми, разумеется, налоговыми последствиями.
Вопрос об отнесении к предпринимательской деятельности сдачи физлицом собственного или не собственного жилья в наем/аренду, к сожалению, как я понимаю, не имеет однозначного ответа в законе. Однако касательно собственного жилья он нашел отражение в юридической литературе и, наконец, письмах ФНС. Вердикт: сдача физлицом собственного жилья в наем/аренду не относится к предпринимательской деятельности.
Между тем, в моем вопросе речь идет о не собственном жилье у гражданина Y. И потому обращаюсь как к уважаемым экспертам, давшим мне консультацию, так и ко всем юристам форума. Просьба, пожалуйста, сообщить оценку ситуации с учетом вышеуказанной особенности.
Спасибо всем заранее.
Здравствуйте!
Да, законодательство допускает такой вид сделок.В соответствии со ст.615 ч 2 ГК ПФН
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
В соответствии со ст. 671 ГК РФ, арендатор жилого помещения является нанимателем, арендодатель — наймодателем
То есть такой вид сдачи имущества вполне законный.
Что касается оплаты налогов с данного дохода, то за полученный доход физическое лицо должно оплатить в бюджет НДФЛ 13% и сдать налоговую годовую декларацию 3-НДФЛ за налоговый период, в котором был получен доход.
Добрый день, Владимир. В целом схема является на настоящий момент законной. Договор безвозмездного пользования может быть заключен между физ.лицами. Запрета в ГК на это не существует. Получив имущество по данному договору Вы вправе сдавать его в аренду. Единственное предусмотрите данное условие в самом договоре безвозмездного пользования.
Далее, по данному виду договора дохода у Х не образуется. Посмотрите по этому поводу позицию, высказанную Минфином в Письме от 25.08.2014 № 03-11-11/42295
В соответствии со статьей 689 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя — вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
К договору безвозмездного пользования применяются правила о договоре аренды, предусмотренные отдельными положениями статей 607, 610, 615, 621 и 623 ГК РФ.
При предоставлении имущества в безвозмездное пользование у физического лица-ссудодателя не возникает доход, учитываемый при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.
Заместитель
директора Департамента
Р.А.Саакян
Исходя из того, что Y не является ИП внереализационного дохода в силу 250 НК от безвозмездного получения имущества в пользование у него не образуется. Исходя из того, что Х не является ИП или предприятием не будет здесь у Y и дохода в натуральной форме — статья 211 НК. Т.е. с этих точек зрения все нормально.
Ограничений на сдачу Y данной квартиры в аренду от своего имени и в своих интересах на режиме НПД в рамках ФЗ от 27.11.2018 N 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“ в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан)», которые установлены статьями 4 и 6 я в данной схеме не вижу, в связи с чем считаю схему совершенно рабочей и применимой на практике. Поэтому считаю, что Y может регистрироваться в качестве налогоплательщика НПД, сдавать квартиру в аренду и оплачивать налог по указанной системе — 4% при сдаче физ.лицам.
Порядок регистрации в качестве налогоплательщика НПД определен
При этом сам порядок изложен в
Статья 5. Порядок и условия начала и прекращения применения специального налогового режима
1. Физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, изъявившие желание перейти на специальный налоговый режим, обязаны встать на учет в налоговом органе в качестве налогоплательщика.
2. Постановка на учет в налоговом органе гражданина Российской Федерации в качестве налогоплательщика осуществляется налоговым органом на основании заявления о постановке на учет, сведений из паспорта гражданина Российской Федерации и фотографии физического лица, если иное не предусмотрено настоящей статьей. Для граждан Российской Федерации, воспользовавшихся доступом к личному кабинету налогоплательщика для постановки на учет в налоговом органе в качестве налогоплательщика, представление сведений из паспорта гражданина Российской Федерации, фотографии физического лица не требуется.
3. Постановка на учет в налоговом органе в качестве налогоплательщиков граждан других государств — членов Евразийского экономического союза осуществляется налоговым органом на основании заявления о постановке на учет при использовании доступа к личному кабинету налогоплательщика, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
4. Заявление о постановке на учет, сведения из паспорта гражданина Российской Федерации, фотография физического лица формируются с использованием мобильного приложения «Мой налог»
Но все это на настоящий момент. Закон новый, и на мой взгляд сырой. Я предполагаю что в закон будут вноситься изменения, а так же разьяснения со стороны Минфина. Но пока схема рабочая.
С уважением Евгений Беляев
Уважаемый господин юрист. Спасибо за суждение.
Закон новый, и на мой взгляд сырой. Я предполагаю что в закон будут вноситься изменения, а так же разьяснения со стороны Минфина. Но пока схема рабочая.Евгений Беляев
К сожалению, подобные сомнения имеются у многих. Сначала вывести на божий свет, затем взять в ежовые рукавицы…
Владимир, добрый день! К сказанному коллегой добавлю, что у получателя ссуды доход в натуральной форме мог бы возникнуть в случае если ссудодателем выступал бы ИП или юрлицо, в случае когда ссудодателем является физического лицо у получателя дохода в натуральной форме не возникает, это следуется из положений ст. 211 НК РФ
При получении налогоплательщиком дохода от организаций и индивидуальных предпринимателей в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества, налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг) иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 105.3 настоящего Кодекса.
(Письмо Минфина России от 05.07.2013 N 03-04-06/25983)
Что касается схемы владения, т.е. когда доход от аренды получает не собственник а иное лицо которому в установленном порядке переданы права на имущество, то в этом плане закон о самозанятых (422-ФЗ) не содержит ограничений, так согласно ст. 6 данного закона
2. Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы:
1) получаемые в рамках трудовых отношений;
2) от продажи недвижимого имущества, транспортных средств;
3) от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений);
а например упрощенная система налогообложения допускает осуществление предпринимательской деятельности при сдаче в аренду недвижимости исключительно собственником такой недвижимости. В 422-ФЗ такого ограничения нет
Уважаемая г-жа юрист, по-видимому Вы не обратили внимание на то, что в моем вопросе квартира от Гражданина X передается гражданину Y по договору ссуды, а не аренды. Просьба, пожалуйста, уточнить ответ с учетом этого.
С уважением, Владимир
Прошу прощения, уточняю ответ:
Договор безвозмездного пользования жилым помещение также является вполне законным, он предусмотрен ст. 689 ГК РФ.Законодательством это не запрещено.Соответственно, гажданин Х не получает никаких доходов по договору безвозвездной передачи квартиры в пользование, и налоги не оплачивает.
Гражданин У по своему выбору может применить режи НПД по ФЗ О самозанятых либо отчитываться по 3-НДФЛ, как указано ранее.
Как Вы правильно отметили, судебные споры, в основном, возникают, когда взятое в безвозмездное пользование помещение используется в предпринимательской деятельности.
В Вашем случае стороны договора ссуды-физические лица, и проблем возникнуть никаких не должно, т.к. такие договоры предусмотрены законодательством.