Изменение ставки НДС в договоре аренды нежилого помещения

Добрый день! В соот. с.п. 1 ст. 168 НК РФ: "

При реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик (налоговый агент, указанный в пунктах 4 и 5 статьи 161 настоящего Кодекса) ДОПОЛНИТЕЛЬНО к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога".

Однако, если в договоре прописана конкретная фраза НДС 18%, то вопрос об увеличении НДС до 20% может быть решен только в договорном порядке.

Добрый вечер, Сергей!

Как изменится арендная плата в 2019 году в связи с увеличение НДС до 20%?

Доход арендодателя уменьшится за счет увеличения ставки, поскольку размер ставки  устанавливают не стороны договора, а НК РФ. 

В силу п. 3 ст. 168 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав, а также при получении сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок соответствующие счета-фактуры выставляются не позднее пяти дней считая со дня отгрузки товара (выполнения работ, оказания услуг), со дня передачи имущественных прав или со дня получения сумм оплаты (частичной оплаты).

Соответственно, если будет аванс  до 01.01.2019 в счет предстоящих поставок, подлежащих обложению по базовой ставке НДС — то ставка 18%.

А вот далее при поставке товаров (работ, услуг), в счет которых получены авансы, после 01.01.2019 «отгрузочные» счета-фактуры оформляются поставщиком исходя из ставки НДС 20 % (Письмо Минфина России № 03-07-05/55290).

Здравствуйте, Сергей. С 2019 года НДС нужно будет платить по ставке 20 % за аренду в 2019 году. По этому поводу есть письмо ФНС от 23.10.18 г. № СД-4-3/20667@, в котором подробно все разъяснено, в том числе и в части необходимости изменения договора. 

1. Общий порядок применения с 01.01.2019 налоговой ставки по налогу на добавленную стоимость  в размере 20 процентов.  

Согласно  подпункту «в» пункта  3 статьи 1 Федерального закона  № 303-ФЗ  с 1 января 2019 года в отношении товаров (работ, услуг), имущественных прав, указанных в пункте 3 статьи 164 Налогового кодекса Российской Федерации (далее-Кодекс), налоговая ставка по налогу на добавленную стоимость (далее – НДС) установлена в размере 20 процентов.       
Пунктом  4 статьи 5 Федерального закона от 03.08.2018 № 303-ФЗ предусмотрено, что   налоговая ставка  по НДС в размере 20 процентов  применяется в отношении товаров (работ, услуг), имущественных прав, отгруженных (выполненных, оказанных), переданных начиная с 1 января 2019 года.
При этом исключений по товарам (работам, услугам), имущественным правам, реализуемым по договорам, заключенным до вступления в силу Федерального закона  № 303-ФЗ, и имеющим  длящийся характер с переходом  на 2019  и последующие годы,   указанным Федеральным законом не предусмотрено.
Следовательно, в отношении товаров (работ, услуг), имущественных прав,  реализуемых (выполненных, оказанных) начиная с  1 января 2019 года, применяется налоговая ставка по НДС в размере 20 процентов, независимо от даты  и условий  заключения договоров на реализацию указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав.
При этом на основании пункта 1 статьи 168 Кодекса продавец дополнительно к цене отгружаемых начиная с 01.01.2019 товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав сумму налога, исчисленную  по налоговой ставке в размере 20 процентов.
В этой связи внесение изменений  в договор  в части изменения размера ставки НДС не требуется.  Вместе с тем, стороны  договора вправе уточнить порядок расчетов  и стоимость  реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав в связи с  изменением налоговой ставки по НДС.
Также необходимо учитывать, что изменение  налоговой ставки не изменяет для налогоплательщика  порядок и момент определения налоговой базы по НДС.

Как изменится арендная плата в 2019 году в связи с увеличение НДС до 20%?

Сергей

Сергей, добрый день! Согласно ст. 5 Федерального закон от 03.08.2018 N 303-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах»

Положения абзаца третьего пункта 4 статьи 158, пункта 3 статьи 164, абзаца третьего пункта 9 статьи 165 и пункта 5 статьи 174.2 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении товаров (работ, услуг), имущественных прав, отгруженных (выполненных, оказанных), переданных начиная с 1 января 2019 года.

таким образом, вне зависимости от условий договора, к арендной плате начиная с 01.01.2019 Вы должны будете прибавлять НДС из расчета 18 а не 20 %. С учетом этого целесообразно внести в договор изменения в части корректировки ставки НДС с 18 на 20%, а также в части размера арендной платы поскольку в ином случае уменьшиться Ваш доход как арендодателя на 2% НДС.

Добрый вечер, Сергей.

Из-за увеличения ставки по НДС с 18% до 20% в заключенный договор аренды необходимо вносить изменения через подписание дополнительного соглашения, которое вступит в силу с 01.01.2019 г. (с учетом разъяснений, содержащихся в Письме ФНС России от 23.10.2018 № СД-4-3/20667@ «О порядке применения налоговой ставки по НДС в переходный период»). 

Также надо отметить, что нужно помнить про положения п. 3 ст. 614 ГК РФ и условия договора, касаемые указанных положений (при наличии таковых).

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

На мой взгляд, увеличение ставки по НДС не является основанием для того, чтобы стороны были не вправе изменять размер арендной платы чаще одного раза в год, поскольку изменение ставки НДС не зависит от воли сторон. Это на тот случай, если иное не предусмотрено договором аренды, когда размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год. Иными словами, изменение размера арендной платы из-за повышения ставки НДС «не считается», учитывая правило п. 3 ст. 614 ГК РФ, поскольку обусловлено не волей сторон (с учетом ст. 421 ГК РФ), а изменениями в законе, обязательными к исполнению. 

НК РФ Статья 3. Основные начала законодательства о налогах и сборах
 1. Каждое лицо должно уплачивать законно установленные налоги и сборы. Законодательство о налогах и сборах основывается на признании всеобщности и равенства налогообложения. При установлении налогов учитывается фактическая способность налогоплательщика к уплате налога.