Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупка квартиры в многоквартирном доме на земле ИЖС
Здравствуйте, хочу купить жилое подвальное помещение в многоквартирном доме, но дом находится на земле ИЖС. Правособственности у собственника есть. Помещение стоит на кадастровом учёте, как жилое.
Помещение продается вместе с долей на землю ИЖС на которой стоит дом.
Этот дом могут признать для сноса и лишить собственников права собственности, так как дом стоит на ИЖСой земле?
Какие ещё могут быть риски?
- WhatsApp Image 2018-11-23 at 10.55.03(2).jpeg
Здравствуйте, Сергей.
Да, вы верно понимаете, что есть риск применения статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке, так как ВРИ земельного участка не для МКД, а для ИЖС.
Регистрация права собственности Вас от этого иска не защищает.
В случае сноса самовольной постройки Вы будете вправе предъявить иск к лицу, построившему самовольную постройку о возмещении Вам убытков.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
23. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое
(ред. от 23.06.2015)
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой
регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В
мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть
указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной
постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о
прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.24.
Если ответчик, против которого принято решение о сносе
самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.
По остальным рискам, закажите выписку из ЕГРН о правах и об обременениях на указанный объект недвижимости.
Зайдите на сайт банкротств и на сайт арбитражного суда, нет ли в отношении продавца заявлений о признании его банкротом.
Если обременений, залогов, арестов на указанном помещении нет, то можете покупать.
С уважением! Г.А. Кураев
Сергей, здравствуйте!
Вопрос о признании Вашего помещения жилым очень шаткий. Даже не то, чтобы всего дома — с ним вполне всё понятно. Пока не началась массовая компания по сносу самостроя — дом будет стоять (если не будет отдельного интереса со стороны кого-то вхожего в Администрацию).
Однако Ваше помещение не соответствует требованиям жилого помещения, установленным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 28.02.2018) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»
А именно:
23. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.
Относительно соглашения о разделе совместной собственности — ход застройщика понятен, только у Вас даже номера квартирам не присвоены.
В идеале, такие схемы оформляют через суд путем подачи иска одного или нескольких сособственников к другим сособственникам о выделении одли жилого дома в натуре. Таким образом через пару заседаний можно получить решение суда с признанием за каждым собственником отдельной квартиры.
Для администрации будет сложнее что-либо сделать в такой ситуации.
Если Вы сейчас рассматриваете этот вариант к покупке — не связывайтесь от слова «вообще». На данный момент законодательно дом в очень шатком положении, дальше улучшений уже не будет. Могут быть только ужесточения. Борьба с самостроем ведется сейчас по всей стране и с каждым годом всё больше ужесточается для собственника и упрощается для администрации.
Здравствуйте, Сергей!
Судя по правоустанавливающим документам изначально дом был не МКД а именно индивидуальным жилым домом… и принадлежал на праве общей долевой собственности нескольким лицам, также как и сам земельный участок, предназначенный для ИЖС… Соглашением от 04.12.2015г. сособственниками данный индивидуальный жилой дом был разделен на отдельные помещения, что прямо предусмотрено законом…
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.http://www.consultant.ru/docum...
В силу положений Закона N 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.(Письмо Министерства экономического развития РФ от 7 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-3939 «Относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка»)http://www.garant.ru/products/...
Образование многоквартирного дома может сопровождаться созданием или образованием (путем преобразования (объединения, раздела) других помещений) новых помещений в таком доме, сведения о которых также должны быть воспроизведены в соответствующем разделе технического плана здания (многоквартирного дома). Исходя из части 4.1 статьи 25 Закона о кадастре при постановке на учет многоквартирного дома орган кадастрового учета осуществляет постановку на учет всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме).http://www.garant.ru/products/...
Однако после реального раздела жилого дома ВРИ земельного участка должно было быть изменено… но собственниками этого сделано по какой-то причине не было…
вид разрешенного использования земельного участка соответствующего объекта недвижимости должен соответствовать требованиям действующего законодательства, то есть вид разрешенного использования должен быть установлен либо для эксплуатации многоквартирного жилого дома (земельный участок будет находиться в общей собственности всех правообладателей квартир) либо для эксплуатации жилого дома блокированной застройки (в таком случае, под каждым блоком должен быть выделен самостоятельный земельный участок).https://rosreestr.ru/site/pres...
В данном случае речи о сносе самостроя нет и быть не может… здесь этого просто нет, по-скольку все оформлено (зарегистрировано в Росреестре в строгом соответствии с требованиями закона)..., но есть основания для проверки госземнадзора по ст.8.8 КоАП РФhttp://www.consultant.ru/docum...
Соответственно ответы на Ваши вопросы:
Этот дом могут признать для сноса и лишить собственников права собственности, так как дом стоит на ИЖСой земле?Серегй
Нет, не могут, по вышеприведенным аргументам.
Какие ещё могут быть риски?Серегй
Привлечение к административной ответственности по факту не целевого использования земельного участка.
С уважением, Алина Пучко.
В дополнение… Выдержка с сайта Росреестра по Краснодарскому краю…
При разделе домовладения неизбежно встает вопрос о делимости земельного участка. Правовое (юридическое) значение критерия делимости земельного участка означает, что участок признается делимым, если в результате раздела образуются самостоятельные участки, разрешенное использование которых может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории и при этом будет соблюдено требование о минимальном размере земельного участка, установленное правовыми актами органов местного самоуправления (ст. 11.2; 11.4; п. 1 ст. 33 Зк РФ; ст. 1182 ГК РФ). Иными словами, от площади земельного участка напрямую зависит возможность реального его раздела. К примеру, если земельный участок с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) имеет площадь 6 (шесть) соток, что теоретически его можно разделить на два участка по 3 сотки каждый (минимальный размер этой категории участков в Краснодарском крае – именно 3 сотки). Деление на большее число частей такого земельного участка с правовом отношении недопустимо. Исключением являются случаи раздела земельных участков на основании судебных актов.Однако, правообладателям необходимо знать, что отсутствие возможности реального раздела земельного участка не препятствует и не лишает их возможности реально разделить жилой дом на части.Части дома могут находиться в индивидуальной собственности правообладателей, а земельный участок под домом – в общей долевой собственности. В этих случаях при отчуждении (продаже либо дарении) части дома собственник должен обеспечить единство судьбы земельного участка (п/п.5, п. 1 ст. 3 ЗК РФ) и объекта, то есть отчуждать долю в праве на земельный участок вместе (одновременно) с жилым помещением.http://www.frskuban.ru/index.php?id=800&option=com_content&view=article
Земельный участок площадью 1483 кв.м., расположенный по адресу (адрес скрыт), разделу не подлежит, так как невозможно устройство второго обособленного въезда л.д. 7-8).
Определить порядок пользования земельным участком, расположенным по адресу (адрес скрыт), оставив его в общем пользовании. https://rospravosudie.com/court-kikvidzenskij-rajonnyj-sud-volgogradskaya-oblast-s/act-100737300/
Алина, спасибо за ответ. Все очень подробно.
А что вы думаете по мнению своего коллеги,
"
Однако Ваше помещение не соответствует требованиям жилого помещения, установленным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 28.02.2018) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»
"
1.Какие документы нужно запросить у застройщика, чтобы суд не признал самовольную застройку? я так понимаю это разрешение на строительство, но там скорее всего будет один собственник, а дом каким то чудесным способом стали продавать, как многоквартирный и росреестр это регистрирует.
1.1 На что надо обратить внимание в разрешение на строительстве?
1.2 Если есть разрешение на строительство могут лишить право собственности?
2. Как ещё можно узаконить право на собственность? Какая практика перевода земли ИЖС в МКД в сочинском районе?
Сергей.
Прошу не обижаться, но у Вас доп.вопросы на отдельную и немалую консультацию.
Могу сказать, что для перевода ИЖС в МКД сначала нужно сменить ВРИ на МКД, если он допустим в зоне нахождения участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки поселения.
Если ВРИ МКД отсутствует в качестве основных в зоне нахождения участка, то как вариант получать разрешение на условно-разрешенный ВРИ для МКД, если он есть в списках условно-разрешенных для этой зоны.
Перечни основных и условно-разрешенных видов использования земельного участка без изучения ПЗЗ можно получить запросив в администрации выписку из ГПЗУ на земельный участок.
Затем, обращаться в Администрацию за выдачей разрешения на реконструкцию ИЖС в МКД, после чего получать акт ввода, ставить МКД на кадастровый учет и регистрировать право собственности.