8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1000 ₽
Вопрос решен

Нужна судебная практика по аренде части земельного участка сельхозназначения у части сособственников через общее собрание участников долевой собственности

В 2008-2011 годах земельный участок сельскохозяйственного назначения находящийся в долевой собственности сдавался в аренду по частям на разные сроки. Договоры аренды с указанием конкретных частей участка, конкретных арендодателей и арендаторов зарегистрированы на разные сроки. (Иванов, Петров, Сидоров сдают 100 га, расположенные … - СПК "Родина" на 10 лет, Никифоров и Магомедов сдают 50 га, расположенные ___ КФХ "Пахарь" - на 15 лет). Договор аренды с СПК "Родина" закончился, госрегистратор (в устных разговорах) заявляет, что не будет регистрировать договор аренды части участка у части сособственников - все сособственники должны выразить волеизъявление на распоряжение участком. Есть ли у кого положительная или отрицательная судебная практика регистрации договора аренды части земельного участка у части сособственников через общее собрание, на котором уполномочили лицо на подписание такого договора аренды.

Показать полностью
Уточнение от клиента

1. Собственников — более пяти — 10 человек. Земельный участок 100 га. 

2. Часть собственников (1,2,3,4,5) хотят сдать часть (70 га) участка Арендодателю № 1, Другая часть собственников (6,7,8,9,10) — другую часть участка (30 га) Арендодателю № 2.

3. Собственники хотят провести общее собрание участников долевой собственности, на котором уполномочат лицо — Иванова Ивана Ивановича, полномочного заключить договор аренды № 1 части земельного участка (70 га) с Арендатором 1 от имени собственников 1,2,3,4,5 и уполномочить заключить договор аренды № 2 части земельного участка (30 га) с Арендатором 2 от имени собственников 6,7,8,9,10 с указанием на карте, где какая часть находится (70 / 30 га). 

??? Есть ли судебная практика по аналогичным ситуациям — сдача в аренду не всего участка, а его части.

, Сергей, г. Пятигорск
Михаил Григорьев
Михаил Григорьев
Юрист, г. Санкт-Петербург

Уважаемый Сергей! Доброго! Какой регион? В любом случае, сейчас надо руководствоваться действующим законодательством, а здесь прямо смотрим ст.ст.246-253 ГК РФ плюс соглашение между собственниками о порядке владения и пользования общим имуществом (ЗУ).

В принципе, от соглашения и надо идти, так как стороны вполне могут с участием кадастрового инженера определить порядок владения и пользования теми или иными метражами.

0
0
0
0

Уважаемый Сергей! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег:

понимаете, если Вам надо конкретная практика, то здесь и обстоятельства каждого дела строго индивидуальны.

Здесь все зависит от формулировок решения общего собрания, соглашения, описания метров пользования (что ничем не запрещено).

Поэтому:

Часть собственников (1,2,3,4,5) хотят сдать часть (70 га) участка Арендодателю № 1, Другая часть собственников (6,7,8,9,10) — другую часть участка (30 га) Арендодателю № 2.

3. Собственники хотят провести общее собрание участников долевой собственности, на котором уполномочат лицо — Иванова Ивана Ивановича, полномочного заключить договор аренды № 1 части земельного участка (70 га) с Арендатором 1 от имени собственников 1,2,3,4,5 и уполномочить заключить договор аренды № 2 части земельного участка (30 га) с Арендатором 2 от имени собственников 6,7,8,9,10 с указанием на карте, где какая часть находится (70 / 30 га). 

Да без вопросов, главное, чтобы было согласие между всеми сособственниками и все верно и четко было оформлено.

0
0
0
0
Александр Дрожевников
Александр Дрожевников
Юрист, г. Москва

Добрый день, Сергей.

Практика отрицательная, на сдачу в аренду нужно согласие всех собственников:

Статья 246 ГК РФ Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности


1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Неважно части или целого. Без согласия всех собственников даже через суд не получится. Если только долю выделять и делить участок.


1
0
1
0
??? Есть ли судебная практика по аналогичным ситуациям — сдача в аренду не всего участка, а его части.

 Главное в Вашей ситуации — получить согласие собственников. Если согласие собственников будет, то проблем с арендой части не будет. Это прямо допускается законом о госрегистрации:

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости»

Статья 44. Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости

3. Государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части.

0
0
0
0

+

«Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016)


… государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части.

0
0
0
0
Николай Хитцов
Николай Хитцов
Юрист, г. Иркутск

Действительно, в соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.Таким образом, если основной земельный участок находится в долевой собственности, для сдачи его в аренду необходимо согласие всех его собственников, поэтому отказ регистрирующего органа законен.

Однако пунктом 1 статьи 14 Закона об обороте земель сельхоз. назначения установлено, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Перечень решений, которые участники долевой собственности могут принять на общем собрании, установлен пунктом 2 статьи 14 Закона об обороте, и является закрытым. В этот перечень входят решения о:
 

о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее — уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий;

Есть соответствующая практика: 

Определение Верховного Суда РФ от 22.03.2016 по делу N 308-ЭС15-15531, А63-10583/2014

В соответствии с подпунктом 6 пункта 3 указанной статьи участники общей долевой собственности на общем собрании могут принять решение о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности без доверенности действовать в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, заключать договоры аренды данного участка. Полномочия такого лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания и могут быть отозваны только по решению общего собрания участников общей долевой собственности (пункт 4 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).

Таким образом, реализация права распоряжения земельным участком с/х назначения посредством проведения собрания возможно только при наличии более, чем пяти собственников данного участка.

1
0
1
0

Аналогичная практика: Определение Верховного Суда РФ от 14.03.2016 по делу N 308-КГ15-15553, А63-10582/2014

http://legalacts.ru/sud/oprede...

0
0
0
0
2. Часть собственников (1,2,3,4,5) хотят сдать часть (70 га) участка Арендодателю № 1, Другая часть собственников (6,7,8,9,10) — другую часть участка (30 га) Арендодателю № 2.

На сдачу каждой части земельного участка (и 70 га и 30 га) у вас должны быть согласия всех 10 собственников, поскольку основной участок состоить в собственности всех 10. Соответственно у Иван Иванович должен быть уполномочен всеми участниками долевой собственности на сдачу в аренду обоих частей земельного участка.

Есть ли судебная практика по аналогичным ситуациям — сдача в аренду не всего участка, а его части.

Практики по конкретным делам нет, но есть позиция, изложенную в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 „Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды“, согласно которой договор аренды может быть заключен в отношении части вещи.

0
0
0
0
Алина Пучко
Алина Пучко
Юрист, г. Барнаул
Эксперт

Здравствуйте, Сергей!

Практики именно по Вашему вопросу у меня нет, но с регистратором согласна, в силу того, что право распоряжения сельхозкой принадлежит, как Вы знаете, сособственникам, в силу ст.14

владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

При этом есть масса судебных споров о признании недействительными решений общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из состава земель с/х назначения с последующими правовыми последствиями.

При этом передача части земельного участка в аренду возможна 

Согласно ст.44 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости

Государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части.

При этом существует Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
1
0
1
0

ВАС РФ в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»  сформировал единый правовой подход относительно арендоспособности частей индивидуально-определенных не потребляемых вещей, к которым в том числе относятся и земельные участки (п. 1 ст. 607 ГК РФ). В пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 разъяснено,

9. В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Таким образом,указанный Пленум ВАС РФ указал на возможность сдачи в аренду части земельного участка без необходимости формирования (выделения) самостоятельного участка с присвоением ему кадастрового номера, поскольку действующее законодательство не содержит требования о разделе земельного участка для предоставления в аренду его части.

Ранее требование об обязательном кадастровом учете части ЗУ было предусмотрено Федеральным законом от  24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», теперь это требование перекачевало в 218-ФЗ, но суть не изменилась…

Поэтому необходимо решение общего собрания с приложением к договору аренды графического изображения передаваемой в аренду части ЗУ.

1
0
1
0
Сергей
Сергей
Клиент, г. Пятигорск

Благодарю за ответ. Как Вы смотрите на то обстоятельство, что не все собственники сдали часть вещи в аренду, а — часть собственников — часть вещи? В принципе — если собрание решило сдать часть участка в аренду и арендную плату будет получать определенная часть собственников — почему бы и нет. Если сделку зарегистрируют, то остальные сособственники вправе или обрабатывать свою часть сами или — сдать ее в аренду. Но вопрос очень серьезный — собрание провести — 600 человек надо собирать — если не зарегистрируют — жалко будет усилий. Я имеенно по поводу того сомневаюсь, что в договоре арены со стороны арендодателя выступают не все собственники. Часть участка в аренду сдать — не вопрос. Вопрос — Арендодатель — частичный а не целый. 

Екатерина Довгопол
Екатерина Довгопол
Юрист, г. Курган

Добрый день, Сергей.

Сама по себе аренда части земельного участка возможна и допускается законом. 

Однако проблема в том, что собственник не один, а их много (сособственников), поэтому требуется получить их согласие (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

9. Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

1
0
1
0

Стоит отметить, что до принятия Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» была правовая неопределенность правоотношений, поскольку была необходимость неоднократного межевания земельного участка для постановки на кадастровый учет частей земельного участка, передаваемых в аренду. 

0
0
0
0

Добавлю, что на общем собрании сособственников вы можете поднять вопрос о порядке распределения дохода от аренды. Если согласие не будет достигнуто, тогда возможно решить спор в судебном порядке. 

ГК РФ. Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
0
0
0
0
Дмитрий Савин
Дмитрий Савин
Юрист, г. Санкт-Петербург
рейтинг 8.5
Эксперт

Сергей добрый день!

Насколько я понял в большей степени  вопрос Ваш касается получения доходов  от сдачи  части участка арендатору  № 1 и арендатору № 2. Соответственно вы хотите чтобы  доходы  от сдачи в аренду распределялись по конкретным собственникам.
Можно предположить, что спора внутри собственников о сдаче участков в аренду никакого нет. Вы ведете речь о распределении доходов предполагаемых к получению.
В соответствии со ст248 ГК РФ Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Мне видится, что регистратор вас понял неправильно, поскольку вы упоминаете о решении нескольких сособственников на сдачу  в аренду  части участка, и по смыслу можно предположить, что остальные участники против этого. Соответственно регистратор и говорит о том, что такой порядок не предусмотрен, должно быть согласие всех собственников. Вам необходимо на общем собрании  принять решение о сдаче участков в аренду и определить порядок распределения дохода от такой аренды. Также общим собранием принимается решение о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности действовать  без доверенности.

1
0
1
0
Похожие вопросы
Наследство
Возможна ли продажа всего участка площадью 76 Га и как это должно быть оформлено?
Добрый день! В 90-е годы при разделе земель колхоза был отделен участок площадью 76 Га (земли сельхоз назначения) который был разделен на 13 пайщиков в пожизненно наследуемое владение. Был выбран глава данного крестьянско февмерского хозяйства. В последствии в 2012 г. росреестр внес изменение в кадастровые сведения данного участка площадью 76 Га и изменил вид права собственности с "Пожизненно наследуемого владения" на "Собственность" И правообладателем стал один человек тогдашний глава крестьянско фермерского хозяйства. После его смерти данный участок 76 Га унаследовала его дочь и сейчас право собственности принадлежит ей (о чем есть кадастровая выписка о земельном участке с кадастровым номером, площадью 76 Га и видом права - "Собственность") За эти 30 лет с момента выделения колхозных земель часть из 13 пайщиков умерла и никто не вступал в наследство их имущества. В феврале этого года умер еще один пайщик и его наследники собираются вступать в права наследства на его имущество. Есть прецеденты с другими участками земли, которые так же были переданы в качестве паёв в 90-е годы и впоследствии оформлены на одного собственника, в которых после смерти одного из пайщиков его наследники оформляли его пай в собственность. Хотел бы узнать имеют ли наследники право на когда то выделенный в 90-е годы земельный пай? И если имеют то как это будет оформлено, ведь весь участок площадью 76 Га в состав которого входил и пай умершего родственника оформлены как собственность на другого человека? Можно ли на данный момент разделить этот участок площадью 76 Га между оставшимися в живых пайщиками или их наследниками и как это сделать? Возможна ли продажа всего участка площадью 76 Га и как это должно быть оформлено? Возможен ли отказ собственника всего участка площадью 76 Га и что при этом будет с землей и с паями других людей? Спасибо.
, вопрос №4177491, Евгений, г. Воронеж
Земельное право
Но есть обременения: - Наличие иных обременений: Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 могу ли строить на нем автосервис Земельного кодекса Российской Федерации
Хотим приобрести участок для строительства автосервиса, участок стоит у дороги, имеет вид: - Вид разрешенного использования: Автозаправочные станции, авторемонтные и сервисные мастерские, автомойки. но есть обременения: - Наличие иных обременений: Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 могу ли строить на нем автосервис Земельного кодекса Российской Федерации
, вопрос №4176866, Владимир, г. Краснодар
600 ₽
Земельное право
Здравствуйте.Имеется земельный участок 10 соток, 2 сотки этого участка попадают в зону действия лэп, участок ижс, могу ли я на оставшихся 8 сотках построить дом, и нужно ли согласование
здравствуйте.Имеется земельный участок 10 соток,2 сотки этого участка попадают в зону действия лэп,участок ижс,могу ли я на оставшихся 8 сотках построить дом,и нужно ли согласование.
, вопрос №4176287, Эдуард, г. Москва
Земельное право
И на каких максимально выгодных для меня условиях?
Здравствуйте. Стоит задача продлить ( заключить доп.соглашение или заключить новый) договор аренды муниципального земельного участка в Карелии. Это земли сельхозназначения. Разрешенный вид использования - сенокошение ( макс.срок аренды под сенокошение раньше был 3 года, а сейчас 5 лет??) Осенью 2021 года был заключен данный договор аренды сроком на три года. В ноябре сего года срок истекает. Хочу продлить срок аренды, с возможным изменением вида разрешенного использования - на любой другой, более перспективный и длительный, чем сенокошение. Если вид использования изменить очень проблематично и долго, то просто продлить аренду на сенокос, дабы исключить нежелательное соседство. Данный арендуемый участок граничит с моим участком, оформленным в собственность около 20лет назад (это также земли сельхозназначения, разрешенный вид использования - дачное строительство). Строительство пока не начато. Могу ли я уже сейчас обратиться в МФЦ с заявлением о продлении аренды? Если да, то с каким заявлением ( на заключение нового договора??) и на каких максимально выгодных для меня условиях?
, вопрос №4175835, Ирина, г. Санкт-Петербург
700 ₽
Земельное право
Каким образом должно быть при этом урегулировано использование общего имущества (септик)
Для чего нужно выделение долей в натуре для частного дома и земельного участка на несколько хозяев. У каждого есть долевая собственность. Каким образом должно быть при этом урегулировано использование общего имущества (септик). Как при этом должен быть определен проход к одному из жильцов, если дорожка проходит по территории хозяина смежной доли?
, вопрос №4175549, Андрей Молодцов, г. Нарьян-Мар
Дата обновления страницы 03.08.2018