Нужна судебная практика по аренде части земельного участка сельхозназначения у части сособственников через общее собрание участников долевой собственности

Question

В 2008-2011 годах земельный участок сельскохозяйственного назначения находящийся в долевой собственности сдавался в аренду по частям на разные сроки. Договоры аренды с указанием конкретных частей участка, конкретных арендодателей и арендаторов зарегистрированы на разные сроки. (Иванов, Петров, Сидоров сдают 100 га, расположенные … - СПК "Родина" на 10 лет, Никифоров и Магомедов сдают 50 га, расположенные ___ КФХ "Пахарь" - на 15 лет). Договор аренды с СПК "Родина" закончился, госрегистратор (в устных разговорах) заявляет, что не будет регистрировать договор аренды части участка у части сособственников - все сособственники должны выразить волеизъявление на распоряжение участком. Есть ли у кого положительная или отрицательная судебная практика регистрации договора аренды части земельного участка у части сособственников через общее собрание, на котором уполномочили лицо на подписание такого договора аренды.

Михаил Григорьев · Answer

Уважаемый Сергей! Доброго! Какой регион? В любом случае, сейчас надо руководствоваться действующим законодательством, а здесь прямо смотрим ст.ст.246-253 ГК РФ плюс соглашение между собственниками о порядке владения и пользования общим имуществом (ЗУ). В принципе, от соглашения и надо идти, так как стороны вполне могут с участием кадастрового инженера определить порядок владения и пользования теми или иными метражами.

Александр Дрожевников · Answer

Добрый день, Сергей. Практика отрицательная, на сдачу в аренду нужно согласие всех собственников: Статья 246 ГК РФ Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Неважно части или целого. Без согласия всех собственников даже через суд не получится. Если только долю выделять и делить участок.

Николай Хитцов · Answer

Действительно, в соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.Таким образом, если основной земельный участок находится в долевой собственности, для сдачи его в аренду необходимо согласие всех его собственников, поэтому отказ регистрирующего органа законен. Однако пунктом 1 статьи 14 Закона об обороте земель сельхоз. назначения установлено, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц , осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности , которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Перечень решений, которые участники долевой собственности могут принять на общем собрании, установлен пунктом 2 статьи 14 Закона об обороте, и является закрытым. В этот перечень входят решения о: о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка , соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее — уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий; Есть соответствующая практика: Определение Верховного Суда РФ от 22.03.2016 по делу N 308-ЭС15-15531, А63-10583/2014 В соответствии с подпунктом 6 пункта 3 указанной статьи участники общей долевой собственности на общем собрании могут принять решение о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности без доверенности действовать в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, заключать договоры аренды данного участка. Полномочия такого лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания и могут быть отозваны только по решению общего собрания участников общей долевой собственности (пункт 4 статьи 14 Закона N 101-ФЗ). Таким образом, реализация права распоряжения земельным участком с/х назначения посредством проведения собрания возможно только при наличии более, чем пяти собственников данного участка.

Алина Пучко · Answer

Здравствуйте, Сергей! Практики именно по Вашему вопросу у меня нет, но с регистратором согласна, в силу того, что право распоряжения сельхозкой принадлежит, как Вы знаете, сособственникам, в силу ст.14 владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. При этом есть масса судебных споров о признании недействительными решений общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из состава земель с/х назначения с последующими правовыми последствиями. При этом передача части земельного участка в аренду возможна Согласно ст.44 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости Государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. При этом существует Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Екатерина Довгопол · Answer

Добрый день, Сергей. Сама по себе аренда части земельного участка возможна и допускается законом. Однако проблема в том, что собственник не один, а их много (сособственников), поэтому требуется получить их согласие (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» 9. Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Дмитрий Савин · Answer

Сергей добрый день! Насколько я понял в большей степени вопрос Ваш касается получения доходов от сдачи части участка арендатору № 1 и арендатору № 2. Соответственно вы хотите чтобы доходы от сдачи в аренду распределялись по конкретным собственникам. Можно предположить, что спора внутри собственников о сдаче участков в аренду никакого нет. Вы ведете речь о распределении доходов предполагаемых к получению. В соответствии со ст248 ГК РФ Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Мне видится, что регистратор вас понял неправильно, поскольку вы упоминаете о решении нескольких сособственников на сдачу в аренду части участка, и по смыслу можно предположить, что остальные участники против этого. Соответственно регистратор и говорит о том, что такой порядок не предусмотрен, должно быть согласие всех собственников. Вам необходимо на общем собрании принять решение о сдаче участков в аренду и определить порядок распределения дохода от такой аренды. Также общим собранием принимается решение о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности действовать без доверенности.