Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как банку восстановить право залога?
Иванов заключил с застройщиком договор долевого участия в строительстве (дду), оплатил долевой взнос в полном объёме, затем переуступил право (требование) по этому дду Петрову с отсрочкой платежа, Петров не рассчитался с Ивановым и Иванов расторг уступку права в суде.
Однако перед расторжением уступки судом Петров взял кредит в банке и заложил право (требование) по этому дду банку.
Банк о судебном процессе уведомлен не был ни Петровым, ни Ивановым, в гражданском деле не участвовал.
Иванов, получив обратно своё право (требование) по дду, обратился к застройщику с требованием передать ему квартиру, и получив от застройщика молчание в ответ, обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на эту квартиру. Суд иск удовлетворил, Иванов на основании судебного решения зарегистрировал право собственности на эту квартиру.
Банк, утратив предмет залога в виде права (требования) на квартиру, и понимая, что его права нарушены задается вопросом:
Какой способ защиты избрать, какой иск подать для обременения залогом этой квартиры?
Возможно ли вообще удовлетворение такого иска банка, учитывая, что предметом залога банк попросит признать квартиру, а не право требования её передачи (разные объекты гражданских прав) и Иванов (ныне собственник) не был залогодателем?
Или шансов обращения взыскания на предмет залога-квартиру у банка нет?
- Снимок экрана 2018-06-17 в 1.43.48.png
Здравствуйте Иван!
Банк о судебном процессе уведомлен не был ни Петровым, ни Ивановым, в гражданском деле не участвовал.
Иван
Суд вынес решение о расторжении договора уступки права требования, при этом само право требования было заложено в банке. Таким образом, банк является лицом, непосредственные права и обязанности которого затрагиваются вынесенным судебным решением, и которое в нарушение закона не было привлечено к участию в деле.
В соответствии с п.3 ст.320 ГПК РФ
Апелляционную жалобу вправе подать также лица, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 N 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»
Обратить внимание судов на то, что в силу части 4 статьи 13 и части 3 статьи 320 ГПК РФ лица, не привлеченные к участию в деле, вправе обжаловать в апелляционном порядке решение суда первой инстанции в случае, если данным решением разрешен вопрос об их правах и обязанностях, то есть они лишаются прав, ограничиваются в правах, наделяются правами и (или) на них возлагаются обязанности. При этом такие лица не обязательно должны быть указаны в мотивировочной и (или) резолютивной частях судебного постановления.
При решении вопроса о восстановлении срока апелляционного обжалования лицам, не привлеченным к участию в деле, о правах и обязанностях которых судом принято решение, судам первой инстанции следует учитывать своевременность обращения таких лиц с заявлением (ходатайством) о восстановлении указанного срока, которая определяется исходя из сроков, установленных статьями 321, 332 ГПК РФ и исчисляемых с момента,когда они узнали или должны были узнать о нарушении их прав и (или) возложении на них обязанностей обжалуемым судебным постановлением.
Таким образом, полагаю, что банку необходимо подавать апелляционную жалобу с ходатайством о восстановлении срока обжалования на решение суда о расторжении договора уступки права требования.
В случае отмены решения суда, при переходе к рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции по правилам производства суда первой инстанции, банк будет привлечен к участию в деле, и банк должен заявить требование о сохранении права залога.
Согласно ч.4 ст.330 ГПК РФ Основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае являются:
4) принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле;
После того, как по апелляционной жалобе банка будет вынесено решение с сохранением права залога, то можно будет подавать на пересмотр второго решения.
Суд иск удовлетворил, Иванов на основании судебного решения зарегистрировал право собственности на эту квартиру.
Иван
Ведь решение о расторжении договора уступки права требования, послужило для Иванова основанием для вынесения решения о признании права собственности на квартиру.Согласно ст. 392 ГПКРФ
1. Судебные постановления, вступившие в законную силу, могут быть пересмотрены по вновь открывшимся или новым обстоятельствам.
4. К новым обстоятельствам относятся:
1)отмена судебного постановления суда общей юрисдикции или арбитражного суда либо постановления государственного органа или органа местного самоуправления, послуживших основанием для принятия судебного постановления по данному делу;
Следовательно, при отмене первого решения, второе решение можно пересмотреть по новым обстоятельствам.
Иван, добрый день! теоретически банк должен был обжаловать решение на основании ч. 3 ст. 320 ГПК
3. Апелляционную жалобу вправе подать также лица, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом.
соответственно такая жалоба должна была сопровождаться ходатайством о восстановлении срока, но в целом с учетом описанных обстоятельств представляется с большой вероятностью что
шансов обращения взыскания на предмет залога-квартиру у банка нет?
Иван
только взыскивать задолженность с Петрова в том числе как вариант подав на банкротство (чтобы не увел имущество если оно имеется)
Спасибо, Андрей! Допустим, восстановили срок и состоялся пересмотр…
что просить банку? в каком статусе? третьего лица с самостоятельным требованием на предмет спора? иск был о расторжении уступки!
Иск был заявлен Ивановым о расторжении договора уступки, основание расторжения-неоплата, это существенное условие и его нарушение безусловно влечет расторжение договора, суд не может не расторгнуть договор уступки, даже если будет пересмотр в апеляционной инстанции по правилам 1-й инстанции…
По поводу «не может не расторгнуть» не всё так однозначно если конечно договором это прямо не предусмотрено. В свое время Верховный суд довольно ясно сформулировал свою позицию относительно того, является ли неоплата по договору КП недвижимости существенным нарушением применительно к возможности расторжения по ст.450 ГК- нет, неоплата сама по себе не является существенным нарушением и основанием для расторжения если иное не предусмотрено договором. Но сейчас ВСзанимает противоположную позицию. То есть вопрос достаточно дискуссионный если прямо не прописано в договоре такое право. Все осложняется конечно тем что уже есть квартира на которую зарегистрировано право.
Здравствуйте, Иван!
Думаю банку следует сначала обратиться в Росреестр с требованием внести запись в ЕГРН о наличии обременения в виде залога (ипотеки). Если Росреестр отказывается то нужно подать иск в суд на Росрееср об обязании внести эту запись.
Требования думаю будут обосновываться следующим. На момент получения кредита и установления залога, право требования, как объект гражданских прав принадлежало Петрову. При расторжении договора переуступки прав право залога банка не прекратилось
Статья 353. Сохранение залога при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу
(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)
1. В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.
После того, как объект строительства стал готов, право залога переходит на квартиру:
Статья 345. Замена и восстановление предмета залога
(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)
1. По соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.
2. Независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге:1) новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества;
Таким образом, залог права трансформировался в залог готовой квартиры, то есть по сути залог не прекращался.
Спасибо за ответ, Руслан, Вы написали:
«Статья 353. Сохранение залога при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу
(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)
1. В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется»
Эта норма не применима, в ней речь идет о возмездном или безвозмездном отчуждении… в данном случае отчуждения не было, договор уступки расторгнут судом… произошел возврат права к первоначальному продавцу.
И также вы ссылаетесь на ст.345 ч.2. ГК «Независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге:1) новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества»
В нашем случае залогодатель поменялся с Петрова на Иванова, а эта норма регулирует отношения с прежним залогодателем.
Остаюсь при своем мнении, считаю, что залог банка не прекратился в силу ст. 345 ч. 2. ГК (в силу закона), а так как залог не прекратился, то можно требовать у Росреестра внести соответствующую запись. Судебную практику нет возможности поискать, единственно могу прикрепить выдержку из статьи К+, то есть мнение такое существует
Смирнов М.В. Залог имущественных прав (требования) на получение жилого помещения, вытекающих из договора участия в долевом строительстве: особенности правового регулирования // Семейное и жилищное право. 2017. N 6. С. 45 — 48.
Как правило, срок ипотечного кредитования больше срока окончания строительства, поэтому залог имущественных прав на получение жилья, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, рассматривается в качестве обеспечения только на начальном этапе кредитования. В последующем, после окончания строительства и оформления готовой квартиры в собственность участника долевого строительства, залог имущественных прав (требования) в силу закона согласно подп. 1 п. 2 ст. 345 Гражданского кодекса Российской Федерации заменяется на залог (ипотеку) готовой, построенной квартиры.
Здравствуйте!
склонен поддержать мнение коллеги Шахбанова.
в соответствии с пунктом 1 статьи 353 ГК в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняется, правопреемник становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодателем не установлено иное.
применительно к Вашей ситуации на основании решения суда права по ДДУ должны быть возвращены Иванову, ввиду расторжения сделки по их отчуждению на основании вступившего в законную силу судебного акта.
вместе с тем, поскольку на дату вступления в законную силу судебного акта имелось зарегистрированное в пользу банка обременение в виде ипотеки, возврат прежнему владельцу производится с сохранением этого обременения.
при заключении договора о залоге банк располагал документальным подтверждением обеспечения предоставляемого Петрову кредитного договора за счет имущества, выступающего предметом залога на законном основании.
с учетом вышеперечисленного расторжение договора, на основании которого залогодатель приобрел предмет залога, не лишает права залогодержателя предъявить требование к прежнему собственнику при доказанности обстоятельств, свидетельствующих о добросовестности залогодержателя.
правовые позиции относительно добросовестности залогодержателя сформулированы в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2012 N 16513/11 и от 26.07.2011 N 2763/11.
а дальше залог прав по ДДУ, трансформируется в залог квартиры.
Но здесь одна загвоздка получается.
Банк не сможет подать заявление о пересмотре второго решения по новым обстоятельствам, так как в том деле он не участвовал (по иску Иванова о признании права собственности на квартиру).
Но тем не менее, если банку удастся отменить первое решение, в котором будет указано договор уступки права требования расторгнуть с сохранением права залога, банк сможет с этим решением обратиться в россреестр. То есть второе решение по новым обстоятельствам уже пересматривать не нужно будет.
Спасибо за ответ.
Вы написали: «В случае отмены решения суда, при переходе к рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции по правилам производства суда первой инстанции, банк будет привлечен к участию в деле, и банк должен заявить требование о сохранении права залога»
Вы предлагаете банку подать жалобу в статусе третьего лица с самостоятельным требованием на предмет спора?
Не понимаю, какой Вы видите резолютивную часть решения суда аппеляционной инстанции, если она удовлетворит требование банка о сохранении права залога?
Иск был заявлен Ивановым о расторжении договора уступки, основание расторжения-неоплата, это существенное условие и его нарушение безусловно влечет расторжение договора, суд не может не расторгнуть договор уступки, даже если будет пересмотр в апеляционной инстанции по правилам 1-й инстанции…
P.S. Вот цитата из Пост.Пленума 10/22, пункт 65: "Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца"