Что дает зарегистрированный в Росреестре ДДУ при банкротстве застройщика?

Здравствтуйте!

Буквально отвечая на ваш вопрос, ДДУ зарегистрированный в Росреестре, дает вам бесспорное право требования получения объекта долевого участия от застройщика. 

ДДУ по своей юридической сущности подлежит обязательной регистрации в Росреестре так как это сделка связанная с переходом права собственности на недвижимое имущество.

При банкротсвте застройщика ДДУ подтверждает ваше право как кредитора либо на получение объекта недвижимости который будет создан в будущем, либо при расторжении ДДУ на получение выплаты как кредитору в процедуре банкротства.

ТО есть я бы вам рекомендовал расторгнуть ДДУ и подать заявление на ключение вас в реестр кредиторов. Но тут нужно внимательно разбираться со сроками.

С уважением Александр

Андрей, добрый час!
Сначала отвечу на Ваш дополнительный вопрос, а затем на изначальные. 
1. Да, при назначении другого застройщика шанс получить квартиру есть. Однако, для этого необходимо множество условий:
а) чтобы обязательства действующего застройщика перешли к новому застройщику. При банкротстве застройщика такая вероятность крайне мала — остаётся рассчитывать только на поддержку государства;
б) после этого необходимо заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия о замене застройщика и зарегистрировать соглашение в Росреестре;
в) ждать, пока новый застройщик завершит работы на объекте.
Таким образом, вероятность смены застройщика и получения квартиры остаётся, но вряд ли она является слишком большой.
2. При банкротстве зарегистрированный ДДУ, в общем-то, мало что гарантирует. Если у застройщика размер активов незначительный, а непогашенных обязательств — множество, то получить какие-то суммы практически невозможно. Если какие-то активы у застройщика есть — то нужно подавать заявление на включение в реестр кредиторов. Либо кредиторов о передаче жилых помещений, либо кредиторов о возврате денежных средств. Ещё один вариант — передать свои права требования по договору цессии, и получить хоть какие-то средства. Оптимальный вариант можно выбрать после анализа застройщика.

Статьей 201.4. ФЗ от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) установлено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений / денежные требования могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного порядка предъявления требований к застройщику.
Таким образом, установлено, что никаких иных способов требовать передачи квартир от застройщика, кроме как в рамках дела о банкротстве не существует. В свою очередь, застройщик не вправе удовлетворить требование кредитора самостоятельно, минуя процедуры, установленные законом о банкротстве.
Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения.
Порядок погашения требований участников строительства более чем подробно изложен в ст. 201.11 Закона о банкротстве и предусматривает последующее оформление в собственность лишь после соответствующего судебного акта, принятого на основании ходатайства управляющего по результатам проведенного собрания, естественно при достигнутом на нем кворуме при соответствующей явке и исключительно после ввода объекта в эксплуатацию;
Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:
 
1). Посредством передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен ст. 201.10 Закона о банкротстве и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими ЖСК и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;
2). Посредством привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1-201.15-2 Закона о банкротстве). Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.
3). Путем финансирование строительства объекта незавершенного строительства застройщиком, а в случае прекращения полномочий его руководителя арбитражным управляющим от имени застройщика посредством специального банковского счета застройщика (Статья 201.8-2 Закона о банкротстве), при этом, поступающие денежные средства со специального банковского счета застройщика списываются с согласия арбитражного управляющего (в ходе наблюдения и финансового оздоровления) или по распоряжению арбитражного управляющего (в случае прекращения полномочий руководителя застройщика в ходе любой процедуры, применяемой в деле о банкротстве) только в целях произведения расчетов по обязательствам застройщика в соответствии с целями, предусмотренными статьей 18 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и не могут быть списаны для погашения иных обязательств застройщика или обязательств арбитражного управляющего либо осуществляющих удовлетворение требований кредиторов лиц. На средства, находящиеся на специальном банковском счете застройщика в соответствии с настоящей статьей, не может быть обращено взыскание по иным обязательствам застройщика или обязательствам арбитражного управляющего либо осуществляющих удовлетворение требований кредиторов лиц.
При этом, категорически не рекомендую на данном этапе заявляться на деньги, расторгая договор, так как Вы совершенно однозначно будете в худшем положении, чем метровые (участники строительства, которые заявятся на метры), учитывая правовую позицию, отраженную «красной нитью» в многочисленных Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, суть которой заключается в том, что главной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты этой категории не профессиональных инвесторов (участников строительства), в связи с чем применение правил параграфа 7 закона о банкротстве должно быть направлено на достижение этой цели, а не воспрепятствование ей, полагаю, что в сложившихся условиях, единственным эффективным средством правовой защиты Ваших нарушенных прав, гарантирующим их восстановление, является требование о передаче жилого помещения. 

Возможно, я смогу проконсультировать Вас лучше, если Вы сообщите о каком объекте/ застройщике идет речь. Желаю удачи! Надеюсь мой ответ был для Вас полезен.