348 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

348 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Гражданское право

Кто прав в этой ситуации: Совет дома или доверенные лица?

Вопрос?

Решением общего собрания собственников помещений нашего МКД по ул. Кирова, д. 86, г. Челябинска (82 квартиры) были выбраны:

• способ управления МКД – управление управляющей организацией (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ);

• совет дома, председатель совета, его заместитель и секретарь совета (ст. 161.1 ЖК РФ);

• утверждено положение о совете МКД.

• утвержден состав общего имущества дома, в состав которого входит придомовая территория нашего МКД, поставленная на кадастровый учет (74:36:0508003:220, площадь - 3333,0 м2 . Участок для эксплуатации придомовой территории МКД № 86 по ул. Кирова Центрального района. Распоряжений от 06.12.11 № 1927 - м).

Вся наша огороженная придомовая территория находится на той стороне дома, куда выходят все 5 подъездов жильцов дома для входа в свои квартиры.

Для жителей дома существует своя электронная с ключами, отдельная калитка для входа во двор и автоматические ворота, для въезда во двор дома на своих автомашинах, открывающие с помощью электронных брелоков, имеющихся у жителей-владельцев личных автомашин.

Кроме того, для технического обслуживания системы по электрическому приводу ворот, жители-владельцы личных автомашин заключили договор с частным предприятием, и каждый месяц вносят абонентскую плату за использование этой системой.

Помимо этого, в каждом подъезде дома на первом этаже существуют кнопка для открытия/закрытия ворот, позволяющая жителям, не имеющих личных автомашин, открывать/закрывать ворота для въезда машин скорой помощи, других служебных машин и для других целей (фото прилагается).

Проблема для жителей нашего дома состоит в следующем. Жители, имеющие личные автомобили, используют часть придомовой территории для стоянки своих машин. Количество мест для таких стоянок ограниченно.

В 2017 г. было принято, большинством в 64,7 % от голосов всех собственников жилых и нежилых помещений дома, следующее решение общего собрания:

На основании решения общего собрания собственников помещений всем арендаторам нежилых помещений запрещается использовать придомовую территорию дома со стороны двора нашего дома, где расположены окна и входы в квартиры, для загрузки/выгрузки любых материалов, а также для стоянки своих машин.

В нашем доме есть одно нежилое помещение, имеющее свой отдельный вход вне придомовой территории (см. крыльцо с входом в помещение на фото выше).

Владелица этого нежилого помещения выдала доверенность на 4-х лиц: своего сына, его жену, друга сына и еще на одну женщину, возможно юриста.

Эти же лица зарегистрировали на себя частную коммерческую организацию и взяли в аренду это нежилое помещение.

Теперь эти лица, при приезде на работу (пять дней в неделю с 9-00 до 18-00) или при нахождении в районе нашего дома в воскресные или праздничные дни (центр города), стали использовать территорию двора для стоянки своих личных машин (трех или четырех). Мало того, одна из этих машин круглосуточно находится на придомовой территории.

Совет дома довел до сведения этих лиц решение общего собрания, приведенное выше, и попросил их не использовать впредь территорию двора для стоянки своих машин.

В ответ нам заявили, что они в первую очередь доверенные лица владелицы этого нежилого помещения, и поэтому имеют полное право использовать территорию двора для стоянки своих личных машин.

В книге В.В. Новиков, С.В. Разворотнева, О.Е. Фролова «Многоквартирный дом: как эффективно управлять своим домом и решать возникающие проблемы» ( Библиотечка Российской газеты, выпуск № 10, 2016 г.) на стр. 25 читаем.

Собственник помещения в МКД не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в доме, а также передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Согласно пункту 2, приведенному выше, и по мнению членов Совета дома, действия доверенных лиц незаконны и ограничивают права собственников жилых помещений дома на общее имущество в доме. Им даже нет необходимости заходить на придомовую территорию, чтобы попасть в свое нежилое помещение.

Данную ситуацию можно довести до абсурда. Теоретически можно выдать доверенность не на 4-х а на 10-х, 20-х доверенных лиц и что же, все они будут иметь право использовать двор дома для стоянки своих личных машин? Где же будут ставить свои личные машины жильцы этого дома?

Вопрос №3 в Правовед 0Вопрос №3 в Правовед 05.10.17.docx5.10.17.docx
05 Октября 2017, 10:54, вопрос №1770906
Клиент оставил отзыв о сервисе
показать
489 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (3)

Юрист - Михаил
7395
ответов
3049
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Уважаемый Владимир! Здравствуйте! Как Вы сами пишите:

В 2017 г. было принято, большинством в 64,7 % от голосов всех собственников жилых и нежилых помещений дома, следующее решение общего собрания:

На основании решения общего собрания собственников помещений всем арендаторам нежилых помещений запрещается использовать придомовую территорию дома со стороны двора нашего дома, где расположены окна и входы в квартиры, для загрузки/выгрузки любых материалов, а также для стоянки своих машин.

Если честно сомнительное решение, при этом хорошо бы посмотреть текст протокола целиком. Кстати, данное решение не обжалуется? 

В любом случае (тогда уж) Вам надо общим собранием, проведенном в порядке ст.ст.44-47 Жилищного кодекса Российской Федерации определять Порядок реализации прав проживающих в описанной Вами ситуации, в т.ч. порядок вызова эвакуатора, расчета убытков собственникам помещений в МКД.

Или ужесточать «въездной/выездной» режим.

05 Октября 2017, 11:07
q Отблагодарить
0 1
7395
ответов
3049
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

В дополнение: да, имеют,  хоть пять, хоть десять, хоть сто (при условии свободного проезда и места). 

Но подобное можно исключить только (как вариант) решением общего собрания собственников помещений с закреплением за каждым их жильцов (собственников) того или иного машино- места, установкой персональных блокираторов.

Естественно, не имеете права ограждать проезды к подъездам, предусмотреть машино- места для гостей. 

06 Октября 2017, 09:39
получен
гонорар
50%
Юрист - Александр
3540
ответов
1561
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, полагаю что прав именно совет дома, поскольку согласно ст 36 Жилищного кодекса РФ

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

полагаю что такое решение принятое общим собрание собственников является законным, поскольку относиться к лицам, которые не являются собственниками жилых помещений и правами на общую и придомовую территорию, доверенность не дает им такие права.

и в случае нарушения данного решения третьими лицами, арендаторами и другими лицами, можно обратиться в суд с принудительным требованием об устранении указанных нарушений или действительно ужесточить контроль за въездом.

05 Октября 2017, 11:11
q Отблагодарить
1 0
3540
ответов
1561
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

определять Порядок реализации прав проживающих в описанной Вами ситуации, в т.ч. порядок вызова эвакуатора, расчета убытков собственникам помещений в МКД.

Григорьев Михаил

согласен тут пробел, поскольку каких-либо полномочий по передвижению ТС у вас нет, да и рассчитать убытки или иной вред в данной ситуации проблематично, вопрос в доказывании, требовать устранить данное нарушение можно.

05 Октября 2017, 11:18
получен
гонорар
50%
Адвокат - Константин
2019
ответов
607
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Адвокат, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день.

Общее собрание собственников помещений вправе определить порядок пользования земельным участком — п. 2 ч. 2.ст 44 ЖК РФ

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).

Таким образом, общее собрание нарушило права собственника нежилого помещения, незаконно ограничило право пользования общим имуществом, передав право пользования общим имуществом части собственников помещений. При этом собственники жилых помещений не имеют преимуществ по отношению к собственникам нежилых помещений в МКД.

Думаю, что общему собранию надлежало принять иное решение — об ограничении количества машин, которое может парковать собственник одного жилого или нежилого помещения.

05 Октября 2017, 22:23
q Отблагодарить
0 1
2019
ответов
607
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
Нет ответа на основной вопрос. Имеют ли, и на каком основании, или нет право, доверенные лица владелицы нежилого помещения использовать территорию двора для стоянки своих личных машин ( Кто именно из них или все (4, 10 или 20 лиц)?

По-моему, ответ предельно ясен — решение общего собрание незаконно, в  нарушение требований ч. 4 ст. 36 ЖК РФ собственник нежилого помещения лишен возможности пользоваться общедомовым имуществом ( и не имеет значения — сам собственник, арендаторы, либо лица по доверенности).

06 Октября 2017, 13:18
Владимир
клиент, г. Челябинск

Добрый день Константин.

Вы пишите, что решение общего собрания незаконно.

Мы полагаем, что такое решение принятое общим собрание собственников является законным, поскольку относиться к лицам (арендаторам нежилых. помещений и доверенным лицам), которые не являются собственниками жилых помещений и не обладают правами на общую собственность и придомовую территорию, доверенность не дает им такие права.

Об этом читаем в книге В.В. Новиков, С.В. Разворотнева, О.Е. Фролова «Многоквартирный дом: как эффективно управлять своим домом и решать возникающие проблемы» ( Библиотечка Российской газеты, выпуск № 10, 2016 г.) на стр. 25 читаем.

Собственник помещения в МКД не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в доме, а также передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Кроме того, а как быть с пунктом 3.7 норм СанПиН 2.1.2.2645-10.

П.3.7. Загрузка материалов, продукции для помещений общего назначения со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры не допускается.

П.3.7. Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, при этом участки для стоянки автотранспорта персонала должны располагаться за пределами придомовой территории.

Далее. Речь идет о т.н. доверенных лицах (фактически арендаторах), которые имеют отдельный вход в свое помещение (вне территории двора см. Фото файла приложения) и при приезде на работу (пять дней в неделю с 9-00 до 18-00) или при нахождении со своими целями в районе нашего дома в воскресные или праздничные дни (центр города), стали использовать территорию двора для стоянки своих личных машин (трех или четырех). Мало того, одна из этих машин круглосуточно находится на придомовой территории. А как же о нарушении прав жителей этого дома?

Никто не ограничивает прав собственников жилых или нежилых помещений для въезда на придомовую территорию. В каждом подъезде дома на первом этаже существуют кнопка для открытия/закрытия ворот, позволяющая всем собственникам открывать/закрывать ворота для въезда своих машин, машин скорой помощи, других служебных машин и для других целей (фото прилагается).

Жителей дома волнуют незаконные стоянки указанных выше лиц и только.

06 Октября 2017, 15:51
2019
ответов
607
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате

Добрый день, Владимир.

Книги и СанПиНы в данном случае значения не имеют. 

Решение общего собрания ограничивает права собственника данного конкретного нежилого помещения по пользованию общим имуществом. 

Решение необходимо скорректировать — ограничить количество машин, которые могут парковать собственники помещений (и не будет 4-х машин, а только одна), ввести порядок парковки машин по графику и т.д. 

То есть нельзя ограничивать права только одного (нескольких) собственников, но можно в равной степени ограничить права всех собственников. 

Уверен, Совет сможет найти такое решение, нынешнее решение я бы успешно оспорил в суде. Удачи.

06 Октября 2017, 16:29
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.