Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Возможные риски при оплате наличными переуступки по ДДУ
Добрый день!
Подскажите, пожалуйста - планируем покупать квартиру по переуступке ДДУ напрямую у собственника (физ. лица). У нас вся сумма наличными, которые мы хотим оплатить банковским переводом на счет продавца, при этом он отказывается от такого механизма оплаты и хочет получить всю сумму просто наличными (согласен написать расписку о получении итд.) Несем ли мы какие то дополнительные риски при данном механизме оплаты?
Здравствуйте, Дмитрий!
Несем ли мы какие то дополнительные риски при данном механизме оплаты?
Дмитрий
Тут больше имеет значение момент передачи денежных средств. Есть риск, что вы деньги передадите, а продавец не подпишет договор или не явится в росреестр для регистрации перехода права собственности. В таком случае нужно будет устанавливать право в судебном порядке.
Если продавец хочет получить наличку, предпочтительнее расчет через банковскую ячейку после получения выписки из ЕГРН на данный объект недвижимости. Вы будете максимально защищены и право собственности уже будет оформлено на вас.
Желаю удачи!
Несем ли мы какие то дополнительные риски при данном механизме оплаты?
Дмитрий
Добрый вечер.
Считаю, что риска нет, т.к. расписку он будет писать после подписания договора. Если что — то пойдет не так. вы всегда вправе приостановить регистрацию права собственности.
И не будет ли проблем в дальнейшем с возвратом подоходного налога, будет ли расписка являться подтверждением платежа?
Дмитрий
Как раз расписка лучший вариант для получения возврата налога, вы предоставляете ее в ИФНС вместе с другим пакетом документов.
Нет ли в случае с распиской какого то дополнительного риска?
Дмитрий
Важно, чтобы в расписке были указаны паспортные данные сторон, от кого получены по какому договору и в каком размере, дата. подпись.
возврат вы будете осуществлять исходя из суммы договора уступки и дду а не расписки. ее предъявлять не нужно
Султанов Максим
Не соглашусь с коллегой. Расписка требуется в том числе. как документ подтверждающий оплату по договору
Список документов для оформления вычета
Для того чтобы оформить имущественный вычет при покупке квартиры/дома/участка через налоговую инспекцию Вам понадобятся следующие документы и информация:
Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ (скачать ее Вы можете здесь). В ИФНС подается оригинал декларации.
Паспорт или документ его заменяющий. В ИФНС подаются заверенные копии первых страниц паспорта (основная информация + страницы с пропиской).
Заметка: копия паспорта не входит в обязательные документы по закону, но во многих налоговых инспекциях требуют ее приложить.
Справка о доходах по форме 2-НДФЛ. Такую справку Вы можете получить у Вашего работодателя. В ИФНС подается оригинал справки 2-НДФЛ.
Примечание: если за год Вы работали в нескольких местах, то потребуются справки от всех работодателей.
Заявление на возврат налога с реквизитами счета, на который налоговая инспекция перечислит Вам деньги. В ИФНС подается оригинал заявления. Образец заявления Вы можете скачать здесь: Заявление на возврат налога при имущественном вычете.
Договор купли-продажи или договор долевого участия. В ИФНС подается заверенная копиядоговора.
Платежные документы, подтверждающие факт оплаты жилья (обычно это платежные поручения, квитанции об оплате или расписки). В ИФНС подаются заверенные копии платежных документов.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности. В ИФНС подается заверенная копия свидетельства о регистрации.
Заметка: если Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, то свидетельство не является обязательным документом (соответственно, его можно не подавать в налоговый орган).
Акт приема-передачи жилья. В ИФНС подается заверенная копия акта.
Заметка: если Вы приобрели квартиру по договору купли-продажи, то акт приема-передачи не является обязательным документом (соответственно, его можно не подавать в налоговый орган).verni-nalog.ru/nalogovye-vychety/pokupka-kvartiry/documents
таким образом, необходимо учесть этот момент. уточните и возьмите справку у застройщика оплатил ли участник который вам уступает деньги по договору.
Султанов Максим
А какое отношение данный факт имеет к риску передачи средств по расписке? Переуступка квартиры будет, но не денег.
Без оплаты по ДДУ, Застройщик просто не даст согласие на цессию и сделки не будет.
Здравствуйте Дмитрий!
Согласно закону о долевом участии, а именно ст. 11
. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
таким образом, необходимо учесть этот момент. уточните и возьмите справку у застройщика оплатил ли участник который вам уступает деньги по договору.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
даже если дом построен, но квартира не передана по акту вы можете заключить уступку, в противном случае — нет
3. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.
Оплату производИте после госрегистрации цесии и не раньше.
распиской также можете все оформить — здесь риски минимальные.главное укажите все паспортные данные и его и свои.
При переводе денег через банк у нас будет подтверждение что деньги ему поступили. Нет ли в случае с распиской какого то дополнительного риска?
банком лучше конечно, так он точно увидит что деньги полуил и меньше волноваться будет.
И не будет ли проблем в дальнейшем с возвратом подоходного налога, будет ли расписка являться подтверждением платежа?
возврат вы будете осуществлять исходя из суммы договора уступки и дду а не расписки. ее предъявлять не нужно
Также по документам: этот вопрос регулирует ст. 48 Закона о регистрации
10. Государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (далее — договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве), осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:
1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;
2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.
Здравствуйте, Дмитрий!
При наличном расчете Вы несете следующие риски:
Какие существуют способы расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры? // Азбука права: электрон. журн. 2017.
Способ 3. Наличными денежными средствами без использования банковской ячейки или с применением в расчетах платежных поручений
Эти способы в настоящее время также достаточно распространены.
Обратите внимание!
Использование расчетов наличными деньгами или безналичных расчетов путем перечисления банком средств по поручению покупателя на счет продавца влечет следующие риски:
1) если покупатель передает (перечисляет) денежные средства в момент подписания договора до регистрации перехода права собственности, существует риск того, что в случае несоответствия документов законодательству (например, договор со стороны продавца подписан лицом, не являющимся действительным собственником квартиры, или договор со стороны продавца подписан неуполномоченным лицом) в регистрации будет отказано. Покупатель в такой ситуации может оказаться без денег и квартиры;
2) если стороны пришли к соглашению произвести расчеты после регистрации перехода права собственности, возможен риск того, что покупатель, право собственности которого на квартиру уже зарегистрировано, по какой-либо причине может не уплатить установленную сумму продавцу. В таком случае продавец окажется без квартиры и денег.
Таким образом, расчет по аккредитиву и расчет с использованием банковской ячейки являются более безопасными способами расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры.
Дмитрий, было бы более надежно произвести расчет одним из следующих способов:
- по аккредитиву,
- с использованием банковской ячейки,
- с использованием банковского счета эскроу.
См. подробнее:
Там же.
Способ 1. По аккредитиву
Этот способ расчета заключается в том, что покупатель квартиры предварительно заключает с банком договор, на основании которого на расчетный счет вносится сумма, равная стоимости квартиры. В тот момент, когда продавец квартиры предъявляет в банк, к примеру, заверенную копию свидетельства о праве собственности покупателя, банк выдает или перечисляет продавцу полагающуюся ему сумму (п. 1 ст. 867 ГК РФ).
Аккредитивы бывают:
— безотзывными (ст. 869 ГК РФ). Такой вид аккредитива предполагает, что банк не может отменить обязательство по выплате указанной в аккредитиве суммы без согласия получателя средств. Для продавца предпочтительнее открытие именно безотзывного аккредитива;
— отзывными (ст. 868 ГК РФ). Такой вид аккредитива не содержит безоговорочного обязательства банка в отношении продавца и может быть отменен или изменен без предварительного согласия получателя средств. Если не установлено иное, аккредитив предполагается отзывным.
За открытие аккредитива банки могут взимать комиссию, сумма которой обычно определяется от суммы аккредитива.
Способ 2. С использованием банковской ячейки
Этот способ основан на применении ст. 922 ГК РФ и заключается в следующем. Продавец, покупатель и банк оформляют совместный договор, на основании которого банк предоставляет в аренду ячейку для хранения денежных средств. Далее покупатель в присутствии продавца помещает деньги в ячейку. Срок хранения составляет до нескольких месяцев. Условия доступа к ячейке предварительно оговариваются. Как правило, в течение определенного времени после помещения денег в ячейку ее имеет право открыть только продавец, предъявив договор купли-продажи с отметкой Росреестра о произведенной государственной регистрации перехода права либо выписку из реестра прав о том, что право собственности перешло к покупателю. После истечения этого срока право продавца на доступ к ячейке без покупателя прекращается. При этом покупатель будет иметь доступ к ячейке при предъявлении своего паспорта в отсутствие продавца и возможность забрать деньги обратно.
Стоимость аренды банковской ячейки может составлять от нескольких десятков рублей за сутки.
Кроме того, вместо денег в ячейку может закладываться банковский вексель. Смысл данного способа расчетов состоит в том, что на обусловленную договором купли-продажи сумму покупатель приобретает банковский вексель, который в присутствии сторон закладывается в ячейку. По окончании сделки и представлении необходимых документов продавец получает доступ к банковской ячейке, изымает вексель и при необходимости погашает его в этом же банке.
Способ 4. С использованием банковского счета эскроу
Этот относительно новый способ заключается в том, что покупатель квартиры открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи квартиры. Для этого покупателем квартиры на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости квартиры. Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства (ст. 860.7 ГК РФ). В тот момент, когда продавец квартиры предъявляет в банк, например, заверенную копию свидетельства о праве собственности покупателя, банк выдает продавцу полагающуюся ему сумму со счета эскроу.
Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи квартиры обстоятельств. Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу счет закрывается, а денежные средства со счета возвращаются покупателю квартиры, если иное не предусмотрено соглашением между продавцом и покупателем (ст. 860.10 ГК РФ).
Ирина, спасибо
При переводе денег через банк у нас будет подтверждение что деньги ему поступили. Нет ли в случае с распиской какого то дополнительного риска?
И не будет ли проблем в дальнейшем с возвратом подоходного налога, будет ли расписка являться подтверждением платежа?
Расписка — то же подтверждение передачи средств.
Расписка является подтверждением передачи денежных средств для налоговой.
Желаю удачи!