Преимущественное право покупки арендуемого помещения

Ещё раз здравствуйте, Артём!

Уточняю, преимущественное право выкупа арендуемого имущества арендатором предусмотрено Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". И чуть менее года тому назад оно было подтверждено постановлением Президиума ВАС РФ по делу ООО "Рябинушка" против администрации Ступинского района Московской области. Если нижеописанное Вас вдохновляет, то можете попытать счастья в арбитражных судах.

Суть спора ООО "Рябинушка" по договору аренды нежилого муниципального помещения от 01.01.2004 N 204 получило в аренду нежилое помещение и земельный участок под ним для осуществления торговой деятельности по продаже книг, школьно-письменных принадлежностей, канцтоваров. Договор аренды был заключен на срок с 1 января 2004 г. по 31 декабря 2013 г. и прошел государственную регистрацию. Арендатор, являясь субъектом малого и среднего предпринимательства, 5 января и 10 августа 2009 г. обращался в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлениями о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения. К заявлениям прилагались документы, необходимые для их рассмотрения. Из ответов, данных письмами уполномоченного органа (Комитет по управлению муниципальным имуществом), следовало, что рассмотрение вопроса о реализации обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества зависит от принятия органом местного самоуправления нормативно-правового акта о планировании приватизации муниципального имущества и возможности включения в данный акт спорного нежилого помещения. В последующем представительный орган муниципального образования утвердил план (программу) приватизации муниципального имущества, в который данное нежилое помещение не вошло. Кроме того, в 2008 г. данное помещение было передано на праве оперативного управления муниципальному автономному учреждению. В связи с этим ООО "Рябинушка" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия Администрации Ступинского муниципального района Московской области, выразившегося в непринятии решения об отчуждении арендуемого имущества и совершении Администрацией юридически значимых действий. При рассмотрении данного дела перед судами возник следующий вопрос. Является ли в данной ситуации факт отсутствия спорного помещения в плане приватизации достаточным основанием для отказа в реализации преимущественного права ООО "Рябинушка" на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ)? Проблема воспрепятствования органами публичной власти реализации преимущественного права субъекта малого и среднего предпринимательства на приватизацию арендуемого им недвижимого имущества

Закон N 159-ФЗ призван оказывать адресную государственную поддержку субъектам малого и среднего предпринимательства (далее - субъекты предпринимательства). К такой поддержке, в частности, относится преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, которое закреплено в ст. 3 Закона N 159-ФЗ. Согласно этой статье субъекты предпринимательства (за некоторым исключением) при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении следующих условий: 1) арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ (то есть до 5 августа 2008 г.) в соответствии с договором (договорами) аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за это имущество, неустойкам на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества или на день подачи субъектом предпринимательства заявления о реализации преимущественного права; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам предпринимательства. Нередко возникают ситуации, когда органы публичной власти (как правило, органы местного самоуправления) препятствуют реализации такого преимущественного права субъекта предпринимательства. К подобным случаям относится и имевший место в рассматриваемом деле отказ в приватизации на основании того, что соответствующее имущество не было внесено в план (программу) приватизации муниципального имущества. Отчасти данная ситуация разъяснена в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134). В этом пункте указано, что до 1 января 2009 г. реализация права на приобретение была возможна только в случае, когда недвижимое имущество было включено в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Соответственно, заявление субъекта предпринимательства о намерении приобрести в собственность арендуемый им объект недвижимости по рыночной стоимости, поданное до указанной даты, не является основанием ни для включения данного имущества в план приватизации, ни для совершения иных действий по его отчуждению в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ. На основании данного разъяснения в судебной практике сложилась следующая позиция. С 1 января 2009 г. отчуждение имущества из муниципальной собственности лицам, соответствующим требованиям ст. 3 Закона N 159-ФЗ, допускается по инициативе арендатора. При этом возможность реализации права на выкуп арендуемого имущества не зависит от включения в прогнозный план приватизации муниципального имущества. Это следует из п. 2 ст. 9 и п. 2 ст. 10 Закона N 159-ФЗ. Другими словами, с указанной даты тот факт, что имущество не внесено в план (программу) приватизации, не является основанием для отказа в приватизации этого имущества по правилам, установленным Законом N 159-ФЗ. Это подтверждают Определение ВАС РФ от 25.02.2010 N ВАС-1432/10, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 14.12.2009 N Ф03-6305/2009, ФАС Центрального округа от 18.03.2011 по делу N А54-3001/2010, от 13.04.2011 по делу N А09-2064/2009. Кроме того, к данной ситуации может быть применен п. 5 Информационного письма N 134. Исходя из этого пункта, суд может признать наличие у арендатора преимущественного права, если после опубликования Закона N 159-ФЗ субъект РФ или орган местного самоуправления совершили действия, имеющие своей целью воспрепятствовать субъектам предпринимательства в реализации права на приобретение арендованного ими имущества. Приведенная позиция судов также может быть обоснована с помощью разъяснения Президиума ВАС РФ, данного в п. 1 указанного Информационного письма. Согласно этому разъяснению перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом. В связи с этим субъекты РФ, а также муниципальные образования не могут своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации такого права. На основании данной правовой позиции можно заключить, что в рассматриваемой ситуации отказ в приватизации недвижимого имущества на основании того, что соответствующее имущество не было внесено в план (программу) приватизации муниципального имущества, рассматривается как установление дополнительного условия реализации права на приобретение недвижимости.

Решения судов разных инстанций Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований. Это решение поддержали суды апелляционной и кассационной инстанций. Суды исходили из того, что уполномоченный орган местного самоуправления не включил спорный объект в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества на 2009 г. в соответствии с положениями Федерального закона от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ). И поскольку органы местного самоуправления определяют условия приватизации муниципального имущества самостоятельно в порядке, предусмотренном Законом N 178-ФЗ, то основания для реализации субъектом предпринимательства предоставленного ему Законом N 159-ФЗ преимущественного права на выкуп арендуемого объекта недвижимости отсутствуют. ВАС РФ в Определении от 25.03.2011 N ВАС-337/11 указал на необходимость пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора, поскольку эти акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права. Судебная коллегия ВАС РФ особо отметила, что ООО "Рябинушка" направило заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества после 1 января 2009 г. Исходя из норм ст. ст. 3 и 9 Закона N 159-ФЗ, а также п. п. 1, 3, 5 Информационного письма N 134, судебная коллегия ВАС РФ пришла к выводу, что отсутствие спорного помещения в плане приватизации не является препятствием для реализации преимущественного права. Кроме того, ВАС РФ разъяснил, что принятие органом местного самоуправления решения о передаче спорного имущества учреждению на праве оперативного управления после опубликования Закона N 159-ФЗ (то есть после 25 июля 2008 г.) не являлось препятствием для рассмотрения обращения о реализации указанного преимущественного права. Следует отметить, что схожую правовую позицию сформировал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 05.10.2010 N 5153/10. Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу. Президиум ВАС РФ в целом поддержал выводы, к которым пришла судебная коллегия ВАС РФ. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и удовлетворил требования ООО "Рябинушка", сформулировав следующие правовые позиции: 1. Отсутствие в плане приватизации имущества, арендованного субъектом предпринимательства, не имеет значения для реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества, если заявление о такой реализации было направлено после 1 января 2009 г. Президиум ВАС РФ прямо указал на то, что по обращениям ООО "Рябинушка" о приобретении арендуемого имущества, поданным после 1 января 2009 г., уполномоченный муниципальный орган был обязан совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ. Такая обязанность не зависит от того, включено ли арендуемое имущество в нормативный правовой акт о планировании приватизации муниципального имущества на соответствующий год. Данная правовая позиция по существу поддерживает ранее сложившуюся судебную практику, которая была изложена выше. 2. Издание после опубликования Закона N 159-ФЗ органом местного самоуправления ненормативного правового акта о передаче учреждению арендуемого субъектом предпринимательства имущества, которое фактически из владения арендатора не выбывало, не препятствовало рассмотрению в установленном порядке обращений этого субъекта о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества. Президиум ВАС РФ указал: "вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем Постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий". Следует отметить, что в силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" данная формулировка указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы. В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.