При разделении одной квартиры на две, возник вопрос с общим коридором, который стал нежилым помещением

Question

Добрый день! Была произведена официальная перепланировка 5-ти комнатной квартиры, на 3-х и 2-х комнатную квартиры. Получен акт приемочной комиссии о завершении работ по перепланировке и переустройству жилого помещения, согласно которого? в результате помещение приобрело следующие параметры: кв. 32 общ. площадь ... м2.; кв. 32\1 общ. площадь.. м3. Кроме того имеются места общего пользования на 2 квартиры (коридор) - 3,8 кв.м. Данный коридор возник при перепланировке квартир и обеспечивает доступ к двум квартирам с лестничной площадки. До перепланировки, этот коридор был частью большого коридора в 5-ти комнатной квартире (см. прикрепленный файл). В результате было получено 3 кадастровых паспорта. на 3-х комнатную квартиру, на 2-х комнатную квартиру и на этот коридор. В кадастром паспорте на коридор указано: назначение нежилое! Помещение относиться к общему имуществу в многоквартином доме! (см. прикрепленный файл). Далее мы получаем 3 свидетельства на две квартиры и одно на коридор, как на нежилое помещение. Собственник всех помещений один. Данный факт был замечен только при получении свидетельств. Теперь вопрос. Каким образом, часть квартиры в 3,8 кв.м., стало общим имуществом в многоквартирном доме?! Хотя при этом есть свидетельство на этот коридор. Каким образом, данная часть при перепланировке стала нежилым помещением?!! Как я понимаю, в соответствии со ст. 22 ЖК РФ для перевода помещения из жилого в нежилое, необходимо разрешение органов местного самоуправления! Без данного документа, это невозможно. Далее при постановке на учет новых квартир с новой площадью, ресурсоснабжающие организации вменяют мне, что раз помещение относиться к категории нежилых, то и оплачивать должны, как за нежилое! Иметь ОТДЕЛЬНЫЙ прибор учета Э\Э для коридора и платить за все услуги, тепло и т д, по тарифам нежилого помещения!!! Каким образом, можно внести изменения в кадастровый паспорт и разделить этот коридор по площади между двумя квартирами. По аналогии с коммунальными квартирами имеющими общий коридор, но который входит в состав общей площади помещения и не является нежилым и общедомовым имуществом в многоквартирном доме.

Вячеслав Каминский · Answer

В результате разделения квартир, площадь коридора (тамбура) отошла к общедомовой собственности. Входные двери в разделенные квартиры расположены в данном тамбуре, соотвественно его площадь не может быть учтена в общем метражи ни одной из квартир. Данный вариант перепланировки самый простой при разделе жилого помещения, то есть путем выдела тамбура незначительной площади из бывшего коридора Если же идти более сложной процедурой, то пришлось бы новый вход делать с лестничной площадки. Жилищная инспекция в данной ситуации может причислить данное мероприятие к затрагиванию общедомовой собственности. И, как следствие — необходимость получения письменного согласия 2/3 жителей многоквартирного дома.

Александр Москвитин · Answer

Здравствуйте Наталья, да сложилась парадоксальная ситуация, но с точки зрения закона все верно, коридор стал общедомовым имуществом, поскольку он предназначен уже не для одной а для двух квартир, Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); То есть данный коридор теперь обслуживает более одного помещения в доме.

Марина Болтунова · Answer

Здравствуйте. Интересная ситуация фактически никак не урегулированная законом. Однако я не считаю, что в данном случае должна возникать общая долевая собственность всех собственников помещений в доме. В данном случае скорее подходит аналогия с коммунальной квартирой. Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире 1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире). 2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки. Т.е. при разделе квартиры возникает право общей долевой собственности у собственников вновь образованных квартир, в размере в зависимости от площадей квартир. Учитывая, что Вы являлись собственником квартиры в первоначальном виде и не отчуждали данную собственность иным лицам при её разделе, то и оснований для признания права собственности за иными лицами не имеется, тем более они и не высказывали желания её приобрести, а признать иное лицо собственником без его на то согласия невозможно. Статья 35 Конституция РФ 3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Решения суда тоже не было. Таким образом, данное помещение должно было оставаться жилым. Попробуйте обратиться в кадастровую плату об устранении кадастровой ошибки. Если не получится, то в суд с иском к администрации о признании данного коридора жилым помещением.

Вагиз Ахмадиев · Answer

Здравствуйте! У Вас ситуация нестандартная, решение тоже может только нестандартное. На мой взгляд, надо этот коридор признать частью одной из квартир. А для другой квартиры установить сервитут для прохода в эту квартиру (зарегистрировав это в Росреестре). Т.е. надо обратиться в БТИ и изготовить новый техпаспорт, потом кадастровый паспорт на квартиру+коридор.