Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Сдача физ.лицом коммерческой недвижимости и правильное оформление кальянной
Добрый день! Есть коммерческое здание, собственником которого является физ. лицо. Есть потенциальный арендатор, который планирует сделать бар с кальянами и крепким алкоголем, а также магазин по продаже табачной продукции (в основном для кальянов). Продукция как акцизная никотиновая, так и безникотиновая, купленная у официального поставщика со всеми сопроводительными документами. Также есть безакциза, в основном это комплектующие для кальянов. Для получения лицензии на алкоголь необходимо заключить договор аренды и зарегистрировать его. Поскольку собственник физ. лицо, то в случае регистрации договора аренды при продаже здания ему придется платить ндфл, что не устраивает самого собственника. Арендатор не имеет возможности оформить себя как ип или юр.лицо. Также у собственника есть организация, в которой он единственный учредитель и директор. Организация на упрощенной системе налогообложения «доходы 6%». Собственник и арендатор в дружеских отношениях, поэтому арендатор не против, если деятельность и лицензия будут проходить по организации собственника. Здание находится в такой зоне, что жильцы жалуются в прокуратуру на любой вид деятельности, каким бы не занимались предыдущие арендаторы. Поэтому стоит остро вопрос правильности оформления данного вида деятельности.
В здании есть все коммуникации. Площадь здания - 100м.кв., правила стометровки для продажи алкоголя полностью подходят. Есть зал с отдельным входом, в котором будет магазин с табачной продукцией, есть зал с отдельным входом для бара, отдельно кухня, подсобка и два сан. узла (для персонала и для гостей).
Есть два вопроса:
Как правильно оформить договорные отношения между собственником и арендатором, чтобы собственник не потерпел налоговые издержки при продаже здания и от сдачи недвижимости в аренду?
Как юридически оформить данный вид деятельности, чтобы пройти любые проверки от органов власти?
Здравствуйте, Илья.
Основная проблема в Вашем вопросе это то, что арендатор не хочет быть ни ИП ни организацией и в учредители ООО я так понимаю он тоже не планирует входить.
В таком случае ни учредительный договор, ни договор простого товарищества, которые бы могли ему гарантировать доходы от деятельности не подходят.
Он может занять в долг собственнику имущества некоторую сумму, которую собственник помещения и номинальный собственник предприятия будет вынужден отдать если доходы не поделят.
А физическое лицо — собственник помещения должен свою недвижимость внести уставной капитал своей организации, как вариант.
С уважением! Г.А. Кураев
который планирует сделать бар с кальянами и крепким алкоголем
Илья
Здравствуйте. Это невозможно
либо у вас кальянная либо у вас бар (общепит то есть)
закон запрещает курить в общепите
у вас в кальянах все таки будет табак
Статья 12. Запрет курения табака на отдельных территориях, в помещениях и на объектах
1. Для предотвращения воздействия окружающего табачного дыма на здоровье человека запрещается курение табака (за исключением случаев, установленных частью 2 настоящей статьи):
1) на территориях и в помещениях, предназначенных для оказания образовательных услуг, услуг учреждениями культуры и учреждениями органов по делам молодежи, услуг в области физической культуры и спорта;2) на территориях и в помещениях, предназначенных для оказания медицинских, реабилитационных и санаторно-курортных услуг;
3) в поездах дальнего следования, на судах, находящихся в дальнем плавании, при оказании услуг по перевозкам пассажиров;
4) на воздушных судах, на всех видах общественного транспорта (транспорта общего пользования) городского и пригородного сообщения (в том числе на судах при перевозках пассажиров по внутригородским и пригородным маршрутам), в местах на открытом воздухе на расстоянии менее чем пятнадцать метров от входов в помещения железнодорожных вокзалов, автовокзалов, аэропортов, морских портов, речных портов, станций метрополитенов, а также на станциях метрополитенов, в помещениях железнодорожных вокзалов, автовокзалов, аэропортов, морских портов, речных портов, предназначенных для оказания услуг по перевозкам пассажиров;
5) в помещениях, предназначенных для предоставления жилищных услуг, гостиничных услуг, услуг по временному размещению и (или) обеспечению временного проживания;
6) в помещениях, предназначенных для предоставления бытовых услуг, услуг торговли,общественного питания, помещениях рынков, в нестационарных торговых объектах;
7) в помещениях социальных служб;
8) в помещениях, занятых органами государственной власти, органами местного самоуправления;
9) на рабочих местах и в рабочих зонах, организованных в помещениях;
10) в лифтах и помещениях общего пользования многоквартирных домов
11) на детских площадках и в границах территорий, занятых пляжами;
12) на пассажирских платформах, используемых исключительно для посадки в поезда, высадки из поездов пассажиров при их перевозках в пригородном сообщении;
13) на автозаправочных станциях.
2. На основании решения собственника имущества или иного лица, уполномоченного на то собственником имущества, допускается курение табака:
1) в специально выделенных местах на открытом воздухе или в изолированных помещениях, которые оборудованы системами вентиляции и организованы на судах, находящихся в дальнем плавании, при оказании услуг по перевозкам пассажиров;2) в специально выделенных местах на открытом воздухе или в изолированных помещениях общего пользования многоквартирных домов, которые оборудованы системами вентиляции.
Федеральный закон от 23 февраля 2013 г. N 15-ФЗ «Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма и последствий потребления табака»Система ГАРАНТ: base.garant.ru/70321478/#block_12#ixzz4GAaHnP35
а также магазин по продаже табачной продукции (в основном для кальянов).
Илья
это можно, с отдельным входом как вы хотите — реально
Для получения лицензии на алкоголь необходимо заключить договор аренды и зарегистрировать его
Илья
лицензию никто вам не даст если у вас там будет кальянная- причина указана выше
. Арендатор не имеет возможности оформить себя как ип или юр.лицо.
Илья
лицензию на алкоголь- может оформить только юр лицо на себя — ип исключен изначально
Здание находится в такой зоне, что жильцы жалуются в прокуратуру на любой вид деятельности, каким бы не занимались предыдущие арендаторы. Поэтому стоит остро вопрос правильности оформления данного вида деятельности.
Илья
а вот это будет проблемой
нужно соблюдение санпин — шумы и вытяжка в 1 очередь — проверки будут все равно по жалобам но риск приостановки деятельности- будет минимальным при соблюдении этих норм и правил
САНИТАРНО-ЭПИДЕМИОЛОГИЧЕСКИЕ
ТРЕБОВАНИЯ К ОРГАНИЗАЦИЯМ
ОБЩЕСТВЕННОГО ПИТАНИЯ, ИЗГОТОВЛЕНИЮ
И ОБОРОТОСПОСОБНОСТИ В НИХ ПИЩЕВЫХ ПРОДУКТОВ
И ПРОДОВОЛЬСТВЕННОГО СЫРЬЯ
САНИТАРНО-ЭПИДЕМИОЛОГИЧЕСКИЕПРАВИЛА
СанПиН(СП) 2.3.6.1079-01
это и для баров и для кальянных
Есть зал с отдельным входом, в котором будет магазин с табачной продукцией, есть зал с отдельным входом для бара, отдельно кухня, подсобка и два сан. узла (для персонала и для гостей).
Илья
это хорошо
Как юридически оформить данный вид деятельности, чтобы пройти любые проверки от органов власти?
Илья
о начале деятельности надо будет уведомить роспотребнадзор- ст 8 фз 294
а дальше соблюдать все нормы пожарной безопасности и санитарные нормы
но повторюсь- жалобы жильцы могут написать всегда и придет проверка
табак должен соответствовать по качеству
тр тс 035 — на табачную продукцию.
Вопрос деятельности — ну разве что брать его еще 1 участником в это ооо. Договор о совместной деятельности- вам не подойдет — он может быть только между юр лицами или ип. Либо трудоустроить в само ооо — каким нить будет директором по развитию… должность можно придумать.
Как юридически оформить данный вид деятельности, чтобы пройти любые проверки от органов власти?
Илья
Здравствуйте. По второму вопросу у Вас могут быть проблемы если в кальянной будет продаваться какая то пищевая продукция. это уже общепит по сути.
А запрет как раз таки распространяется и на общепит. Это про никотиновый кальян.
Статья 12. Запрет курения табака на отдельных территориях, в помещениях и на объектах
6) в помещениях, предназначенных для предоставления бытовых услуг, услуг торговли, общественного питания, помещениях рынков, в нестационарных торговых объектах;
Плюс нужна будет хорошая вытяжка и чтобы помещения были не сообщающимися или дым не попадал с одного в другое.
Плюс желательно чтобы посетители заполнялианкету, в которой указано, что они уведомлены о вреде табачного дыма.
Плюс стоит вопрос продажи табака:
Федеральный закон от 23.02.2013 N 15-ФЗ
(ред. от 31.12.2014)
«Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма и последствий потребления табака»
Статья 19. Ограничения торговли табачной продукцией и табачными изделиями
1. Розничная торговля табачной продукцией осуществляется в магазинах и павильонах. В целях настоящей статьи под магазином понимается здание или его часть, специально оборудованные, предназначенные для продажи товаров и оказания услуг покупателям и обеспеченные торговыми, подсобными, административно-бытовыми помещениями, а также помещениями для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, под павильоном понимается строение, имеющее торговый зал и рассчитанное на одно рабочее место или несколько рабочих мест.
3. Запрещается розничная торговля табачной продукцией в торговых объектах, не предусмотренных частями 1 и 2 настоящей статьи, на ярмарках, выставках, путем развозной и разносной торговли, дистанционным способом продажи, с использованием автоматов и иными способами, за исключением развозной торговли в случае, предусмотренном частью 2 настоящей статьи.Так же в соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 12 Закона N 15-ФЗ для предотвращения воздействия окружающего табачного дыма на здоровье человека запрещается курение табака (за исключением случаев, установленных ч. 2 данной статьи) в помещениях, предназначенных для предоставления бытовых услуг, услуг торговли, общественного питания, помещениях рынков, в нестационарных торговых объектах.
При этом на основании п. 1 ч. 1 ст. 2 Закона N 15-ФЗ курение табака — использование табачных изделий в целях вдыхания дыма, возникающего от их тления.
Частью 2 ст. 2 Закона N 15-ФЗ установлено, что иные понятия используются в настоящем Федеральном законе в значениях, определенных Рамочной конвенцией ВОЗ по борьбе против табака (заключена в г. Женеве 21.05.2003), Федеральным законом от 22.12.2008 N 268-ФЗ «Технический регламент на табачную продукцию», Федеральным законом от 21.11.2011 N 323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации», Федеральным законом от 28.12.2009 N 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации».
Как следует из ст. 2 Федерального закона N 268-ФЗ, табачные изделия — продукты, полностью или частично изготовленные из табачного листа в качестве сырьевого материала, приготовленного таким образом, чтобы использовать для курения, сосания, жевания или нюханья. Табак для кальяна — вид курительного табачного изделия, предназначенного для курения с использованием кальяна и представляющего собой смесь резаного или рваного сырья для производства табачных изделий с добавлением или без добавления нетабачного сырья и иных ингредиентов.
Следовательно, в настоящее время в кальянном клубе запрещено курить кальянные смеси с содержанием табака.
(Консультация эксперта, Минфин России, 2015)
Если будет именно табак в кальяне, то Вы не можете его реализовывать, так как это не объект где разрешена торговля табаком. И не столь важно уже реализация напитков и т.д.
Поэтому открыть можно при соблюдении требований по вентиляции и расстояния, но если будут продавать табак, и какую то еду. то боюсь очень скоро и прикроют.
Практика тут неоднозначна очень.
Что касается уведомления, то если общепит, то Роспотребнадзор и санпины на пищевую продукцию. Но если будет табак, то это Вам не поможет. Вернее вашему другу.
Здравствуйте!
Как правильно оформить договорные отношения между собственником и арендатором, чтобы собственник не потерпел налоговые издержки при продаже здания и от сдачи недвижимости в аренду?
Илья
чтобы не попасть под положения ст. 217 НК
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:
от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг,а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности
физ. лицу собственнику надо заключить договор безвозмездного пользования с ООО
1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
однако в данном случае у ООО возникает внереализационный доход (ст. 250 НК), что увеличивает налоговое бремя
8) в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса.
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 настоящего Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки;
при этом доход будет определяться с учетом ст. 105.3 НК, т.к. собственник и ООО взаимозависимые лица (ст. 105.1 НК)
2. С учетом пункта 1 настоящей статьи в целях настоящего Кодекса взаимозависимыми лицами признаются:
…
9) организации и (или) физические лица в случае, если доля прямого участия каждого предыдущего лица в каждой последующей организации составляет более 50 процентов;
А как быть с собственником? Какой для него самый наименее затратный вариант сдачи здания в аренду?
Илья
один из вариантов (безвозмездное пользование) я Вам указал выше, если он не хочет прекращать свое право собственности, но при таком варианте возрастает налоговая нагрузка на ООО.
можете рассмотреть вариант внесения помещения в качестве вклада в УК ООО, поскольку капитал наверняка надо увеличивать до минимально необходимого для получения лицензии на продажу алкоголя. при этом дохода у ООО не возникает (ст.251)
1. При определении налоговой базы не учитываются следующие доходы:
…
3) в виде имущества, имущественных прав или неимущественных прав, имеющих денежную оценку, которые получены в виде взносов (вкладов) в уставный (складочный) капитал (фонд) организации (включая доход в виде превышения цены размещения акций (долей) над их номинальной стоимостью (первоначальным размером);
тут возможно ООО придется уплачивать налог на имущество в случае если объект будет внесет в перечень.
2. Применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на прибыль организаций (за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 1.6, 3 и 4 статьи 284 настоящего Кодекса), налога на имущество организаций (за исключением налога, уплачиваемого в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость в соответствии с настоящим Кодексом). Организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате в соответствии с настоящим Кодексом при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией (включая суммы налога, подлежащие уплате при завершении действия таможенной процедуры свободной таможенной зоны на территории Особой экономической зоны в Калининградской области), а также налога на добавленную стоимость, уплачиваемого в соответствии со статьей 174.1 настоящего Кодекса.
Статья 378.2. Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества
1. Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:
1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
2) нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
…7. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу:
1) определяет на этот налоговый периодперечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее в настоящей статье — перечень);
2) направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации;
3) размещает перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
но при выходе из ООО участник сможет вернуть здание себе без уплаты налога
1. При определении налоговой базы не учитываются следующие доходы:
…
4) в виде имущества, имущественных прав, которые получены в пределах вклада (взноса) участником хозяйственного общества или товарищества (его правопреемником или наследником), при уменьшении уставного капитала в соответствии с законодательством Российской Федерации, при выходе (выбытии) из хозяйственного общества или товарищества либо при распределении имущества ликвидируемого хозяйственного общества или товарищества между его участниками;
вот только срок владения недвижимость будет исчисляться заново, т.е. придется ждать 5 лет чтобы продать без уплаты налога.
Я имею ввиду, какие плюсы от того, что имущество принадлежит ооо. Можно будет взять лизинг или ипотеку на организацию для развития бизнеса или нет, например?
Илья
Уставной капитал большой и наличие собственность лучше позволит привлекать кредитные средства и договариваться о поставках товара на более выгодных условиях, например рассрочка или отсрочка платежа. минус ВОЗМОЖНО, но не обязательно, придется уплачивать налог на имущество, если помещение включат в Перечень (выше писал).
если налог на имущество большой по сравнению с планируемыми доходами, то сначала можно рассмотреть вариант безвозмездного пользования уплатите 6% с внереализационного дохода и всё.
Добрый день, Илья.
Если вся проблема в:
Поскольку собственник физ. лицо, то в случае регистрации договора аренды при продаже здания ему придется платить ндфл, что не устраивает самого собственника.
Илья
то это вам не удастся обойти в предложенных вами целях, в любом слаче здание будет «засвечено» в предпринимательской деятельности. Но лучше уж в аренду сдать, чем:
Собственник и арендатор в дружеских отношениях, поэтому арендатор не против, если деятельность и лицензия будут проходить по организации собственника.
Илья
все проблемы связанные с данной деятельностью брать на себя.
Арендатору не нужна гарантия получения дохода от деятельности. Арендатор согласен на бумаге не фигурировать вообще нигде. Вопрос только в том, как оформить все это.
Если собственник внесет здание в уставной капитал, о он будет поатмть налог со сдачи недвижимого имущества!
Собственник имущества вносит свое помещение в уставной капитал своей организации или передает его организации по договору безвозмездного пользования или аренды, как решите.
Затем все оформляете на организацию, у которой будет помещение.
Если будете вносить в уставной капитал, то необходимо внести об этом сведения в ЕГРП.
С уважением! Г.А. Кураев