Возможно ли, до оформления в собственность получить разрешение на перепланировку и переоборудование нежилого помещения, приобретенного по договору долевого участия в многоквартирном жилом доме?

1. Возможно ли, до оформления в собственность получить разрешение на перепланировку и переоборудование нежилого помещения, приобретенного по договору долевого участия в многоквартирном жилом доме? Знаю, что на жилую квартиру можно получить разрешение до оформления в собственность
Елена

Здравствуйте. Если уже по акту получили то в принципе можно по аналогии. Но скорее всего в судебном порядке.

По ЖК РФ

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 133-ФЗ)
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

Но суды признают в отношении долёвки, что уже при получении акта. можно распоряжаться квартирой в некоторых случаях, например голосовать на ОС дома. Случай конечно не совсем ваш, но по такому принципу можно попробовать и здесь.

Но у вас в договоре должен быть пункт не проводить переустройство до оформления права.

2. Возможно ли, вывести в нежилой фонд жилую квартиру с перепланировкой и переоборудованием до оформления в собственность с присоединением к этому нежилому помещению и организацией выхода\входа через него? В этом случае, если я правильно понимаю, не нужно спрашивать жильцов дома о согласии, так как общедомовое имущество (фасад дома и прилегающая территория) не будут использованы для организации отдельного входа. Отдельный вход с улицы уже существует у нежилого помещения, а объединятся квартира и нежилое помещение посредством прохода через ненесущую стену. Спасибо!
Елена

Вы можете объединить, но только если не затрагивается общее имущество.

Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме
1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Здравствуйте.

Возможно ли, до оформления в собственность получить разрешение на
перепланировку и переоборудование нежилого помещения, приобретенного по
договору долевого участия в многоквартирном жилом доме?

Перепланировка и переоборудование нежилого помещения не требует разрешения (если габариты не меняются, а меняется только расположение стенок внутри).

Узаконивается это просто:

1. Вы заказываете у кадастрового инженера технический план и заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций и вносите изменение в Кадастровую палату

2. Однако, внесение изменений по площади может делать только собственник помещения, поэтому придется регистрировать.

2. Возможно ли, вывести в нежилой фонд жилую квартиру с перепланировкой и
переоборудованием до оформления в собственность с присоединением к
этому нежилому помещению и организацией выхода\входа через него?

Возможно вывести в нежилой фонд без протокола общего собрания жильцов, но с моей точки зрения, у Вас потребует свидетельство о государственной регистрации права при прохождении данной процедуры:

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество
Право собственности
на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество,
подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

2. Собственник вправе
по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества
любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не
нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права
владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в
залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна

Возможно ли, до оформления в собственность получить разрешение на перепланировку и переоборудование нежилого помещения, приобретенного по договору долевого участия в многоквартирном жилом доме? Знаю, что на жилую квартиру можно получить разрешение до оформления в собственность.
Елена

Елена, добрый вечер! Согласно ст. 22 Жилищного кодекса РФ

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений,
обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Ну и опять же вопрос надлежащего оформления права собственности

согласно ст. 8.1 ГК РФ

Права на имущество, подлежащие государственной
регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения
соответствующей записи в государственный реестр, если иное не
установлено законом.

Иное установлено для наследуемого имущества, для квартир полученных в результате полной выплаты паевых взносов, но не для ДДУ — там действует общий порядок т.е. право собственности возникает с момента гос.регистрации. Соответственно уполномоченный орган отвечающий за согласование перевода откажет по этому основанию и тогда только в судебном порядке, а в этом случае проще зарегистрировать право собственности и уже после этого осуществлять перевод жилого в нежилое если нет других препятствий для этого

Возможно ли, вывести в нежилой фонд жилую квартиру с перепланировкой и переоборудованием до оформления в собственность с присоединением к этому нежилому помещению и организацией выхода\входа через него? В этом случае, если я правильно понимаю, не нужно спрашивать жильцов дома о согласии,
Елена

ст. 36 ЖК

Уменьшение размера общего имущества в
многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников
помещений в данном домепутем его реконструкции.

Опять же вопрос регистрации права собственности так как требуется согласование перепланировки в порядке, предусмотренном главой 4 ЖКи уже не только по вашим помещениям но и по общедомовому имуществу так

п.3,4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491

3.При определении состава общего имущества используются содержащиеся в
Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с
ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости,
являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в
государственном земельном кадастре.4.
В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего
имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного
технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных
организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет
имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

ну и условие о запрете перепланировки в самом договоре с застройщиком на которое указал коллега