Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Какие тонкости договора по переуступке долевого участия
Здравствуйте, квартира вот уже в июне будет сдаваться застройщиком. Решили приобрести по уступке. Делаем это впервые. Очень боюсь подводных камней.
Можно объяснить более понятным языком, читала в сети, запуталась:
-Какие документы проверить у продавца, что он купил за наличный расчет, что он единственный собственник или участник.
- Как происходит сама процедура переуступки - это регпалата или нотариус, есть ли риски
- Когда надо уведомлять застройщика, и может ли он отказать в этом праве, как лучше это сделать, чтобы себя обезопасить.
И вообще, что нужно предусмотреть в этом деле, какие риски, подводные камни???
Cо стороны застройщика все в порядке, меня волнует конкретный продавец и нужно ли уведомлять застройщика.
Здравствуйте!
Во-первых, Вам следует проверить наличие следующих документов: договор долевого участия со всеми приложениями и дополнительными соглашениями (если таковые имелись), договор уступки прав требования, договор страхования, не приобретался ли объект с участием материнского капитала или по ипотеке, уплачена ли полная сумма по договору долевого участия.
Переуступка происходит через регпалату, в некоторых случаях может потребоваться участие нотариуса или согласие банка на уступку прав требования.
Рисков основных предполагать можно три: 1) не сдача объекта вовремя; 2) наличие подписанных дополнительных соглашений о переносе срока сдачи объекта; 3) превышение метража квартиры, чем установлено по договору (в этом случае придется доплачивать за излишние метры застройщику).
Это в общей канве, как Вы и просили.
Олег, добрый день! Согласно ст. 11 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Т.е. в общем то два основных условия — полная оплата застройщику (чтобы не усложнять схему переводом долга) и государственная регистрация договора ДДУ
Скажите, а нужно ли уведомлять застройщика. то есть может ли он был против этой переуступки и в какие сроки?
Олег
Данный момент регулируется статьей 388 ГК согласно которой
1. Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.
2. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.
3. Соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения.
4. Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него.
Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения.
Иными словами в данном случае уведомление застройщика не является обязательным и не повлечет признания договора недействительным, если обязательность уведомления застройщика не предусмотрена договором ДДУ но для того чтобы убедиться в полной оплате договора со стороны дольщика у которого приобретается право требования лучше обратится напрямую к застройщику,
Здравствуйте. Покупка квартиры путем переуступки права требования по договору долевого участия достаточна распространенное явление. Из основных рисков такой покупки можно выделить следующее:
Нужно правильно заключить договор, чтобы не было оснований для его отмены. Так, договор переуступки прав будет считаться действительным при только условии полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Факт оплаты должны быть подтвержден застройщиком.
-Какие документы проверить у продавца, что он купил за наличный расчет, что он единственный собственник или участник.
Олег
У продавца должны быть следующие документы, подтверждающие оплату по договору: чеки, квитанции, а так же соглашение о зачете взаимных требований между дольщиком и застройщиком или справка строительной компании что долга перед ней у дольщика нет.Так же должно быть нотариальное согласие супруга(и) продавца на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.Кроме того, должно быть в наличии письменное согласие компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре долевого участия.
Собственником продавец еще не стал, а проверить единственный ли он участник по договору можно у застройщика.
— Как происходит сама процедура переуступки — это регпалата или нотариус, есть ли риски
Олег
Составляется договор переуступки права требования, который подлежит государственной регистрации в Росреестре.
— Когда надо уведомлять застройщика, и может ли он отказать в этом праве, как лучше это сделать, чтобы себя обезопасить.
Олег
Застройщика нужно уведомлять до заключения договора цессии, без его согласия договор может быть отменен.
Здравствуйте, Олег. Вам обязательно надо проверить документы об оплате, согласие застрйщика. Согласие банка, если это ипотека или использование маткапитала.
Уступка права не может противоречить действующему законодательству и допускается в следующих случаях:
• после того, как будет выплачена цена договора первым владельцем квартиры (это подтверждается соответствующим документом от застройщика);
• если в договоре долевого участия в строительстве предусмотрено наличие согласия застройщика на переуступку прав требования, то без такого согласия сделка может быть признана недействительной;
• если квартира была приобретена по ипотеке, то на переуступку прав необходимо согласие банка, выдавшего кредит.
Уступка прав требования подлежит государственной регистрации.
Застройщик должен быть уведомлен о переуступке в письменной форме.
Скажите, а нужно ли уведомлять застройщика. то есть может ли он был против этой переуступки и в какие сроки?