Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.
Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Категории
1400 ₽
Вопрос решен
Покупка квартиры, приобретенной по завещанию от отца к сыну
Здравствуйте!
Рассматриваю покупку квартиры. Правоустанавливающие документы - свидетельство о праве на наследство по завещанию от 2003 года. Наследство от отца к сыну. Почему оформляли именно по завещанию - толком не поясняют.
Завтра буду общаться более подробно.
Проконсультируйте, пожалуйста, как вы оцениваете риск оспаривания завещания после приобретения квартиры? Какие документы можно запросить чтобы более точно оценить риски?
, Margarita Kartavtseva, г. Москва
Михаил Петров
рейтинг 9.5
Проконсультируйте, пожалуйста, как вы оцениваете риск оспаривания завещания после приобретения квартиры? Какие документы можно запросить чтобы более точно оценить риски?
Margarita
Маргарита, добрый вечер.
Рисков в данном случае нет Никаких. Оспорить завещание не представляется возможным в силу большого срока давности (13 лет!). Любая попытка обратиться в суд будет пресечена заявлением о пропуске срока давности.
Какие документы можно запросить чтобы более точно оценить риски?
Margarita
Сверх того, что Вам уже представили Вам нужно еще свидетельство о праве собственности на квартиру и получить выписку из ФРС об отсутствии на ней обременений — залог, арест и т.п.
Валентина Козянко
Эксперт
Проконсультируйте, пожалуйста, как вы оцениваете риск оспаривания завещания после приобретения квартиры? Какие документы можно запросить чтобы более точно оценить риски?
Margarita
Здравствуйте, необходимо запросить свидетельство о праве на наследство, а также выписку из ЕГРП, чтобы убедиться в отсутствии обременений на данное недвижимое имущество. А также кадастровый паспорт на квартиру.
Касательно рисков, во-первых, действительно сроки давности по оспариванию прошли, как юрист вам пояснил выше. Во-вторых, сын первоочередный наследник, если других наследников первой очереди не было, проблем точно не возникнет. В соответствии со ст. 1142 ГК РФ к наследникам первой очереди относятся дети, жена, родители.
Аскар Турманов
Здравствуйте!
Проконсультируйте, пожалуйста, как вы оцениваете риск оспаривания завещания после приобретения квартиры? Какие документы можно запросить чтобы более точно оценить риски?
Поскольку завещание датировано 2003 годом, то вероятность его оспаривания, на мой взгляд, близка к нулю.
Связано это прежде всего со сроком исковой давности.
ГК РФ
Статья 1131. Недействительность завещания
1. При нарушении положений настоящего Кодекса, влекущих за собой недействительность завещания, в зависимости от основания недействительности, завещание является недействительным в силу признания его таковым судом (оспоримое завещание) или независимо от такого признания (ничтожное завещание).
Проконсультируйте, пожалуйста, как вы оцениваете риск оспаривания завещания после приобретения квартиры?
Margarita
В случае государственной регистрации права собственности на квартиру, оспорить Вашу сделку у наследников вряд ли получится, поскольку как было верно указано коллегой, Вы будете являться ее добросовестным приобретателем.
Гипотетически даже если и появятся наследники, которые попытаются оспорить завещание и соответственно сделку по отчуждению в Вашу пользу квартиры, то их шансы очень малы.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43
«О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»
15. Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца — физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
И получить указанные наследники, думаю, смогут лишь денежную компенсацию от лица, который произведет продажу Вам квартиры, как указано выше.
Не более того.
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. N 9 г. Москва «О судебной практике по делам о наследовании»
42. Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре не возможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников — при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (статья 1105 ГК РФ).
То есть, Вас это коснуться не должно.
Поэтому, если нет иных препятствий, можете покупать данную квартиру.
Удачи!
Эдуард Мирасов
Здравствуйте!
Наследство от отца к сыну. Почему оформляли именно по завещанию — толком не поясняют.
Margarita
Значит квартира была получена после смерти отца, который завещал ее сыну.
Исходя из срока давности завещание и когда квартира была оформлена в собственность, риск оспаривания данной сделки очень низки.
Если же вдруг отец оказался жив, то тогда да риск что данную сделку можно оспорить есть.
Руслан Григорьев
Здравствуйте!
Проконсультируйте, пожалуйста, как вы оцениваете риск оспаривания завещания после приобретения квартиры?
Margarita
После покупки вами этой квартиры риски вас не коснутся, так как пока завещание не оспорено, наследники в суд не обратились, заявлений об обеспечении иска не предъявили сделка будет законна.
В дальнейшем если спор и будет, то уже не в отношении этой квартиры, а лишь денежной компенсации.
Вообще рисков я не вижу, так как все возможные сроки давности истекли даже не принимая во внимание вышеизложенное.
Какие документы можно запросить чтобы более точно оценить риски?
Margarita
Свидетельство о праве на наследство, выписку из ЕГРП, выписку из домовой книги, лицевого счета, свидетельство о государственной регистрации.
Это пожалуй все, что потребовалось бы мне для оценки чистоты сделки.
Дмитрий Чернобавский
рейтинг 7.4
Эксперт
Здравствуйте!
Наследство от отца к сыну. Почему оформляли именно по завещанию — толком не поясняют. Завтра буду общаться более подробно.
Margarita
Маргарита, а что странного? или отец жив?
Проконсультируйте, пожалуйста, как вы оцениваете риск оспаривания завещания после приобретения квартиры? Какие документы можно запросить чтобы более точно оценить риски?
Margarita
риск есть, но проблемы с появившимися наследниками это проблемы продавца, а не Вас как добросовестного приобретателя.
потребуйте выписку из ЕГРП на наличие обремений
Марина Болтунова
Здравствуйте. Даже если кто-то и сможет оспорить завещание, то претендовать на эту квартиру он не сможет в любом случае.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9
«О судебной практике по делам о наследовании»
42. Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре,наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников — при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (статья 1105 ГК РФ).
Вы будете добросовестным приобретателем.
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 июня 2013 г. N 19-КГ13-4
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что квартира N <...> по ул. <...> принадлежала на праве общей совместной собственности Мищенко Т.И. (матери истца) и Мищенко В.В. (мужу матери истца) на основании договора приватизации жилой площади N <...> от 1 февраля 1995 г., заключенного со Ставропольской КЭЧ района (т. 1, л.д. 48).
После смерти Мищенко В.В. собственником квартиры на основании договора приватизации жилой площади N <...> от 1 февраля 1995 г. и свидетельства о праве на наследство по закону N 5775 от 20 июня 2007 г. являлась Мищенко Т.И. (мать истца), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N <...> от 26 июня 2007 г. (т. 1, л.д. 49).
20 мая 1995 г. Мищенко Т.И. составила завещание, которым принадлежащую ей квартиру завещала сыну Олейникову Э.Ю. (т. 1, л.д. 14).
18 октября 2007 г. Мищенко Т.И. умерла (т. 1, л.д. 42).
17 мая 2008 г. Хабарова Л.В. (двоюродная сестра истца), действуя в интересах своей матери Олейниковой А.И. по доверенности от 5 апреля 2008 г. (л.д. 56), подала нотариусу заявление, в котором указала сведения о круге наследников, имеющих право на принятие наследства после смерти Мищенко Т.И. по завещанию. При этом сообщила, что место нахождения и место жительства сына наследодателя Олейникова Э.Ю. ей неизвестны, по сведениям отдела УФМС по СК сведений о его прописке или выписке не имеется (т. 1, л.д. 57).
В этот же день Хабарова Л.В. подала нотариусу заявление, в котором указала, что наследником Мищенко Т.И. является сестра Олейникова А.И., и просила выдать свидетельство о праве на наследство на указанную квартиру (т. 1, л.д. 57).
17 мая 2008 г. и.о. нотариуса Лола Т.В. выдала свидетельство о праве на наследство по закону N <...> на имя Олейниковой А.И. (л.д. 58).
19 мая 2008 г. Олейникова А.И. подарила квартиру своей дочери Хабаровой Л.В. (л.д. 87 — 88).
21 мая 2008 г. Хабаровой Л.В. УФРС по СК выдано свидетельство о государственной регистрации права N <...> на квартиру N <...> по ул. <...> в г. <...> на основании договора дарения от 19 мая 2008 г. (л.д. 87).
28 февраля 2012 г. Хабарова Л.В. по договору купли-продажи квартиры с условием о рассрочке платежа с использованием средств ипотечного кредита продала указанную выше квартиру Медведеву А.А. (т. 1, л.д. 112 — 114), о чем в ЕГРП сделана соответствующая запись.
Расчет по данному договору купли-продажи произведен путем выплаты Медведевым А.А. Хабаровой Л.В. суммы в размере <...> руб. в момент подписания предварительного договора купли-продажи недвижимости (л.д. 169 — 171), суммы в размере <...> руб. по расписке от 28 февраля 2012 г. (л.д. 168) и перечислением суммы на счет <...>", открытый на имя Хабаровой Л.В., в размере <...> руб. за счет кредитных средств, полученных по кредитному договору N <...> от 28 февраля 2012 г. (т. 1, л.д. 107 — 111).
Разрешая спор, суд указал, что выдачей свидетельства о праве на наследство по закону сестре умершей Олейниковой А.И. нарушено право Олейникова Э.Ю. на наследование, со стороны ответчиков имело место злоупотребления правами. Сама Олейникова А.И. в заявлении нотариусу от 5 апреля 2008 г. о принятии наследства сообщила, что других наследников не имеется (л.д. 41). О наличии завещания и наследника по закону первой очереди в отношении другого лица знала и.о. нотариуса Лола Т.В. согласно заявлению от 17 мая 2008 г. (т. 1, л.д. 57), однако в этот же день выдала представителю Олейниковой А.И. Хабаровой Л.В. свидетельство о праве на наследство по закону наследнику второй очереди (т. 1, л.д. 58). Между тем, как указал суд, Хабарова Л.В. знала о месте нахождения наследника, однако в заявлении о принятии наследства она заявила, что местонахождение и местожительство указанного наследника по завещанию ей неизвестны (т. 1, л.д. 57). Завещание не оспорено и не признано недействительным. Суд признал, что истец не знал о наличии наследства в виде квартиры, согласился с доводами истца, что дальность проживания, утрата паспорта в период времени принятия наследства и характер работы не позволили тому своевременно вступить в наследство.
При этом судом первой инстанции учтено признание иска ответчицей Олейниковой А.И., а потому последующий переход прав собственности на спорное имущество помимо воли надлежащего наследника признан незаконным. Соответствующие регистрации прав собственности за Хабаровой Л.В. в результате безвозмездной сделки и за Медведевым А.А. по сделке купли-продажи от продавца Хабаровой Л.В. признаны недействительными.
Между тем, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судебные постановления приняты с нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.
Как предусмотрено п. 1 ст. 1114 ГК Российской Федерации, днем открытия наследства является день смерти гражданина.
Для приобретения наследства наследник должен его принять (п. 1 ст. 1152 ГК Российской Федерации).
Статьей 1153 ГК Российской Федерации предусмотрено, что принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.
Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (п. 7 ст. 1125), или лицом, уполномоченным удостоверять доверенности в соответствии с п. 3 ст. 185 настоящего Кодекса.
Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется.
Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник:
вступил во владение или в управление наследственным имуществом;
принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;
оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.
В силу п. 1 ст. 1154 ГК Российской Федерации наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства.
По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (ст. 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали (п. 1 ст. 1155 ГК Российской Федерации).
Как разъяснено в п. 40 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании», требования о восстановлении срока принятия наследства и признании наследника принявшим наследство могут быть удовлетворены лишь при доказанности совокупности следующих обстоятельств:
а) наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил указанный срок по другим уважительным причинам. К числу таких причин следует относить обстоятельства, связанные с личностью истца, которые позволяют признать уважительными причины пропуска срока исковой давности: тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п. (ст. 205 ГК Российской Федерации), если они препятствовали принятию наследником наследства в течение всего срока, установленного для этого законом. Не являются уважительными такие обстоятельства, как кратковременное расстройство здоровья, незнание гражданско-правовых норм о сроках и порядке принятия наследства, отсутствие сведений о составе наследственного имущества и т.п.;
б) обращение в суд наследника, пропустившего срок принятия наследства, с требованием о его восстановлении последовало в течение шести месяцев после отпадения причин пропуска этого срока. Указанный шестимесячный срок, установленный для обращения в суд с данным требованием, не подлежит восстановлению, и наследник, пропустивший его, лишается права на восстановление срока принятия наследства.
Судом установлено и не отрицалось истцом, что Олейников Э.Ю. узнал о смерти своей матери в 2007 г.
Установленный законом шестимесячный срок для принятия наследства истекал в апреле 2008 г.
При рассмотрении дела Олейников Э.Ю. указывал, что пропустил срок для принятия наследства по причинам отсутствии сведений о составе наследственного имущества, отдаленности проживания от места открытия наследства, характера его трудовых отношений, утраты паспорта, и суд счел указанные истцом причины пропуска срока уважительными, хотя они таковыми в силу закона не являются, поскольку не препятствовали принятию наследства. Кроме того, суд достоверно не установил, в течение какого периода обстоятельства, на которые ссылался Олейников Э.Ю., имели место. Так, в кассационной жалобе указывается, что паспорт истцом был утрачен только в июне 2008 г., а работа матросом имела место в 2011 г.
Разрешая вопрос о добросовестности сторон при совершении сделок по распоряжению наследственным имуществом и удовлетворяя исковые требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения, суд указал, что Медведев А.А., хотя и просил признать его добросовестным приобретателем, заявление с указанными требованиями, соответствующее ст. 131 — 132 ГПК Российской Федерации, не оформил и в суд не представил.
Между тем, действующее процессуальное законодательство не содержит императивного требования о предъявлении встречного искового заявления о признании добросовестным приобретателем в случае, если сторона спора таковым себя полагает.
Пунктом 1 ст. 302 ГК Российской Федерации предусмотрено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Делая вывод о невозможности признания Медведева А.А. добросовестным приобретателем, суд указал, что в связи с допущенными техническими ошибками в документах на кредит в ОАО "<...>" возникла задержка при оформлении ипотеки, что обеспокоило ответчика Хабарову Л.В., в связи с чем ею делались неоднократные звонки ему на телефон и в ОАО "<...>" с целью уточнения причин задержки. На данные звонки ОАО "<...>" был дан официальный письменный ответ о возникших причинах задержки. Но Медведева А.А. не смутило ее беспокойство по данному поводу, так как она объясняла эти переживания тем, что уже в течение года не может продать эту квартиру.
При таких обстоятельствах, ответчик Медведев А.А., как указал суд, при осуществлении покупки спорной квартиры должен был проявить степень осмотрительности и внимательности для установления законных полномочий продавца Хабаровой Л.В., несмотря на наличие при подписании договора купли-продажи документов и обстоятельств, не вызывающих сомнений в добросовестности контрагента.
В то же время суд не указал, в силу чего приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, учитывая, что договор купли-продажи между ответчиками был заключен 28 февраля 2012 г. (зарегистрирован 6 марта 2012 г.), а иск предъявлен Олейниковым Э.Ю. 4 мая 2012 г. (т. 1, л.д. 2), а также наличие при подписании договора купли-продажи документов о регистрации права собственности Хабаровой Л.В. в Управлении Росреестра, владение Хабаровой Л.В. спорной квартирой на правах собственника более трех лет и отсутствие каких-либо зарегистрированных обременений на квартиру.
При этом суд не принял во внимание, что иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения может быть заявлен только собственником данного имущества, Олейников Э.Ю. таковым на момент обращения в суд не являлся.
Делая вывод о ничтожности договоров дарения и купли-продажи спорной квартиры, суд указал, что сделки были совершены лицами, не имевшими право распоряжаться данным имуществом, а потому ничтожны. Между тем, на момент совершения договоров дарения и купли-продажи даритель и продавец соответственно являлись титульными владельцами спорной квартиры, их право не было прекращено или оспорено на момент заключения названных сделок.
Кроме того, судом не было принято во внимание положение п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании», в соответствии с которым если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил ст. 1155 ГК Российской Федерации возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве.
Виолетта Магола
Проконсультируйте, пожалуйста, как вы оцениваете риск оспаривания завещания после приобретения квартиры? Какие документы можно запросить чтобы более точно оценить риски?
Margarita
Маргарита, в связи с истечением срока давности для обжалования, то рисков никаких нет, можете покупать данную квартиру.
Так же просите предоставить выписку архивную из домовой книги, чтобы было видно, что в данной квартире никто не зарегистрирован, справку об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ и электроэнергии, тез паспорт и кадастровый паспорт ( для удостоверения, что не было перепланировки, а если была, то она узаконена)
Иван Агибалов
рейтинг 9.9
Эксперт
Здравствуйте. Само право собственности возникает в отношении наследования недвижимости при принятии наследства. что регулируется нормами гражданского законодательства, устанавливающего порядок принятия наследства.
Так, в соответствии с ч. 4 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ:
Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Что касается оспаривания завещания, то согласно:
ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 мая 2012 года N 9
О судебной практике по делам о наследовании
27. Завещания относятся к числу недействительных вследствие ничтожности при несоблюдении установленных ГК РФ требований:
обладания гражданином, совершающим завещание, в этот момент дееспособностью в полном объеме (пункт 2 статьи 1118 ГК РФ),
недопустимости совершения завещания через представителя либо двумя или более гражданами (пункты 3 и 4 статьи 1118 ГК РФ),
письменной формы завещания и его удостоверения (пункт 1 статьи 1124 ГК РФ),
обязательного присутствия свидетеля при составлении, подписании, удостоверении или передаче завещания нотариусу в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 1126, пунктом 2 статьи 1127 и абзацем вторым пункта 1 статьи 1129 ГК РФ (пункт 3 статьи 1124 ГК РФ), в других случаях, установленных законом.
Отказ нотариуса в выдаче свидетельства о праве на наследство в связи с ничтожностью завещания может быть оспорен в суде в соответствии с главой 37 ГПК РФ.
Завещание может быть признано недействительным по решению суда, в частности, в случаях:
несоответствия лица, привлеченного в качестве свидетеля, а также лица, подписывающего завещание по просьбе завещателя (абзац второй пункта 3 статьи 1125 ГК РФ), требованиям, установленным пунктом 2 статьи 1124 ГК РФ;
присутствия при составлении, подписании, удостоверении завещания и при его передаче нотариусу лица, в пользу которого составлено завещание или сделан завещательный отказ, супруга такого лица, его детей и родителей (пункт 2 статьи 1124 ГК РФ);
в иных случаях, если судом установлено наличие нарушений порядка составления, подписания или удостоверения завещания, а также недостатков завещания, искажающих волеизъявление завещателя.
В силу пункта 3 статьи 1131 ГК РФ не могут служить основанием недействительности завещания отдельные нарушения порядка составления завещания, его подписания или удостоверения, например отсутствие или неверное указание времени и места совершения завещания, исправления и описки, если судом установлено, что они не влияют на понимание волеизъявления наследодателя.Завещание может быть оспорено только после открытия наследства.
В случае, если требование о недействительности завещания предъявлено до открытия наследства, суд отказывает в принятии заявления, а если заявление принято, — прекращает производство по делу (часть 1 статьи 3, часть 1 статьи 4, часть 2 статьи 134, статья 221 ГПК РФ).
docs.cntd.ru/document/902349713
Алина Цицкиева
Здравствуйте!
Проконсультируйте, пожалуйста, как вы оцениваете риск оспаривания завещания после приобретения квартиры? Какие документы можно запросить чтобы более точно оценить риски?
Margarita
Ознакомитесь с документами:
-свидетельство о праве на наследство, свидетельство о государственной регистрации права собственности;
-ознакомитесь с завещанием оно может быть у наследника, убедитесь в его существовании,
-с домовой книгой -кто зарегистрирован по указанному адресу, уточните имеются ли посторонние лица;
-вы имеете право самостоятельно обратиться за получением выписки из ЕГРП — том за кем числится имущество, и имеются ли обременения.
Лицо, проявляющее необходимую осмотрительность при покупке недвижимости -как вы в данном случаи -указывается в соответствии с законом Добросовестным приобретателем, права которого защищены нормами права.
О чем указанно в п.38 «Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва „О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“ — »Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества".
Сохраните собранные вами документы.
Кроме того, действительно сроки давности для споров прошли, так как документы получены продавцом еще в 2003 году. Как правило это положительная информация.
Однако, вы правы, при покупке недвижимости -осмотрительность не будет излишней.
Виктор Богаченков
Здравствуйте, Маргарита!
В дополнение к консультациям юристов прилагаю разъяснения из ПС Консультант Плюс о рисках при покупке квартиры, полученной продавцом в наследство. ,
«Электронный журнал „Азбука права“, 17.02.2016 КАКОВЫ РИСКИ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ,
ПОЛУЧЕННОЙ ПРОДАВЦОМ В НАСЛЕДСТВО?
Основной риск заключается в том, что вместе с квартирой покупатель может „купить“ претензии граждан, права которых были нарушены при получении наследства. Таковыми могут быть граждане, имеющие право на обязательную долю в наследстве, и наследники с другим завещанием, составленным позднее, которое по закону отменяет прежнее завещание полностью или в части, противоречащей ему (ст. 1149, п. 2 ст. 1130 ГК РФ).
Наступление рисков возможно, если указанные лица по уважительным причинам пропустили шестимесячный срок для принятия наследства (ст. 1154 ГК РФ) и этот срок был восстановлен судом в порядке п. 1 ст. 1155 ГК РФ уже после того, как вы приобрели квартиру.
Примечание. Наследник может принять наследство по истечении срока, установленного для принятия наследства, без обращения в суд, если имеется письменное согласие на это всех остальных наследников, принявших наследство (п. 2 ст. 1155 ГК РФ).
Каковы неблагоприятные последствия
Если после того, как вы приобрели квартиру, появляется наследник, который претендует на квартиру или на долю в квартире, полученной продавцом по завещанию, есть вероятность, что к вам будет предъявлен иск в порядке ст. 302 ГК РФ об истребовании имущества от добросовестного приобретателя. Это возможно и в том случае, когда вы не знали и не могли знать, что продавец не имел права продавать данное имущество.
Доходы, полученные вами от использования квартиры, причитаются объявившемуся наследнику как собственнику имущества с момента, когда вы узнали или должны были узнать о неправомерности своего владения или получили повестку по иску собственника о возврате имущества (ст. 303 ГК РФ). К таким доходам можно отнести, например, доход от сдачи квартиры в аренду.
В случае истребования у вас квартиры в порядке ст. 302 ГК РФ вы вправе требовать от собственника возмещения произведенных вами необходимых затрат на имущество с того времени, как собственнику причитаются доходы от имущества. Также вы вправе оставить за собой произведенные вами улучшения в квартире, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение невозможно, вы вправе требовать возмещения затрат на эти улучшения, но не свыше размера увеличения стоимости имущества (ст. 303 ГК РФ).
Собственник жилого помещения, который не может его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого оно было истребовано, вправе претендовать на разовую компенсацию за счет казны РФ (ст. 31.1 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ). Порядок выплаты компенсации должен быть установлен Правительством РФ, однако в настоящее время не установлен (Письмо Минфина России от 25.02.2010 N 08-05-08/758).
Примечание. В выплате компенсации не может быть отказано со ссылкой на отсутствие оснований для привлечения государственного органа к ответственности за незаконные действия (бездействие), связанные с производившейся им государственной регистрацией прав на указанное жилое помещение (Постановление Конституционного Суда РФ от 04.06.2015 N 13-П).
Как избежать рисков
Перед тем как купить квартиру у унаследовавшего ее продавца, обратите внимание на следующее:
1. Как давно получено свидетельство о праве собственности.
Если сразу же после получения свидетельства о праве собственности на квартиру наследник решил ее продать, то одной из причин может быть то, что квартира получена им по завещанию и, пока не объявились другие наследники и не оспорили завещание, наследник стремится как можно скорее ее продать.
Примечание. С 01.01.2015 свидетельство о государственной регистрации права оформляется в форме бумажного документа на официальном бланке Росреестра с изображением Государственного герба РФ. Свидетельство должно содержать свой учетный номер, при этом какие-либо степени защиты (например, водяные знаки и т.п.) действующим законодательством не предусмотрены. Замена свидетельств, оформленных на бланках старого образца, не требуется (Информация Росреестра от 25.05.2015).
2. Зарегистрирован ли кто-либо в квартире.
Это можно выяснить, затребовав у продавца квартиры расширенную выписку из домовой книги, где указываются полные сведения о зарегистрированных в квартире лицах.
3. Не находится ли квартира под арестом или в залоге у банка.
Залог квартиры, а также ее арест отражаются соответствующей записью в ЕГРП (ст. 19 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; п. 3 ст. 28 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ). Получить информацию о наличии либо отсутствии залога или ареста можно, обратившись с заявлением в Росреестр.
4. Имеют ли иные граждане право проживания в покупаемой квартире, предоставленное им по завещательному отказу.
Если существует завещательный отказ, вы приобретете квартиру с жильцом, выселить которого будет практически невозможно (п. 2 ст. 1137 ГК РФ; ст. 33 ЖК РФ), поскольку гражданин, имеющий право проживания по завещательному отказу, не теряет права пользования жилым помещением при смене собственника этого помещения (абз. 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ).
Право проживания по завещательному отказу может быть зарегистрировано в Росреестре в соответствии со ст. 33 ЖК РФ. Узнать о наличии такого права можно из выписки (см. п. 2). Эта информация может быть отражена в домовой книге, если гражданин, имеющий право проживания по завещательному отказу, зарегистрирован по месту жительства в данной квартире.
5. Есть ли вероятность того, что гражданин, признанный умершим, объявится и восстановится в правах.
Если вы приобрели квартиру у наследника гражданина, признанного умершим, и при этом знали, что этот гражданин жив, то вы обязаны вернуть ему квартиру, если признанный умершим объявится (абз. 2 п. 2 ст. 46 ГК РФ). При невозможности возврата квартиры в натуре вы обязаны возместить ее стоимость. В свою очередь, вы можете потребовать от наследника, продавшего вам квартиру, возмещения убытков в порядке ст. 15 ГК РФ.
6. Какова стоимость квартиры, указанная в договоре купли-продажи. С учетом того, что в случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ), покупателю по указанной сделке подлежит возврату сумма денежных средств, указанная в договоре.
Обратите внимание!Покупатели квартиры после оформления права собственности становятся плательщиками налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).
Также они вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественного налогового вычета (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).
Полезная информация по вопросу
Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии — rosreestr.ru
Материал подготовлен при содействии юриста по наследственному праву
Белолипской И.А.
Марина Екатеринина
Маргарита, если есть свидетельство о праве собственности на объект недвижимости на сына, то рисков нет. Завещание в данном случае ничему не противоречит и ничего не нарушает. А вот если Есть завещание, а свидетельства о праве собственности нет, тогда это крайне странная ситуация и не нужно в нее ввязываться.
Светлана Иванова
Добрый день. Завещание, скорее всего, оформили, потому-то есть (были) другие наследники (жена умершего, другие дети). Из рисков, с учетом сроков давности, вижу только один. Если на момент смерти наследодателя были наследники, обладающие правом на обязательную долю (нетрудоспособные, иждивенцы). Но, чтобы восстановить срок для оспаривания, им нужно будет доказать, что в течение всех этих лет они не знали и не должны были знать о смерти наследодателя. Теоретически, это возможно, например, если наследник душевно не здоров, находился в специализированной клинике, и его опекун или попечитель не представлял его интересы при наследовании. Вторым примером может быть малолетство другого наследника и вина его законного представителя. В этом случае срок исковой давности будет течь с момента наступления совершеннолетия. В остальном же, рисков нет. Чтобы проверить недвижимость, запросите у продавца: свидетельство о праве на наследство, свидетельство о государственной регистрации права, выписку из домовой книги на дату смерти наследодателя (из нее будет видно, кто был прописан; вдруг был наследник, обладающий правом на обязательную долю и вступивший в права фактически), выписку из ЕГРП. Помимо этого, рекомендую проверить всю предыдущую цепочку собственников.
Похожие вопросы
Как правильно оформить покупку квартиры если свекровь покупает
Как правильно оформить покупку квартиры, если свекровь покупает в дарственную своему сыну, но недостающую сумму на квартиру добавляет жена сына. У супругов есть ребёнок. Какие права на квартиру будут у жены сына?у ребёнка?
Как выселить бывшего супруга при разводе, если квартира приобретена в браке, но у него есть другая квартира в которой он прописан
Как выселить бывшего супруга при разводе, если квартира приобретена в браке, но у него есть другая квартира в которой он прописан
Оба мы пока безработные, но хотим на данную сумму купить квартиру, возникнут ли в этом случае какие-то вопросы и подозрения у налоговой о происхождении средств?
Нам с мужем родители подарили крупную сумму на покупку квартиры. Оба мы пока безработные, но хотим на данную сумму купить квартиру, возникнут ли в этом случае какие-то вопросы и подозрения у налоговой о происхождении средств?
Будет ли взыматься налог на продажу недвижимости в данному случае?
Добрый вечер! Если квартира была разделена на 4 доли (два сына мать и отец). Отец умер и передал свою долю первому сыну. Второй сын передал свою долю тоже первому сыну. Теперь у первого сына 3/4 доли, у матери 1/4. Сама квартира была получена отцом семейства (он военный) более 9 лет назад. Будет ли взыматься налог на продажу недвижимости в данному случае?
В квартире прописаны я, мои отец и мать, моя сестра (16 лет). Всего 4 человека. В квартире по факту последние 5 лет
Умерла бабушка. Осталась неприватизированная квартира. В квартире прописаны я, мои отец и мать, моя сестра (16 лет). Всего 4 человека. В квартире по факту последние 5 лет кроме бабушки никто не проживал. До этого я жила вместе с бабушкой. Доступ к квартире сейчас имеет отец, у меня доступа нет. Я проживаю в другом регионе без регистрации. Отношения между нами – сложные. Отец требует дать согласие, для заключение нового договора социального найма, с целью дальнейшей приватизации квартиры и выписки из неё меня. Другой прописки я не имею
Мои интересы:
1) Гарантированно остаться с пропиской
2) Если п.1 невозможен, (как я понимаю, в приватизированной квартире по суду есть вероятность выписать без согласия) - то получить ¼ стоимости квартиры
3) Если п.1 и п.2 невозможны – заблокировать любые действия с недвижимостью, пусть не достанется никому
Если отец умер, то все правильно, правоустанавливающим документом и будет свидетельство о праве на наследство.
Сразу не увидела, на сына было составлено завещание, соответственно рисков вообще нет, т.к. наследование по закону в данной ситуации не применимо. Единственное, что возможно — это требование обязательной доли в наследстве — ст. 1149 ГК РФ, но сроки давности прошли.
Вам важно выяснить информацию о том, кто был зарегистрирован в квартире, риски могут возникнуть, если, например, незадолго до продажи с регистрации были сняты несовершеннолетние дети. В этом случае требуйте предоставить вам письменное разрешение органов опеки, иначе сделка в дальнейшем может быть признана недействительной.