Передача объектов недвижимости

Здравствуйте, Александр.

Как я понял из вашего вопроса, Землю вы уже оформили на «Заказчика». Договор подряда заключили, Документы КС-2, КС-3 составили на построенную часть, правильно?

А разрешение на строительство оформлялось? Архитектурный проект кто делал и за чей счет?

Да кс-2, КС-3 составили на построенную часть. Разрешение на строительство переоформлено на заказчика. Проект был сделан изначально 1 юр. лицом и передан для продолжения строительства 2.
Александр

А что Вы еще хотите переоформить? Вроде и так уже нормально все.

Что конкретно задним числом оформить хотите?

Александр, доброе утро.

Единственное, что можно Вам посоветовать, чтоб фундамент не болтался в воздухе, это задним числом заключить предварительный договор, где прописать, что основной договор заключается, когда будет готов фундамент.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016)

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

1.По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем
договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг
(основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
договором.
2.Предварительный договор заключается в форме, установленной для
основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в
письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3.Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие
установить предмет, а также условия основного договора, относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор
подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного
договора

Возможны ли варианты с составлением каких-либо документов (задним числом), чтоб придать юридическую силу возникшим отношениям, чтоб в последствии избежать признания сделки незаконной.
Александр

Добрый день, Александр.

Не совсем понятно в связи с чем вопрос. Исходя из информации, приведенной в вопросе Вы уже все необходимые действия осуществили, этого вполне достаточно.

Не вижу никаких особых проблем с тем, что сделку могут признать незаконной.

То есть на мой взгляд Вы уже все осуществили, что-то дополнительно осуществлять здесь уже не требуется.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Александр, здравствуйте. А землю как переоформляли (на основании какого договора)?

«придать юридическую силу возникшим отношениям, чтоб в последствии избежать признания сделки незаконной.»

"Юр. лицо (1) осуществляло строительство жилого дома за счёт собственных средств, но в связи с нехваткой средств после возведения фундамента… предложило второму юр лицу (2) выступить в качестве заказчика… взять на себя расходы по строительству" — Александр, вот этим отношениям и надо придать юридическую силу, никаким другим.

Справедливо заметить, что фактически полностью Дом построен на средства Юрика 2, кроме фундамента, поэтому, у Вас имеются опасения, что Юрик 2 забудет про Вас вообще. Распродаст квартиры в доме и… Вы не вернете свои затраты на фундамент и иные, в том числе маленькую упущенную выгоду. Правильно?

То, что Вам был предложен Предварительный Договор на Фундамент, это уже теплее к разрешению задачи. что бы точнее ответить надо видеть Договор на строительство, понимать, как стороны договаривались.

Вот эту позицию "предложило второму юр лицу (2) выступить в качестве заказчика и взять на себя расходы по строительству" надо раскрыть по подробней, Что значит предложило, На Каких условиях для себя? Если Юрик 2, как Подрядчик завершил строительство за свой счет, то деньги с учетом оговоренных процентов, должны быть возвращены Подрядчику по мере реализации всего Инвестиционного Проекта, а если Подрядчик сам и будет реализовывать квартиры от своего имени, то надо понимать, сколько Дольщиков было уже к моменту заключения Договора на строительство или, вообще, не было. Если были, то как Стороны разрешили вопросы перед ними по обязательствам ДДУ. Потом, если Подрядчик сам и будет реализовывать квартиры от своего имени, надо понимать Сколько из вырученных средств он должен вернуть Заказчику — Юрику1? Оформление земельного участка на Подрядчика, можно рассматривать как обеспечение возврата Юриком 2 его вложений в строительство, которое он получит по мере реализации объектов завершенного строительства. Вот об этом можно составить Дополнения к Договору строительства или сделать самостоятельный Договор в отношении этого предмета. Поскольку, я понимаю, что Юрик 2 не желает обмануть Юрика 1, но ему нужны основания для отчетности за денежные средства в пользу Юрика 1.

Если я прав или не прав, уточните!

На мой взгляд, договор подряда может быть признан недействительным только в части тех работ, которые Юрик 1 произвел сам за свои средства на основании ч. 1 ст. 170 ГК РФ как мнимая сделка:

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия,ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).
Следует учитывать, чтостороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение.

По моему или оставьтвьте как есть и продолжайте формальное исполнение договора подряда, либо исключите из предмета договора работы по возведению фундамента.

Здравствуйте.

Ничего другого сделать уже нельзя. Насколько я поняла, земельный участок был продан без каких-либо указаний на наличие на данном участке незавершенного строительства. Все сделки с недвижимость в том числе с объектами незавершенного строительства осуществляются только через Росреестр путем регистрации права. Если объекта незавершенного строительства на земельном участке, в момент заключения следки с земельным участком, не было на участке, то он не может появится из ниоткуда. Чтобы официально внести сведения в ЕГРН Вам придется расторгать сделку с землей, продавцу придется оформлять право на незавершенку, а потом вновь заключать сделку на земельный участок и незавершенку.

Оснований для беспокойства я на самом деле не вижу никаких. Все что Вы сделали на данный момент законно. Чтобы кто-то смог оспорить данную сделку он обязан доказать, что на земельном участке в момент перехода права собственности находился объект незавершенного строительства. До этого момента это стройматериалы сложенные в определенном порядке. Учитывая, что Вы в данный момент осуществите все необходимые действия, в том числе и оплату строительства фундамента, с учетом того, что вряд ли кто-нибудь сможет доказать в какой стадии готовности был фундамент на момент передачи земельного участка, то оспорить Вашу сделку является крайне проблематичным, ну если только Вы сами вместе с 1 юр. лицом в судебном заседании хором заявите, что фундамент был.