Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Передача объектов недвижимости
Юр. лицо (1) осуществляло строительство жилого дома за счёт собственных средств, но в связи с нехваткой средств после возведения фундамента приостановило строительство и предложило второму юр лицу (2) выступить в качестве заказчика при строительстве данного дома и взять на себя расходы по строительству. На строительство заключен договор подряда (на полную сумму строительства), где 1 подрядчик, а 2 заказчик. Перед заключением договора, на 2 юр. лицо переоформлен земельный участок, В рамках договора подряда 1 выставил КС-2,КС-3 за работы, которые фактически выполнил ещё до заключения договора. Фактически 1 должен был оформить право собственности на построенный до заключения договора подряда объект, и после этого продать его 2. Возможны ли варианты с составлением каких-либо документов (задним числом), чтоб придать юридическую силу возникшим отношениям, чтоб в последствии избежать признания сделки незаконной.
Здравствуйте, Александр.
Как я понял из вашего вопроса, Землю вы уже оформили на «Заказчика». Договор подряда заключили, Документы КС-2, КС-3 составили на построенную часть, правильно?
А разрешение на строительство оформлялось? Архитектурный проект кто делал и за чей счет?
Да кс-2, КС-3 составили на построенную часть. Разрешение на строительство переоформлено на заказчика. Проект был сделан изначально 1 юр. лицом и передан для продолжения строительства 2.
Александр
А что Вы еще хотите переоформить? Вроде и так уже нормально все.
Что конкретно задним числом оформить хотите?
Вся проблема в том, что результаты СМР, произведённые до момента заключения договора подряда в соответствии с законодательством уже обладают признаками объекта недвижимости и передача их по КС-2, КС-3 является нарушением законодательства. По судебной практике "передача объектов недвижимости без регистрации на них права не допускается". Строящийся объект не является объектом недвижимости только при условии, что действует договор подряда, заключенный с начала строительства. В данной же ситуации договор подряда был заключен когда уже часть была построена.
Данный вопрос возник сейчас, так как после заключения договора подряда Подрядчик проиграл суд 3-му лицу и сейчас должен ему деньги, а так как собственных средств у Подрядчика нет и не предвидится, 3-е лицо может обжаловать факт передачи результатов СМР по КС. В итоге мы можем получить признание сделки незаконной, автоматом право собственности на результаты СМР, переданные по КС признаётся за Подрядчиком, а т.к. он является должником, то его имущество будет арестовано, Наше же предприятие будет поставлено в очередь должников, а при отсутствии средств у Подрядчика вернуть выплаченные деньги не представляется возможным.
Александр, доброе утро.
Единственное, что можно Вам посоветовать, чтоб фундамент не болтался в воздухе, это задним числом заключить предварительный договор, где прописать, что основной договор заключается, когда будет готов фундамент.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016)
ГК РФ Статья 429. Предварительный договор
1.По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем
договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг
(основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
договором.
2.Предварительный договор заключается в форме, установленной для
основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в
письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3.Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие
установить предмет, а также условия основного договора, относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор
подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного
договора
А при таком варианте разве не возникнет вопрос, что всё-таки будет передаваться объект недвижимости без регистрации права? Изученная мной судебная практика расценивает данную ситуацию, как прикрытие сделки купли-продажи или я не прав?
А при таком варианте разве не возникнет вопрос, что всё-таки будет передаваться объект недвижимости без регистрации права?
Александр
Нет, не возникает, так как у Вас заключен договор о намерениях, (предварительный договор), потом договор подряда, очень сложно в данной ситуации заподозрить прикрытую куплю-продажу, так как даже здания еще нет, все на уровне фундамента.
Статья 421. Свобода договора
[Гражданский кодекс РФ][Глава 27][Статья 421]
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением
случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим
Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не
предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не
предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии
признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных
видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не
применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии
закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы
различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами
(смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору
применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы
которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из
соглашения сторон или существа смешанного договора.
Для совершения сделок с объектом «недостроя» необходимо соблюдать два обязательных условия.
Нельзя признать право собственности на объект «недостроя», если он является предметом договора подряда
Во-первых, он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда. В противном случае согласно ст. 740 ГК РФ у подрядчика сохраняется право на продолжение работ и, следовательно, объект не будет свободен от прав третьих лиц. Так, в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8«О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что сделки с объектом незавершенного строительства незаконны, если он является предметом договора строительного подряда.
Вот по этой ссылке полезная информация
Возможны ли варианты с составлением каких-либо документов (задним числом), чтоб придать юридическую силу возникшим отношениям, чтоб в последствии избежать признания сделки незаконной.
Александр
Добрый день, Александр.
Не совсем понятно в связи с чем вопрос. Исходя из информации, приведенной в вопросе Вы уже все необходимые действия осуществили, этого вполне достаточно.
Не вижу никаких особых проблем с тем, что сделку могут признать незаконной.
То есть на мой взгляд Вы уже все осуществили, что-то дополнительно осуществлять здесь уже не требуется.
С Уважением.
Васильев Дмитрий.
Александр, здравствуйте. А землю как переоформляли (на основании какого договора)?
«придать юридическую силу возникшим отношениям, чтоб в последствии избежать признания сделки незаконной.»
"Юр. лицо (1) осуществляло строительство жилого дома за счёт собственных средств, но в связи с нехваткой средств после возведения фундамента… предложило второму юр лицу (2) выступить в качестве заказчика… взять на себя расходы по строительству" — Александр, вот этим отношениям и надо придать юридическую силу, никаким другим.
Справедливо заметить, что фактически полностью Дом построен на средства Юрика 2, кроме фундамента, поэтому, у Вас имеются опасения, что Юрик 2 забудет про Вас вообще. Распродаст квартиры в доме и… Вы не вернете свои затраты на фундамент и иные, в том числе маленькую упущенную выгоду. Правильно?
То, что Вам был предложен Предварительный Договор на Фундамент, это уже теплее к разрешению задачи. что бы точнее ответить надо видеть Договор на строительство, понимать, как стороны договаривались.
Вот эту позицию "предложило второму юр лицу (2) выступить в качестве заказчика и взять на себя расходы по строительству" надо раскрыть по подробней, Что значит предложило, На Каких условиях для себя? Если Юрик 2, как Подрядчик завершил строительство за свой счет, то деньги с учетом оговоренных процентов, должны быть возвращены Подрядчику по мере реализации всего Инвестиционного Проекта, а если Подрядчик сам и будет реализовывать квартиры от своего имени, то надо понимать, сколько Дольщиков было уже к моменту заключения Договора на строительство или, вообще, не было. Если были, то как Стороны разрешили вопросы перед ними по обязательствам ДДУ. Потом, если Подрядчик сам и будет реализовывать квартиры от своего имени, надо понимать Сколько из вырученных средств он должен вернуть Заказчику — Юрику1? Оформление земельного участка на Подрядчика, можно рассматривать как обеспечение возврата Юриком 2 его вложений в строительство, которое он получит по мере реализации объектов завершенного строительства. Вот об этом можно составить Дополнения к Договору строительства или сделать самостоятельный Договор в отношении этого предмета. Поскольку, я понимаю, что Юрик 2 не желает обмануть Юрика 1, но ему нужны основания для отчетности за денежные средства в пользу Юрика 1.
Если я прав или не прав, уточните!
На мой взгляд, договор подряда может быть признан недействительным только в части тех работ, которые Юрик 1 произвел сам за свои средства на основании ч. 1 ст. 170 ГК РФ как мнимая сделка:
Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия,ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).
Следует учитывать, чтостороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение.
По моему или оставьтвьте как есть и продолжайте формальное исполнение договора подряда, либо исключите из предмета договора работы по возведению фундамента.
Сделка же эта притворной не является, поскольку у обоих ее участников есть намерения создать соответствующие правовые последствия, а именно передать права на фундамент.
Кроме того, подавать в суд для признания ее притворной нет оснований ни у кого.
Я и не утверждаю, что сделка притворная. Она является мнимой, поскольку в договоре подряда указано, что предметом договора, в том числе является возведение фундамента. Однако фундамент уже возведен по факту Подрядчиком за свой счет. Понятно, что никто пока не собирается признавать сделку недействительной. Здесь либо уже никаких документов составлять не надо. Договор передачи зем. участка уже зарегистрирован в Росреестре. Право на объект незавершенного строительства не оформлено. Но на данный момент есть договор подряда, в сосответствии с которым Подрядчик должен в том числе произвести работы по возведению фундамента.
Здравствуйте.
Ничего другого сделать уже нельзя. Насколько я поняла, земельный участок был продан без каких-либо указаний на наличие на данном участке незавершенного строительства. Все сделки с недвижимость в том числе с объектами незавершенного строительства осуществляются только через Росреестр путем регистрации права. Если объекта незавершенного строительства на земельном участке, в момент заключения следки с земельным участком, не было на участке, то он не может появится из ниоткуда. Чтобы официально внести сведения в ЕГРН Вам придется расторгать сделку с землей, продавцу придется оформлять право на незавершенку, а потом вновь заключать сделку на земельный участок и незавершенку.
Оснований для беспокойства я на самом деле не вижу никаких. Все что Вы сделали на данный момент законно. Чтобы кто-то смог оспорить данную сделку он обязан доказать, что на земельном участке в момент перехода права собственности находился объект незавершенного строительства. До этого момента это стройматериалы сложенные в определенном порядке. Учитывая, что Вы в данный момент осуществите все необходимые действия, в том числе и оплату строительства фундамента, с учетом того, что вряд ли кто-нибудь сможет доказать в какой стадии готовности был фундамент на момент передачи земельного участка, то оспорить Вашу сделку является крайне проблематичным, ну если только Вы сами вместе с 1 юр. лицом в судебном заседании хором заявите, что фундамент был.
Проблема в том, что не представляется возможным переделать исполнительную документацию, подтверждающую качество выполнения работ, а без этих документов могут возникнуть проблемы с ЖИЛНАДЗОРОМ вплоть до приостановки работ. Поэтому у нас фактически была передана не груда стройматериалов, а результаты СМР.
Да кс-2,КС-3 составили на построенную часть. Разрешение на строительство переоформлено на заказчика. Проект был сделан изначально 1 юр. лицом и передан для продолжения строительства 2.
По моему мнению вы уже оформили все необходимые документы, больше вам ничего оформлять не нужно.
Так можно было сделать, но после того, как вы переоформили землю и разрешение на строительство на 2 вам так уже не поступить, поэтому остается только тот способ, который вы уже осуществили.