имеет ли право покупатель квартиры, на основании договор об участии в ЖСК .а также предварительного договора, но не имея на руках свидетельство о гос. регистрации собственности: 1. входить в Совет дома; 2. участвовать в очно-заочном голосовании собственников МКД.
Оксана, добрый день.
Договор об участии ЖСК на вас оформлен? Предварительный договор купли продажи? Вы покупатель?
а также предварительного договора, но не имея на руках свидетельство о гос. регистрации собственности
Оксна
Оксана, то есть я правильно понимаю, что пока основной договор купли-продажи квартиры еще не подписан и документы на регистрацию даже не сданы?
Здравствуйте, Оксана!
В соответствии с ЖК РФ в совет дома могут входить собственники жилья, соответственно лицо которое не является собственником не может участвовать в голосовании.
Статья 161.1. Совет многоквартирного дома
1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
Собственность по схеме ЖСК возникает вне зависимости от осуществления соответствующей государственной регистрации в случае полного внесения членом соответствующего кооператива его паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом этому лицу (пункт 4 статьи 218 ГК РФ, Пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)." а как же тогда этот пункт? разве он не определяет право собственности и соответственно вытекающие права на участие в ОСС и в Совете дома
Оксна
Без соответствующей регистрации он не может быть признан собственником жилья
3. Статья 8.1
ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации
прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что
является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в
уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.).
Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах:
Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с
ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.
Для
лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле,
считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество
возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей
записи в государственный реестр, а не в момент совершения или
фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного
решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются
такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551
ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для
государственной регистрации права стороны такой сделки или лица,
участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято
названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой
недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи
об этом праве.
Иной
момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное
имущество может быть установлен только законом. Например, вне
зависимости от осуществления соответствующей государственной регистрации
право переходит в случаях универсального правопреемства (статьи 58, 1110
ГК РФ), в случае полного внесения членом соответствующего кооператива
его паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение,
предоставленное кооперативом этому лицу (пункт 4 статьи 218 ГК РФ).
Предполагаю, что Совет дома не являясь стороной в сделке должен требовать наличие государственной регистрации права собственности на жилое помещение
1. входить в Совет дома; 2. участвовать в очно-заочном голосовании собственников МКД.
Оксна
Добрый день.
Пока лицо не является собственником жилого помещения оно не может входить в совет дома и не может участвовать в голосовании.
Данными полномочиями наделены только собственники жилых помещений, но не покупатели, право собственности которых еще не зарегистрировано.
Даже само название звучит как «Общее собрание собственников».
Статья 161.1 ЖК РФ Совет многоквартирного дома
1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
С Уважением,
Васильев Дмитрий.
договор об участии в ЖСК оформлен, написала что на основании. предварительный договор купли-продажи оформлен. в обоих случаях нет документа о гос регистрации права собственности.
Оксна
Сначала нужно получить свидетельство о праве собственности. Пока его нет указанными полномочиями Вы не обладаете.
"Собственность по схеме ЖСК возникает вне зависимости от осуществления соответствующей государственной регистрации в случае полного внесения членом соответствующего кооператива его паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом этому лицу (пункт 4 статьи 218 ГК РФ, Пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации")."
а как же тогда этот пункт? разве он не определяет право собственности и соответственно вытекающие права на участие в ОСС и в Совете дома
Здравствуйте.
Из самого названия собрания — общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, — следует, что участие в нем принимают только собственники.
Статья 129 ЖК РФ. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива
1. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
Вы пай выплатили?
Изначально хотела ответить, что у вас право собственности возникло с момента внесения паевого взноса, следовательно, вы являетесь собственником и можете принимать участие в общих собраниях собственников МКД.
Однако смущает указание ВС РФ:
Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права
Из чего следует, что в отношениях с ЖСК вы являетесь собственником, а вот в отношениях с третьими лицами ваше право собственности возникает с момента внесения записи в госреестр.
В то же время в ст. 129 ЖК указано:
2. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса.
Т.е. как только выплачен хотя бы один паевой взнос, начинает действовать глава 6 про общее имущество собственников. Следовательно, лицо, выплатившее пай, получает право собственности, включая долю в общем имуществе, логично, что оно должно иметь право принимать решения по общим вопросам.
Долго искала практику по данному вопросу, не нашла ничего подобного.
В общем и целом, вопрос дискуссионный, но я склоняюсь ко мнению, что член ЖСК, выплативший паевой взнос, право принимать участие и голосовать на общем собрании собственников имеет.
Доброго времени Оксана!
Статья 129.
Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного
кооператива
1. Член жилищного
кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в
многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
2. На отношения
собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии
полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного
кооператива распространяется действие главы 6
настоящего Кодекса.
ст. 129, «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N
188-ФЗ (ред. от 13.07.2015) {КонсультантПлюс}
согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Пунктом 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Законом.
Таким образом, моментом возникновения права собственности на квартиру в жилищно-строительном кооперативе является дата полной выплаты пая, а не дата регистрации права собственности на указанное имущество.
Добрый день, Оксана.
Согласно ст. 129 ЖК РФ:
1. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
2. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса.
Глава 6 регламентирует следующие отношения «ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ТАКИХ СОБСТВЕННИКОВ».
С точки зрения логики, с момента выплаты пая законодательство приравнивает вас к собственнику помещения и соответственно разрешает участвовать в собраниях собственников и, следовательно, входить в Совет дома, участвовать в очно-заочном голосовании собственников МКД.
Однако сформулировано все это очень коряво "… На отношения собственности..." и практики я не нашел по данному вопросу.
Кроме того, что за предварительный договор, зачем он нужен в этом случае?
Здравствуйте!
Как я понимаю речь о двух случаях идет:
отдельно
договор об участии в ЖСК.а также предварительного договора, н
Оксна
По договору об участии в ЖСК (если договор заключен именно с Вами)- собственником становитесь после внесения пая и следовательно можете участвовать в ОСС и быть избранными в Совет дома.
А предварительный договор никаких прав для участия в ОСС не дает.
договор об участии в ЖСК оформлен, написала что на основании. предварительный договор купли-продажи оформлен. в обоих случаях нет документа о гос регистрации права собственности.
В таком случае могу лишь констатировать, что оснований для участия в ОСС и Совете дома у данного лица еще не возникло.