Жилищное право. Разъяснения

Необходимо подробное описание процедуры принятия решений,
Илья

Полная процедура проведения собрания указана в жилищном кодексе. Более подробно процедура проведения описана в ст 44-46 ЖК РФ. Вы вправе принять решение на собрании например о озеленении, установке детской площадки, лавочек и т.д., но при условии что данный ЗУ относится к вашему дому.

Статья 44 ЖК РФ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
3.2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее — администратор общего собрания);
3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Это приусадебный участок, объект коллективной собственности, или еще что то?
Илья

На данном ЗУ находится малоэтажный дом? Я верно понимаю? Что беседка, и та самая площадка недалеко от дома находятся? По логике он является общедомовым имуществом и принадлежит всем жильцам малоэтажного дома… Но узнать относится ли данный ЗУ к вашему дому можно обратившись в Росреестр и взяв выписку из ЕГРП, в ней будет указана вся информация по данному ЗУ

Что мы, собственники квартир можем с ним делать, и можем ли?
Илья

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Здравствуйте, Илья!

Уточните, пожалуйста, дом в долевой собственности или в собственности отдельные квартиры?

Илья, добрый день.

Уточните пожалуйста статус дома, это частный дом в долевой собственности или малоквартирный?

Добрый день.

Вы не уточнили в вопросе есть ли у вас зарегистрированные права на земельный участок.

Прежде чем принимать решение о строительстве чего-либо на вашем участке, нужно уточнить являетесь ли вы собственниками этого участка. И если не являетесь для начала оформить права на него. Важным моментом является тот факт, что не весь огороженный в настоящее время участок может быть передан вам в собственность ввиду нахождения на нем (под землей в том числе) общих коммуникаций, необходимых для эксплуатации не только вашего дома.
Почему вам может быть интересно оформить права на весь участок:
1. исключается вероятность застройки земли под окнами

2. вы будете вправе на законных основаниях использовать придомовую территорию для обустройства детских площадок, парковок, палисадников, других необходимых жителям объектов,

Объём прав по использованию земельных участков определяется нормами земельного и гражданского законодательства, с учётом особенностей, установленных жилищным законодательством для земельных участков, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии со ст.16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 271 Гражданского кодекса при переходе права собственности на недвижимость к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник недвижимости. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются с учётом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Местоположение границ земельного участка определяется с учётом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Кроме того, сведения о составе общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом и в документах, связанных с управлением многоквартирным домом, в том числе в копиях градостроительного плана земельного участка по установленной форме, проектной документации на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство многоквартирного дома и т.д.

Распоряжение земельными участками, входящими в состав общего имущества многоквартирного дома, осуществляют собственники помещений в этом многоквартирном доме.

Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ст. 44 Жилищного кодекса (ЖК) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений проводится в порядке, установленном ст. 45 ЖК РФ, и правомочно, если в нём приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, согласно ст. 47 ЖК РФ, может проводиться путём заочного голосования. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятые с учётом требований ст. 46 ЖК РФ, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании, или не являются членами товарищества собственников жилья, созданного для управления многоквартирным домом.

В соответствии с ч. 3 ст.45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, поставленным на голосование, в том числе введение ограничений пользования им, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом необходимо помнить, что в силу принципа платности землепользования переход земельного участка под многоквартирным домом в собственность собственников помещений в этом доме означает возникновение у них обязанности по уплате земельного налога, который относится к местным налогам и плательщиками которого признаются организации и физические лица, обладающие на праве собственности земельными участками, расположенными в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Размер земельного налога определяется пропорционально доле плательщика налога в праве общей собственности на соответствующий земельный участок

На основании каких законов собирается собрание собственников домовладения(статьи, законы).
Илья

Здравствуйте. Максимально подробно может получится только если Вы конкретно укажите, что хотите сделать с домом/участком, иначе будет несколько вариантов и очень большие тексты, что не поощряется правилами сайта.

Если более обще, то общее собрание (ОС) собирается на основании ст. 44-48 Жилищного Кодекса РФ. Также рекомендуемый порядок проведения ОС указан в Приказе Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах»

Какие вопросы в праве решать на таком собрании, например: устройство беседки, расширение хоз. помещений, устройство мансарды на чердаке дома.
Илья

Фактически любые, кроме отчуждения общего имущества дома. Перечень того, какие вопросы может решать ОС указан в ст. 44 ЖК РФ

Необходимо подробное описание процедуры принятия решений, с подробным перечислением статей и законов регламинтирующих этот процесс.
Илья

Всё регламентировано статьями и Приказом указанным в ответе на 1й вопрос, смысла их просто копировать сюда не вижу.

Это приусадебный участок, объект коллективной собственности, или еще что то?
Илья

Это придомовой участок МКД если дом имеет статус многоквартирного.

Что мы, собственники квартир можем с ним делать, и можем ли? Если да, то на основании каких законов?
Илья

Максимум отдать в пользование, либо что то на нём разместить по общему решению. Продать, подарить и отчуждать любым другим образом в пользу постороннего лица, не можете.

Статья 44 ЖК РФ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

Илья, в дополнение к высказанном мнению уважаемых коллег хотел бы отметить, что безусловно даже без регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен Ваш дом, все права, которые предусмотрены для собственников согласно ст.ст. 244-449 ГК РФ на Вас распространяются. Однако следует заметить, что до выделения этого участка есть одна проблема — отсутствие границ на которые распространяются Ваши (и соседей) права. И именно для этого есть настоятельная необходимость обратиться в администрацию для формирования участка. При этом Вы можете предоставить свои предложения на этот счет.