Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Категория земли для создания предприятия ПВА дисперсии
Собираемся открыть завод по производству ПВА дисперсии. В данный момент подбираем землю для строительства производства. Поступают предложения земельных участков категории - земли населенных пунктов. Можем ли мы рассматривать данные предложения? Какие документы нам должны предоставить во избежании дальнейших проблем в процессе оформления документов на строительство хим. предприятия. Предприятие будет оформляться как ЗАО.
Добрый день!
Собираемся открыть завод по производству ПВА дисперсии. В данный момент подбираем землю для строительства производства. Поступают предложения земельных участков категории — земли населенных пунктов. Можем ли мы рассматривать данные предложения?
Наталья
Земли населенных пунктов это вполне нормально, означает, что земельный участок расположен в границах определенного населенного пункта. Соответственно рассматривать такие предложения возможно, но следует учитывать разрешенное использование на данном земельном участке и возможность перевода такого использования. Для уточнения рекомендую обратиться в местную администрации и ознакомиться с ген. планом застройки и возможностью перевода земель.
Какие документы нам должны предоставить во избежании дальнейших проблем в процессе оформления документов на строительство хим. предприятия. Предприятие будет оформляться как ЗАО.
Наталья
Участок должен быть в собственности, право зарегистрировано в соответствии с действующим законодательство (в Росреестре) и определены границы такого участка. Форма организации в данном случае значения не имеет (ЗАО или ООО).
С уважением, Урванцев Евгений.
Здравствуйте, Наталья!
В соответствии с Земельным кодексом РФ
Статья 85. Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий
1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
1) жилым;
2) общественно-деловым;
3) производственным;
4) инженерных и транспортных инфраструктур;
5) рекреационным;
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
8) военных объектов;
9) иным территориальным зонам.
2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.
3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
5. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
6. Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.
7. Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.
Исходя из изложенного, важно чтобы в свидетельстве о праве собственности на земельный участок было указано, что это земельный участок предназначен для промышленной застройки. Только в этом случае у Вас будет отсутствовать необходимость переводить участок из любой другого разрешенного использования для целевого назначения в виде промышленной застройки.
Здравствуйте!
Поступают предложения земельных участков категории — земли населенных пунктов.
Наталья
Их можно рассматривать только при возможности перевода в категорию — земли промышленности.
А так для размещения химического производства нужен земельный участок из категории земли промышленности, с возможностью установления санитарно-защитной зоны:
Статья 88. Земли промышленности
1. Землями промышленности признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
2. В целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности могут предоставляться земельные участки для размещения производственных и административных зданий, сооружений и обслуживающих их объектов, а также устанавливаться санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования указанных в пункте 1 настоящей статьи земель.
3. Размеры земельных участков, предоставляемых для целей, указанных в пункте 2 настоящей статьи, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами или проектно-технической документацией.
Здравствуйте!
В соотв. со ст.87 ЗК,
Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения признаются земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (далее — земли промышленности и иного специального назначения).
Лучше всего данное производство разместить на землях промышленности.
Какие документы нам должны предоставить во избежании дальнейших проблем в процессе оформления документов на строительство хим. предприятия.
Необходимо, чтобы вам предоставили следующие документы при оформлении земельного участка:
1. документы продавца:
для гражданина — паспорт, для его представителя — паспорт и нотариально удостоверенная доверенность,
для предпринимателя — паспорт и свидетельство о государственной регистрации,
для юридического лица — учредительные документы;
2. кадастровый паспорт земельного участка.
3. правоустанавливающий документ ( Договор, на основании которого продавец приобрел право собственности на участок, решение суда о признании за продавцом права собственности или иной документ)
4. свидетельство о праве собственности на участок ( это основной документ)
Также вам необходимо узнать, есть ли ограничения, обременения, сервитуты использования земельного участка. Для этого необходимо обратиться с заявлением в территориальный отдел Роснедвижимости по месту нахождения земельного участка с просьбой предоставить кадастровую выписку (выписка выдается в течение десяти рабочих дней согласно п.8 ст. 14 ФЗ от 24.07.2008 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
www.an24.org/stati_i_obzoryi/poleznaya_informatsiya/znat_pri_pokupke_zagorodnogo_doma
Доброго времени суток, Наталья.
Первое на что хотелось бы обратить ваше внимание — с сентября 2014 года такая организационно-правовая форма как ЗАО была упразднена.
В настоящий момент вы можете учредить либо АО либо ООО. Это наиболее приемлемые решения.
Предложения земельных участок в землях населенных пунктов вы рассматривать можете, но я бы рекомендовал присмотреться к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.
Земли населенных пунктов по больше части заняты жилыми зонами, а у любого промышленного предприятия существует санитарно-защитная зона, размер которой устанавливается в зависимости от класс опасности объекта. В этом плане могут возникнуть большие проблемы по получению разрешений на строительство объекта и т.д.
Плюс для постройки промышленных объектов на землях населенных пунктов у земельного участка должно быть соответствующий вид разрешенного использования. Смена разрешенного вида использования земельного участка довольно хлопотное и времязатратное мероприятие.
Какие документы нам должны предоставить во избежании дальнейших проблем в процессе оформления документов на строительство хим. предприятия.
Наталья
Для вас самое главное — отсутствие прав третьих лиц на участок, т.е. обременений, залога и т.д. Плюс к этому участки могут быть обременены охранными зонами ЛЭП, водонапорных скважин и т.д.
Для выяснения этих обстоятельств вам необходимо изучать свежие выписки из кадастра (кадастровая выписка) и из ЕГРП (выписки из ЕГРП).
На свидетельства советую не обращать внимания.
Плюс в обязательном порядке необходимо изучение правоустанавливающих документов на земельный участок.
С уважением,
Уважаемая Наталья! Здравствуйте! Вне всякого сомнения можете. Но надо учитывать следующее:
согласно ч.1 ст.85 Земельного кодекса РФ:
В состав земель населенных пунктов могут входить земельные
участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим
территориальным зонам:
1) жилым;
2) общественно-деловым;
3) производственным;
4) инженерных и транспортных инфраструктур;
5) рекреационным;
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
8) военных объектов;
9) иным территориальным зонам.
При этом в соответствии с ч.7 ст.85 ЗК РФ земельные участки в составе производственных зон
предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными
предназначенными для этих целей производственными объектами согласно
градостроительным регламентам.
То есть понятно, что Вам интересны земельные участки, расположенные (находящиеся) в составе производственных зон, при этом вид разрешенного использования должен предусматривать функционирование Вашего производства.
Соответственно должны изучаться кадастровые выписки в отношении предлагаемых земельных участков.
Уважаемая Наталья! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите во внимание следующее:
конечно в идеале Вам нужны земли промышленности (ст.88 ЗК РФ) в пределах населенного пункта (производственная зона). Если таковых предложений нет, значит придется разрешать вопрос о переводе земель из одной категории в другую, как и менять вид разрешенного использования земельного участка.
Это уже регламентируется Федеральным законом от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», законодательством субъекта Российской Федерации, законодательством органов местного самоуправления.
Так, согласно ч.ч.1-4 ст.2 Федерального закона от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»
Для перевода земель или земельных участков в составе таких
земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о
переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных
участков из состава земель одной категории в другую (далее также — ходатайство)
в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления,
уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.
2. Содержание ходатайства о
переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему
документов устанавливаются:
1) органами государственной власти субъектов Российской
Федерации в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением
земель, находящихся в собственности Российской Федерации;
(в ред. Федерального закона
от 21.07.2005 N 111-ФЗ)
2) уполномоченным Правительством Российской Федерации
федеральным органом исполнительной власти в отношении иных
земель.
(в ред. Федерального закона
от 23.07.2008 N 160-ФЗ)
3. В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель
одной категории в другую указываются:
1) кадастровый номер земельного участка;
2) категория земель, в состав которых входит
земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается
осуществить;
3) обоснование перевода земельного участка из состава земель
одной категории в другую;
4) права на земельный участок.
4. Для принятия решения о переводе земельных участков из состава
земель одной категории в другую также необходимы следующие
документы:
(в ред. Федерального закона
от 01.07.2011 N 169-ФЗ)
1) выписка из государственного кадастра недвижимости
относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель
одной категории в другую предполагается осуществить, или кадастровый паспорт
такого земельного участка;
(в ред. Федеральных законов от
13.05.2008 N 66-ФЗ, от 20.03.2011 N
41-ФЗ)
2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя —
физического лица, либо выписка из единого государственного реестра
индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра
юридических лиц;
3) выписка из Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод
которого из состава земель одной категории в другую предполагается
осуществить;
4) заключение государственной экологической экспертизы в случае,
если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
5) согласие правообладателя земельного участка на перевод
земельного участка из состава земель одной категории в другую, за исключением
случая, если правообладателем земельного участка является лицо, с которым
заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного
участка;
(в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N
499-ФЗ)
И последнее: при изучении кадастровых выписок Вы должны обращать внимание на установленные ограничения и обременения, которые могут привести к невозможности строительства.
Уважаемая Наталья! В дополнение: важно и то, что как верно отметили уважаемые коллеги земли промышленности располагаются за пределами населенных пунктов. Проблема перевода здесь связана с изменением границ населенного пункта, а это уже и проведение публичных слушаний и внесений изменений в Генеральные планы территорий, схемы застройки и т.п. и т.д. В общем это очень и очень затратно, в первую очередь, по времени. Да и гарантий на 100% нет. Поэтому важно исходить из характера Вашего производства, либо вообще даже не рассматривать земли населенных пунктов.
Если и рассматривать то надо под лупой смотреть можно ли строить такое производство в деловой зоне, как у Вас.
Здравствуйте. В принципе такая зона подойдёт, так как на землях населённых пунктов можно размещать производство.
Статья 85. Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
3) производственным;
Но если в процессе производства используются токсичные вещества, то тут лучше подойдут земли промышленности, а они располагаются за пределами НП
Статья 87. Состав земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения
1. Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения признаются земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (далее — земли промышленности и иного специального назначения).
Если возьмёте земли НП, то потом в земли промышленности перевести их будет нельзя, так как они находятся в границах НП. Поэтому лучше сразу рассматривать земли промышленности.
Здравствуйте Наталья, в соответствии со статьей 83 Земельного кодекса РФ:
Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.
В соответствии со статьей 85 Земельного кодекса РФ:
1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
1) жилым;
2) общественно-деловым;
3) производственным(для застройки промышленными, коммунально-складскими, производственно-бытовыми, иными производственными объектами);
4) инженерных и транспортных инфраструктур;
5) рекреационным;
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
8) военных объектов;
9) иным территориальным зонам.
2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса РФ:
1. К полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся:
1) подготовка и утверждение документов территориального планирования поселений;
2) утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений;
3) утверждение правил землепользования и застройки поселений;
4) утверждение подготовленной на основании документов территориального планирования поселений документации по планировке территории, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом;
5) выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений;
6) принятие решений о развитии застроенных территорий;
7) проведение осмотра зданий, сооружений на предмет их технического состояния и надлежащего технического обслуживания в соответствии с требованиями технических регламентов, предъявляемыми к конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности указанных объектов, требованиями проектной документации, выдача рекомендаций о мерах по устранению выявленных нарушений в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом;
8) разработка и утверждение программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселений, программ комплексного развития транспортной инфраструктуры поселений, программ комплексного развития социальной инфраструктуры поселений.
Т.е. Вам предварительно необходимо обратиться в администрацию муниципального образования по вопросу получения точной информации, касательно данного земельного участка в соответствии с правилами землепользования и застройки территории поселения муниципального образования, если выяснится, что земельный участок относится к производственной территориальной зоне земель населенного пункта, в таком случае он как раз подходит для ведения строительства и деловой деятельности связанной с производством ПВА.
Порядок получения разрешения на строительство, регулируется градостроительным законодательством.
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ:
1. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
2. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
3. Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов, объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
3.1. В случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для комплексного освоения территории, выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства — многоквартирных домов в границах данной территории допускается только после образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории.
4. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 — 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.
Надеюсь, что смог Вам помочь в решении вопроса. Желаю успеха!
Здравствуйте, Наталья!
Согласна с коллегами, что нужно переводить землю из одной категории в другую и менять разрешенное использование.
В случае использования земли не по назначению к вам могут быть применены административные санкции.
Согласно ст.8.8 КоАП РФ 1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2 и 3 настоящей статьи, — влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
Кроме того, имейте ввиду, что на земли промышленности и энергетики всегда высокие налоги и ставка по арендной плате, если вы будете арендовать участок.
Ставки налога определяются на местном уровне и рассчитываются исходя из кадастровой стоимости объекта согласно ст.390 НК РФ.
Советую для начала попробовать рассчитать сумму налога по такому земельному участку исходя из ее кадастровой стоимости, а уже затем думать следует ли его приобретать.
Желаю удачи!
Для строительства завода необходим вид разрешенного использования — Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и
заготовок.
Добрый день! По существу вашего вопроса могу
сообщить и пояснить следующее, что данные правоотношения регулируются земельным
законодательством Российской Федерации и находятся в ведении местной Администрации.
Для решения данного вопроса рекомендую всё же для начала — подать письменное заявление в адрес Администрации
по месту территориального нахождения земельного участка и Губернатора области
или края, в котором подробно в хронологическом порядке изложите всю ситуацию описав подробно чем собираетесь заниматься какое производство и ЗАО собираетесь открывать, какие земельные участки рассматриваете (с описанием их назначения)
и в соответственно просите: 1. Оказать содействие в решении данного вопроса с
указанием земельных участков подходящих для данного вида деятельности с перечнем назначений участков разрешённых под ведение указанного хозяйства с ссылками на нормы закона. 2. Сообщить действующий порядок по созданию объектов данного вида деятельности с ссылками на нормы закона. 3. Сообщить перечень необходимых документов, в том числе и разрешающего характера для создания ЗАО с указанным видом деятельности.
4. О принятом
решении по существу вопроса прошу сообщить письменно в установленные законом
порядке по адресу:_____. Ждите письменного ответа — по результатам которого и примите
решение о дальнейших действиях. С Уважением...
Так же хотел бы Вам порекомендовать перед приобретением земельного участка обратиться к руководству администрации города (района) где Вы собираетесь строить, так как именно администрация выдает разрешение на строительство.
Порядок получения разрешения на строительство указа в ст.51 Градостроительного кодекса РФ
Статья 51. Разрешение на строительство
[Градостроительный кодекс РФ] [Глава 6] [Статья 51]