Уважаемый Евгений, спасибо за быстрый ответ! Для начала хотел бы получить предварительные ответы на свои вопросы без изучения документов. Их бы хотел передать непосредственно исполнителю (если таков понадобится) — будущему представителю меня в переговорах с Покупателем или в суде.
Рустам
Добрый день! Достаточно сложно отвечать на поставленные вопросы не видя самих документов.
Для начала необходимо определиться с условиями передачи 1 млн руб. покупателем продавцу по предварительному договору. Как она в нем прописана: залогом, задатком или авансом.
Согласно ст. 429 ГК РФ
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Вышел ли срок заключения основного договора или покупатель заявил требования о его расторжении до истечении указанного срока?
Покупатель вправе потребовать досрочного расторжения предварительного договора в одном из следующих случаев:
Статья 450 ГК РФ
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Статья 451 ГК РФ
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим (это требования также касается и договора подряда, о котором будем вести речь несколько позже).
Для начала уточните у покупателя в связи с чем он принял решение расторгнуть предварительный договор и забрать внесенные за дом деньги. Далее со ссылкой на приведенные нормы ГК РФ (ст. 450, 451) можете отказать в удовлетворении его требований. Здесь Важен факт существенности — например, тяжелое материальное положение покупателя, вынужденное изменение обстоятельств в связи с чем он планирует потратить внесенную сумму на иные цели (например, лечение и операция) и т.п.
Что же касается природы самих денег внесенных по предварительному договору (1 млн руб).
Если она прописана в условиях договора в качестве задатка то
Согласно п. 2 статье 381 ГК РФ
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Задаток подлежит возврату покупателю, если договор был расторгнут по взаимному согласию его участников до начала исполнения (я так понимаю в Вашем случае о взаимном согласии говорить не придется).
Если речь идет об авансе — то он подлежит возврату покупателю, даже в случае расторжения договора по требованию покупателя.
Что касается залога, то согласно стать 348 ГК РФ
1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
У Вас есть возможность оставить себе сумму залога.
Кроме того, при досрочном расторжении предварительного договора по вине покупателя — Вы вправе требовать с него компенсацию понесенных Вами убытков.
Договор подряда.
Он заключен на условиях выполнения работ Вашими силами и из материала Вами же приобретенного?
В соответствии со статьей 717 ГК РФ
Если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик может в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора. Заказчик также обязан возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу.
Часть цены, причитающаяся подрядчику, исчисляется исходя из сданных заказчику работ и фактически понесенных затрат.
При отказе от договора в расходы подрядчика не включаются затраты на подготовку к выполнению работ, произведенных без согласования с заказчиком. Также к компенсируемым расходам не относится приобретенный и не использованный подрядчиком материал.
Но это все в общем. Более детально можно вести речь только после ознакомления с договорами.
Уважаемый Евгений, спасибо за быстрый ответ! Для начала хотел бы получить предварительные ответы на свои вопросы без изучения документов. Их бы хотел передать непосредственно исполнителю (если таков понадобится) - будущему представителю меня в переговорах с Покупателем или в суде.
Без изучения документов дать ответ на ваш вопрос можно только в общих фразах.