Отказ от сделки купли-продажи

выложите пожалуйста договора купли-продажи и подряда

Также клиент заказал отделку дома у меня (Я по совместительству Подрядная организация — ООО). Стоимость отделки 1,6млн.руб. — полностью оплачено Покупателем (пока еще будущим владельцем дома).
Рустам

А договор на отделку вы заключали, документы подтверждающие передачу денег есть 1 млн руб и 1,6 руб?

Договоры выложите и если можно документы подтверждающие передачу денег

Здравствуйте!

Необходимо конечно ознакомиться с договором. Когда вы его заключали?

Согласно ст.429 ГК РФ

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

согласно ст.445 ГК РФ

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Деньги за дом: задаток, аванс? В предварительном договоре обговаривали?

Вы заключали договор подряда?

Что мне делать? Имею ли я право не возвращать какие-либо деньги?
Рустам

Как этот млн. в предварительном указан? задаток?

И могу ли в судебном порядке требовать исполнения обязательств от Покупателя по Предварительному договору — чтобы он подписал Основной договор и оплатил остаток?
Рустам

В принципе можете.

Статья 429. Предварительный договор
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке
4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Как указывают суды:

В силу п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Из приведенных положений закона следует, что предложение заключить основной договор должно быть сделано в письменной форме путем направления оферты до окончания срока его действия. Если никаких специальных условий в самом предварительном договоре нет, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях. Уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки. При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре, и т.д.

Но нужно смотреть предварительный договор по срокам заключения, задатку и т.д.

Каким образом отказывается от заключения основного договора?

Рустам, здравствуйте!

Появился клиент, дом понравился. Оставил предоплату в размере 1млн.руб.
Рустам

поскольку покупатель внес в качестве предоплаты денежные средства по предварительному ДКП, то такие правоотношения должны рассматриваться как КП с условием предоплаты.

ст.310 ГК не допускает одностороннего отказа от договора, кроме случаев предусмотренных законом.

Статья 310. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Т.о. покупатель может расторгнуть договор либо по соглашению сторон, либо через суд (ст.450, 451 ГК)

Но для точного ответа требуется ознакомление с документами.

Уважаемый Евгений, спасибо за быстрый ответ! Для начала хотел бы получить предварительные ответы на свои вопросы без изучения документов. Их бы хотел передать непосредственно исполнителю (если таков понадобится) — будущему представителю меня в переговорах с Покупателем или в суде.
Рустам

Добрый день! Достаточно сложно отвечать на поставленные вопросы не видя самих документов.

Для начала необходимо определиться с условиями передачи 1 млн руб. покупателем продавцу по предварительному договору. Как она в нем прописана: залогом, задатком или авансом.

Согласно ст. 429 ГК РФ

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Вышел ли срок заключения основного договора или покупатель заявил требования о его расторжении до истечении указанного срока?

Покупатель вправе потребовать досрочного расторжения предварительного договора в одном из следующих случаев:

Статья 450 ГК РФ

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статья 451 ГК РФ

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим (это требования также касается и договора подряда, о котором будем вести речь несколько позже).

Для начала уточните у покупателя в связи с чем он принял решение расторгнуть предварительный договор и забрать внесенные за дом деньги. Далее со ссылкой на приведенные нормы ГК РФ (ст. 450, 451) можете отказать в удовлетворении его требований. Здесь Важен факт существенности — например, тяжелое материальное положение покупателя, вынужденное изменение обстоятельств в связи с чем он планирует потратить внесенную сумму на иные цели (например, лечение и операция) и т.п.

Что же касается природы самих денег внесенных по предварительному договору (1 млн руб).

Если она прописана в условиях договора в качестве задатка то

Согласно п. 2 статье 381 ГК РФ

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Задаток подлежит возврату покупателю, если договор был расторгнут по взаимному согласию его участников до начала исполнения (я так понимаю в Вашем случае о взаимном согласии говорить не придется).

Если речь идет об авансе — то он подлежит возврату покупателю, даже в случае расторжения договора по требованию покупателя.

Что касается залога, то согласно стать 348 ГК РФ

1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

У Вас есть возможность оставить себе сумму залога.

Кроме того, при досрочном расторжении предварительного договора по вине покупателя — Вы вправе требовать с него компенсацию понесенных Вами убытков.

Договор подряда.

Он заключен на условиях выполнения работ Вашими силами и из материала Вами же приобретенного?

В соответствии со статьей 717 ГК РФ

Если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик может в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора. Заказчик также обязан возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу.

Часть цены, причитающаяся подрядчику, исчисляется исходя из сданных заказчику работ и фактически понесенных затрат.

При отказе от договора в расходы подрядчика не включаются затраты на подготовку к выполнению работ, произведенных без согласования с заказчиком. Также к компенсируемым расходам не относится приобретенный и не использованный подрядчиком материал.

Но это все в общем. Более детально можно вести речь только после ознакомления с договорами.

Безусловно ответ на этот вопрос в значительной степени зависит от того, каким образом сформулированы условия в договоре.

Естественно, Вы можете не желать выкладывать весь договор. Но в Вашем случае, есть необходимость как минимум проанализировать условия, касающиеся одностороннего отказа от выполнения договора (как ПКП так и подрядного), а также определить чем именно является в Вашем случае переданный 1 млн рублей. Поскольку последствия могут быть различными.

Кроме того, хотелось бы понять какое именно у Вас желание имеется, чего Вы сами хотите в результате. Указать путь к цели можно только зная ее.