Нюансы последовательности регистрации ИП при регистрации прав на недвижимость

Question

ФЛ заключило договор долевого участия (ДДУ) в январе 2013 на нежилое помещение (зарегистрирован в феврале 2013) и ежеквартально платило квартальные взносы (как ФЛ). На данный момент впереди следующие юридически значимые действия: -еще несколько взносов; -после полной оплаты подписание Акта сдачи-приемки помещения (скажем сентябрь 2015); -подача документов в Росреестр и получения свидетельства о праве собственности на объект (скажем ноябрь 2015). В дальнейшем планируется сдача в аренду этой недвижимости с оформлением ИП по УСНО. Вопрос: в какой период относительно вышеуказанных юридических событий необходимо (рекомендуется) регистрировать ИП? Если это осуществлять в ноябре, то схема ясна - ФЛ купило объект и оформило ИП. ОК. Вопрос в том вышлет ли налоговая НИФЛ за этот 1 мес для ФЛ? А вот если ИП зарегистрировать сейчас? В договоре ДДУ сторона - ФЛ, по идее ФЛ-же будет подписывать Акт и подавать документы в Росреестр. Так? А если бы в ДДУ стороной был бы ИП? Регистрация права собственности все равно ведь идет на ФЛ или все же на ИП??

Владимир Балашов · Answer

В договоре ДДУ сторона — ФЛ, по идее ФЛ-же будет подписывать Акт и подавать документы в Росреестр. Так? А если бы в ДДУ стороной был бы ИП? Регистрация права собственности все равно ведь идет на ФЛ или все же на ИП?? Владислав Здравствуйте. все намного проще — регистрация права идет на физ лицо ( незабывайте ип по своим обязательствам отвечает всем своим имуществом — тоже самое и тут — ип может использовать любое свое имущество в своей деятельности, в т.ч и полученное как физ лицом) -потом вы открываете ип… потом допустим его закроете — на права собственности это не отразиться никак. Вы можете открыть ип и щас — и акт вы будете подписывать как физ лицо ( вы заказчиком были — как физ лицо, принимаете работу- так же). Даже будучи ип договора которые не связаны с предпринимательством — вы можете заключать как от имени физ лица. Поэтому тут больше вопросов о налогах, о начале деятельности, об том как будет работать ип до сдачи объекта — вот эти вопросы остаются. А сдача- прием объекта… регистрация права собственности — совершенно не критично.

Анна Проворова · Answer

Владислав, добрый день. Если это осуществлять в ноябре, то схема ясна — ФЛ купило объект и оформило ИП. ОК. Вопрос в том вышлет ли налоговая НИФЛ за этот 1 мес для ФЛ? Владислав Налоговая Вам высылать ничего не будет, Вы до 15 апреля, должны будете подать декларацию, где укажете Ваш доходи соответственно заплатите 13% за этот месяц. В договоре ДДУ сторона — ФЛ, по идее ФЛ-же будет подписывать Акт и подавать документы в Росреестр. Так? Владислав Тут разница вот какая, если Вы будете продавать эту недвижимость как ИП, то вам придется платить налог в 6%, (если УСНО 6%), причем вычетами Вы воспользоваться не сможете. А если купили, как физ. лицо, потом закрыли ИП и продали, как физ. лицо, то можно воспользоваться налоговым вычетом. Мой совет, регистрируйте ИП на следующий день, после регистрации права на недвижимость, так будет проще.

Григорий Сергеев · Answer

Владислав, добрый день! Регистрировать ИП вам лучше уже после того , как вы получите право собственности на помещение. Дело в том, что как только вы зарегистрировались в качестве ИП, с этого же дня вы должны платить взносы в Пенсионный и иные фонды (сейчас это около 22 тыс. руб. в год). Причем взносы платятся независимо от успешности вашей деятельности в качестве ИП, а также от того ведется ли данная деятельность вообще. Т.е. зарегистрировавшись сейчас, вы просто потратите лишние деньги на взносы. При этом дохода все равно получать не будете, т.к. помещение в эксплуатацию еще не сдано. При этом перерегистрировать помещение на ИП вам не придется — ИП это просто физическое лицо, ведущее предпринимательскую деятельность. И то, что вам принадлежит как физическому лицу автоматически принадлежит вам же как Индивидуальному Предпринимателю. Что касается НИФЛ, то он платится только за те объекты, которые у вас в собственности. А по ДДУ вы собственность еще не получили. Вы станете собственником только тогда, когда подпишете акт-приема передачи и зарегистрируете свою собственность в Росреестре. Так что раньше сдачи объекта НИФЛ вам никто не начислит. А вот когда уже вы станете собственником и зарегистрируетесь как ИП, то тогда вы будете освобождены от уплаты НИФЛ на основании п.3 ст.346.11 НК РФ 3. Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2, 4 и 5 статьи 224 настоящего Кодекса), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности). Успехов вам!

Анна Хвостанцева · Answer

Имейте в виду, что если данное имущество будет сдаваться в аренду в рамках предпринимательской деятельности, то имейте в виду, что при отчуждении данного недвижимого имущества через три (или более, по действующему законодательству) года у вас не будет освобождения от налогообложения по НДФЛ. То есть либо вы заплатите как ИП на УСН 6% (или 15%, зависит от формы УСН), либо как физическое лицо 13% НДФЛ. Пока вы сдаете данное имущество как физическое лицо, не регистрируясь в качестве ИП, вы имеете возможность по истечении трех лен (по текущему законодательству, далее сроки меняются) продавая данное имущество быть особождены от НДФЛ. Поэтому желательно просчитать потенциальную налоговую нагрузку и налоговую выгоду. Доход от продажи нежилого помещения, которое находилось в собственности налогоплательщика три года и более, не облагается НДФЛ, если это имущество не использовалось в предпринимательской деятельности Вопрос О налогообложении НДФЛ дохода от продажи нежилого помещения, которое сдавалось в аренду Письмо Минфина РФ от 15.08.2014 N 03-04-05/40977 Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу налогообложения дохода, полученного от продажи нежилого помещения, которое сдавалось в аренду, и сообщает, что в соответствии с п. 11.4 Регламента Министерства финансов РФ, утвержденного приказом Министерства финансов РФ от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве финансов РФ не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций. Одновременно сообщаем следующее. Согласно п. 17.1 ст. 217 НК не подлежат обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. При этом согласно абз. 2 п. 17.1 ст. 217 НК положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого ИП в предпринимательской деятельности. Исходя из изложенного доходы, полученные от продажи нежилого помещения, которое находилось в собственности налогоплательщика три года и более, освобождаются от обложения НДФЛ в случае, если оно не использовалось в предпринимательской деятельности. В случае если сдача в аренду нежилого помещения отвечала признакам предпринимательской деятельности, то оснований для освобождения от обложения НДФЛ доходов, полученных от продажи такого помещения, иметься не будет. Таким образом, полученные от продажи нежилого помещения, которое находилось в собственности налогоплательщика три года и более, освобождаются от обложения НДФЛ в случае, если оно не использовалось в предпринимательской деятельности. В случае если сдача в аренду нежилого помещения отвечала признакам предпринимательской деятельности, то оснований для освобождения от обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи такого помещения, иметься не будет.