Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Нюансы последовательности регистрации ИП при регистрации прав на недвижимость
ФЛ заключило договор долевого участия (ДДУ) в январе 2013 на нежилое помещение (зарегистрирован в феврале 2013) и ежеквартально платило квартальные взносы (как ФЛ).
На данный момент впереди следующие юридически значимые действия:
-еще несколько взносов;
-после полной оплаты подписание Акта сдачи-приемки помещения (скажем сентябрь 2015);
-подача документов в Росреестр и получения свидетельства о праве собственности на объект (скажем ноябрь 2015).
В дальнейшем планируется сдача в аренду этой недвижимости с оформлением ИП по УСНО.
Вопрос: в какой период относительно вышеуказанных юридических событий необходимо (рекомендуется) регистрировать ИП?
Если это осуществлять в ноябре, то схема ясна - ФЛ купило объект и оформило ИП. ОК. Вопрос в том вышлет ли налоговая НИФЛ за этот 1 мес для ФЛ?
А вот если ИП зарегистрировать сейчас?
В договоре ДДУ сторона - ФЛ, по идее ФЛ-же будет подписывать Акт и подавать документы в Росреестр. Так?
А если бы в ДДУ стороной был бы ИП? Регистрация права собственности все равно ведь идет на ФЛ или все же на ИП??
В договоре ДДУ сторона — ФЛ, по идее ФЛ-же будет подписывать Акт и подавать документы в Росреестр. Так? А если бы в ДДУ стороной был бы ИП? Регистрация права собственности все равно ведь идет на ФЛ или все же на ИП??
Владислав
Здравствуйте. все намного проще — регистрация права идет на физ лицо ( незабывайте ип по своим обязательствам отвечает всем своим имуществом — тоже самое и тут — ип может использовать любое свое имущество в своей деятельности, в т.ч и полученное как физ лицом) -потом вы открываете ип… потом допустим его закроете — на права собственности это не отразиться никак.
Вы можете открыть ип и щас — и акт вы будете подписывать как физ лицо ( вы заказчиком были — как физ лицо, принимаете работу- так же). Даже будучи ип договора которые не связаны с предпринимательством — вы можете заключать как от имени физ лица.
Поэтому тут больше вопросов о налогах, о начале деятельности, об том как будет работать ип до сдачи объекта — вот эти вопросы остаются. А сдача- прием объекта… регистрация права собственности — совершенно не критично.
Владислав, добрый день.
Если это осуществлять в ноябре, то схема ясна — ФЛ купило объект и оформило ИП. ОК. Вопрос в том вышлет ли налоговая НИФЛ за этот 1 мес для ФЛ?
Владислав
Налоговая Вам высылать ничего не будет, Вы до 15 апреля, должны будете подать декларацию, где укажете Ваш доходи соответственно заплатите 13% за этот месяц.
В договоре ДДУ сторона — ФЛ, по идее ФЛ-же будет подписывать Акт и подавать документы в Росреестр. Так?
Владислав
Тут разница вот какая, если Вы будете продавать эту недвижимость как ИП, то вам придется платить налог в 6%, (если УСНО 6%), причем вычетами Вы воспользоваться не сможете. А если купили, как физ. лицо, потом закрыли ИП и продали, как физ. лицо, то можно воспользоваться налоговым вычетом.
Мой совет, регистрируйте ИП на следующий день, после регистрации права на недвижимость, так будет проще.
Анна, в случае продажи: а вот если налоговая поднимает данные по ИП, по адресу объекта и заявит, что это было чистой воды предпринимательство (и будет права) и никакой вычет не примет? И останутся варианты продавать под 13% с дохода или 6% с дохода. Почитав настоящий сайт я так понял, что при продаже таких коммерческих помещений ИФНС всегда проверяет использовались ли они в предпринимательской деятельности (очевидно да) и если да - идет отказ.
К сожалению, пока не выяснить какое будет налогообложение этой недвижимости - 0,31% с кадастровой стоимости или 2% (СПб). Подозреваю, что последнее. А это значит, что если помещение в собственности более 3 лет (при условии ИП), то 2% в год экономятся - вот 2% x3 = 6%. Ну на самом деле кадастровая стоимость будет чуть ниже реальной, так что наверное все же 4 года. Так что государство все равно свои 6 копеек возьмет. Важно не отдать больше...
а вот если налоговая поднимает данные по ИП, по адресу объекта и заявит, что это было чистой воды предпринимательство (и будет права) и никакой вычет не примет?
Владислав
Владислав, вот только недавно был вопрос и обсуждался юристами, посмотрите по ссылке pravoved.ru/question/764386/
Может это немного прояснит ситуацию.
Владислав, добрый день!
Регистрировать ИП вам лучше уже после того, как вы получите право собственности на помещение.
Дело в том, что как только вы зарегистрировались в качестве ИП, с этого же дня вы должны платить взносы в Пенсионный и иные фонды (сейчас это около 22 тыс. руб. в год). Причем взносы платятсянезависимо от успешности вашей деятельности в качестве ИП, а также от того ведется ли данная деятельность вообще.
Т.е. зарегистрировавшись сейчас, вы просто потратите лишние деньги на взносы. При этом дохода все равно получать не будете, т.к. помещение в эксплуатацию еще не сдано.
При этом перерегистрировать помещение на ИП вам не придется — ИП это просто физическое лицо, ведущее предпринимательскую деятельность. И то, что вам принадлежит как физическому лицу автоматически принадлежит вам же как Индивидуальному Предпринимателю.
Что касается НИФЛ, то он платится только за те объекты, которые у вас в собственности. А по ДДУ вы собственность еще не получили. Вы станете собственником только тогда, когда подпишете акт-приема передачи и зарегистрируете свою собственность в Росреестре. Так что раньше сдачи объекта НИФЛ вам никто не начислит.
А вот когда уже вы станете собственником и зарегистрируетесь как ИП, то тогда вы будете освобождены от уплаты НИФЛ на основании п.3 ст.346.11 НК РФ
3. Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2, 4 и 5 статьи 224 настоящего Кодекса), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности).
Успехов вам!
Основная цель конечно попытаться предъявить в качестве расходов ИП — затраты в виде оставшихся долевых взносов
Владислав
Без этого дополнения не совсем было ясно, что вы имеете ввиду.
Если основная цель — заявить расходы на приобретение, то однозначно нужно как ИП регистрироваться и платить оставшиеся взносы как ИП по своему расчетному счету.
При этом вы можете со своим застройщиком заключить доп. соглашение к ДДУ, в котором просто укажете свои новые реквизиты как ИП. Законом это не запрещено, т.к. ИП и просто физ лицо — это по закону одно и то же лицо. Просто ИП — это физлицо, которое уведомило налоговую, что собирается вести предпринимательскую деятельность.
При этом еще раз подчеркну — НИФЛ платиться с того того имущества, которое находится в собственности. А по ДДУ вы еще не стали собственником.
Григорий.
В фонды даже чуть больше по моим расчетам, но переплата ведь будет за полгода - т.е. 10..15тр.
А вот даже 1 день владения как физлицо - 1/12 от 2% от кадастровой стоимости - это ведь те же деньги. Вывод такой делаю по аналогии с налогами на автомобили - там эту 1/12 считают даже если 1 день владел машиной. Скорее всего с недвижкой так же
Имейте в виду, что если данное имущество будет сдаваться в аренду в рамках предпринимательской деятельности, то имейте в виду, что при отчуждении данного недвижимого имущества через три (или более, по действующему законодательству) года у вас не будет освобождения от налогообложения по НДФЛ. То есть либо вы заплатите как ИП на УСН 6% (или 15%, зависит от формы УСН), либо как физическое лицо 13% НДФЛ.
Пока вы сдаете данное имущество как физическое лицо, не регистрируясь в качестве ИП, вы имеете возможность по истечении трех лен (по текущему законодательству, далее сроки меняются) продавая данное имущество быть особождены от НДФЛ. Поэтому желательно просчитать потенциальную налоговую нагрузку и налоговую выгоду.
Доход от продажи нежилого помещения, которое находилось в собственности налогоплательщика три года и более, не облагается НДФЛ, если это имущество не использовалось в предпринимательской деятельности
Вопрос
О налогообложении НДФЛ дохода от продажи нежилого помещения, которое сдавалось в аренду
Письмо Минфина РФ от 15.08.2014 N 03-04-05/40977
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу налогообложения дохода, полученного от продажи нежилого помещения, которое сдавалось в аренду, и сообщает, что в соответствии с п. 11.4 Регламента Министерства финансов РФ, утвержденного приказом Министерства финансов РФ от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве финансов РФ не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Одновременно сообщаем следующее.
Согласно п. 17.1 ст. 217 НК не подлежат обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
При этом согласно абз. 2 п. 17.1 ст. 217 НК положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого ИП в предпринимательской деятельности.
Исходя из изложенного доходы, полученные от продажи нежилого помещения, которое находилось в собственности налогоплательщика три года и более, освобождаются от обложения НДФЛ в случае, если оно не использовалось в предпринимательской деятельности.
В случае если сдача в аренду нежилого помещения отвечала признакам предпринимательской деятельности, то оснований для освобождения от обложения НДФЛ доходов, полученных от продажи такого помещения, иметься не будет.
Таким образом, полученные от продажи нежилого помещения, которое находилось в собственности налогоплательщика три года и более, освобождаются от обложения НДФЛ в случае, если оно не использовалось в предпринимательской деятельности.
В случае если сдача в аренду нежилого помещения отвечала признакам предпринимательской деятельности, то оснований для освобождения от обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи такого помещения, иметься не будет.
Регистрация права собственности все равно ведь идет на ФЛ или все же на ИП??
ИП — это налоговый статус. Да, регистрируется право собственности на ФЛ, но в контексте того аспекта, который я озвучила выше, имеет значение, приобреталось это имущество в рамках предпринимательской деятельности или нет. И использовалось соответственно.
Если имущество сдавалось в аренду не в рамках предпринимательской деятельности (и платился соответственно НДФЛ, а не налог в рамках УСН или приобретался патент), то шанс получить вычет есть.
К предпринимательской деятельности относится не только сдача имущества в аренду, но и действия подготовительного характера, например, проведение ремонтных и строительных работ, поиск потенциальных арендаторов(!), что подтверждается сложившейся судебной практикой. Другими словами открытие ИП в тот же квартал, что и сдача объекта в эксплуатацию, полагаю, обосновывается.
Основная цель конечно попытаться предъявить в качестве расходов ИП - затраты в виде оставшихся долевых взносов (подробнее - здесь: https://pravoved.ru/question/744258/ ).
Мотивировка - На основании пп. 1 п. 1 ст. 346.16 Кодекса налогоплательщики при определении объекта налогообложения вправе учитывать расходы на приобретение(!), сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку(!), дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (с учетом положений п. п. 3 и 4 ст. 346.16 НК).
Затраты на открытие ИП на 5 мес ранее незначительны - 3тр за Банк и около 15тр в фонды - все равно пойдет в затраты. Это кстати почти ровно там сумма, которая будет предъявлена как НИФЛ за 1 мес (если ИП открыть позже даты регистрации). Вот собственно почему я и задал исходный вопрос
можете провести от имени физ лица — но вам важно списать это в расходы — значит вам это не подходит
это меняет дело. если речь о том что вы хотите эти траты списать в расходы. вот тогда действительно — надо открывать ип и уже от имени ип проводить все строительные работы, поиск арендаторов и так далее.
на приобретение — у вас договор шел как от физ лица… вы заказывали объект вне рамок предпринимательской деятельности. поэтому и принимать будете так же. а то получиться что по договору у вас заказчик физ лицо, а по акту приема -передачи- уже ип… ни логики, ни смысла. — поэтому думаю тут с расходами не получиться списать… именно приобретение. если бы договор шел от имени ип- другое дело