Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Рецензия готовой претензии
Добрый день!
Прошу подвергнуть юридической оценке вложенную претензию.
Ситуация следующая Застройщик пригласил меня 2 декабря 2014г принять квартиру, но выгнал меня с осмотра квартиры уже через час приемки, после того как я стал задавать неудобные вопросы по дефектам и после того как застройщик понял, что акт я подписывать не собираюсь. В наглой форме мне было заявлено, что "за час осмотра можно было 5 квартир принять", после чего я был выпровожен с объекта.
С тех самых пор Застройщик нацеливается передать мне квартиру в одностороннем порядке, надеясь на мое бездействие, о чем мне прямым текстом было заявлено представителем застройщика (естественно устно).
Застройщик надеялся на мое бездействие в течении этих 2-х месяцев (декабрь 2014г и январь 2015г.), поэтому я не бездействовал и написал на протяжении этих двух месяцев целых 2-а письмо застройщику, кроме того застройщику предъявлен Смотровой лист в день осмотра под роспись.
Не вижу смысла приводить ранее направленные письма так как там я не заявлял никаких требований, кроме одного - допустить меня продолжить приемку квартиры.
В связи с тем, что мои требования были проигнорированы (я не получил ответов на свои письма) и не смог больше попасть в свою квартиру, возникла необходимость, так сказать, в "финишном" письме (претензии).
По смысловой нагрузке это должна быть предисковая претензия, после которой я смогу обратится с судебным иском в суд, так как я уже нацелен на судебное разрешение.
Меня интересует не столько оценка перспектив, сколько оценка самого изложения претензии, впрочем буду благодарен и оценке перспектив с указанием недостатков претензии (и как это исправить).
Высоко оценю работу в формате "текст такой-то претензии заменить на следующую редакцию ..."
- 777.docx
- Уведомление о заверш.строительства.pdf
- Смотровой лист.pdf
Уважаемый Сергей! Здравствуйте! В проекте претензии в абзаце 2 после слов «построить жилой дом» укажите срок по договору, далее после или до приведенной п.1 ст.314 ГК РФ вставьте статью 309 ГК РФ (или замените тексты):
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в
соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых
актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота
или иными обычно предъявляемыми требованиями.Теперь в претензии также укажите разумную сумму денежной стоимости причиненного Вам морального вреда (основание ст.15 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей»).
И последнее: Вам нужен не акт, а качественная квартира, поэтому п.1 резолютивной части надо менять; Вы требуете в такой срок передать Вам качественный результат строительство по ДДУ, и только окончательная приемка Вами и будет означать сдачу Объекта ДДУ. Данный период просрочки Вы и будете предъявлять Застройщику.
Неустойку надо будет исчислять как раз из окончательной даты передачи Вам квартиры.
По суду: подобные дела при цене иска до 1000 000,00 руб. государственной пошлиной не облагаются (ст.333.36 НК РФ)
Добрый день. Внёс некоторые корректировки (во вложении). Полагаю, что вам необходимо в претензии описать, в чём выражается ограничение доступа к объекту, и что происходило в тот день, когда вы осматривали квартиру, потому что застройщик может сообщить суду, что никаких ограничений для доступа у потребителя нет и не было.
Судя по тексту претензии, с вами в тот день были ваши представители. Их свидетельские показания также пригодятся вам в суде.
Сергей, добрый день
1)Огласите, пожалуйста, содержание пункта 4.1. Договора. Для того чтобы понять, почему Вы определили днем принятия квартиры — 1 декабря.
2)Про недостатки общего имущества дома считаю в данной претензии не уместным. Вы принимаете по акту приема-передачи только объект долевого строительства - свою квартиру.
3) Там, где Вы просите, прописала бы следующим образом:
Прошу, в 5-дневный срок с момента получения настоящей претензии, вызвать участника долевого строительства(посредством смс-информирования или направления уведомления на эл.почту) на приемку объекта (квартиры) для полного выявления недостатков. Зафиксировать в акте все несоответствия объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч.
1 ст. 7 Закона о долевом
строительстве, выявленныеПотребителем ( участником долевого строительства),, в 30-дневный срок безвозмездно устранить имеющиеся недостатки
и передать Потребителю Объект по
передаточному акту. И далее по тексту....
1) п. 4.1 Срок передачи Квартиры Участнику – 2 месяца с момента получения Разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, но не позднее – «25» сентября 2015 года, при условии оплаты Участником всей цены договора. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома указан в проектной декларации Застройщика.
(напоминаю, ввод в эксплуатацию произошел 01.10.2014г.. о чем имеются все документы)
2) На самом деле я житель первого этажа, и поэтому хочу осмотреть подвал, боюсь плесени.
3) Требования вызвать участника уже заявлялись ранее, естественно письменно (ценным письмом), они проигнорированы, кроме того, я хочу настоять на составлении Акта несоответствия, а ваша редакция этого не предусматривает.
Хотя, скорее всего мне придется отказаться от замечаний по общедомовому имуществу, вы правы.
1) п. 4.1 Срок передачи Квартиры Участнику – 2 месяца с момента получения Разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, но не позднее – «25» сентября 2015 года, при условии оплаты Участником всей цены договора. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома указан в проектной декларации Застройщика. (напоминаю, ввод в эксплуатацию произошел 01.10.2014г… о чем имеются все документы)
Сергей
С этим понятно. Все верно.
2) На самом деле я житель первого этажа, и поэтому хочу осмотреть подвал, боюсь плесени.
Сергей
Здесь так же ваше жеоание понятно. Но не будет учитываться как я уже сказала при приемке объета долевого строительства — только вашей квартиры.
3) Требования вызвать участника уже заявлялись ранее, естественно письменно (ценным письмом), они проигнорированы, кроме того, я хочу настоять на составлении Акта несоответствия, а ваша редакция этого не предусматривает.
Сергей
Почему же моя редакция не учитывает… Как вы говорите, в прошлый раз Вам ограничили доступ и
в результате чего удалось
выявить только часть недостатков квартиры,
Поэтому я и пишу, чтобы вызвали еще раз на приемку и зафиксировали все недостатки в акте. Если Вы ничего больше выявлять не собираетесь и согласны зафиксировать в акте только то что в прошлый раз зафиксировали в Смотровом листе, то в таком случае подходит Ваша редакция.
Здравствуйте. По-моему мнению у Вас вполне нормально претензия составлена, основные моменты и НПА учтены, неустойку только нужно рассчитать на момент окончательной приёмки квартиры. Либо потом выставлять 2ю претензию.
Единственное, перед данным абзацем, добавьте ст. 309 ГК РФ
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно
п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить
день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть
исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в
любой момент в пределах такого периода.
И в этом абзаце:
Таким образом, руководствуясь ст. 314 ГК РФ исходя из условий,
изложенных в п.4.1. Договора, срок передачи квартиры Потребителю определяется
как «01» декабря 2014г., дата возникновения просроченных обязательств по
передаче Объекта — «02» декабря 2014 г.
Добавить слово «крайний», в результате будет выглядеть так.
Таким образом, руководствуясь ст. 314 ГК РФ исходя из условий,
изложенных в п.4.1. Договора,крайний срок передачи квартиры Потребителю определяется
как «01» декабря 2014г., дата возникновения просроченных обязательств по
передаче Объекта — «02» декабря 2014 г.
Но это формальность по факту.
Что касается судебных перспектив, то они хорошие, т.к. Вы неоднократно обращались к застройщику, он свои обязательства до сих пор не выполнил. Имеете полное право требовать неустойку и устранение недостатков.
Я так понимаю, на Ваши письма застройщик ничего не ответил?
Ни одного ответа застройщик мне не направил, хотя я писал ему ценными письмами, все как положено, консультировался у юристов по тексту писем.
Вы пишите "неустойку только нужно рассчитать на момент окончательной приёмки квартиры. Либо потом выставлять 2ю претензию" - как возможно сейчас установить крайнюю дату, тем более застройщик агрессивен и неконтактен, я не знаю что у него на уме? Я сто процентов знаю что мне нужно идти в суд с требованиями пени, но если я не заявлю ее именно сейчас, то смогу ли я ее требовать потом в суде?
но если я не заявлю ее именно сейчас, то смогу ли я ее требовать потом в суде?
Сергей
Сможете конечно.
Просто на момент окончательной сдачи объекта просрочка сдачи объекта уже буцдет больше и нужно будет дополнительно выставлять претензию с расчётом неустойки за новый период, об этом я пишу.
А выставить можете сумму на день подачи претензии, это не запрещено.
Если не выполнять требования, то для суда уже расчитаете по другим срокам.
Здравствуйте!
Подправила кое-что в тексте, но претензия хорошая. Единственное — неустойку лучше сейчас не рассчитывать, а рассчитать отдельно в момент передачи объекта. а здесь в претензии указать на необходимость оплаты неустойки без конкретной суммы. просто зафиксировав порядок ее расчет.
Между юристами возникло разногласие по этому поводу. Кто-то предлагает заявлять суммы возникшие на дату претензии, кто-то не заявлять сумму.
Насколько по вашему это грубое нарушение требовать перечислить пени сейчас?
Здравствуйте, Сергей!
Претензия в целом очень хорошая.
Рекомендую именовать себя в претензии как участник долевого строительства, у вас все таки договор долевого участия (конечно вы являетесь потребителем, но в тексте претензии это немного режет слух).
Мне кажется ваша претензия изобилирует слишком объемными речевыми оборотами, сложными предложениями. Претензия должна быть краткой, четко и по существу, чтобы застройщик сразу понял, что от него требуют. Также не стоит выделять статьи жирным шрифтом.
Что касается самого содержания претензии.
На 314 ГК РФ можно не ссылаться, это и так понятно. У вас срок установлен договором и итак понятно, что застройщик нарушил сроки.
По тексту вы можете не стесняясь указать, что застройщик препятствовал приемке объекта после того как услышал ваши замечания. Вы этот момент прописали слишком мягко.
Недостатки следует указать по пунктам для более четкого восприятия.
п.4 ст.7 можно не указывать, это не относиться у существу проблемы.
Формула расчета не совсем верная. Вот такая должна быть:
неустойка = цена договора х количество дней просрочки х ставку рефинансирования ЦБ РФ / 100 / 150
В резолютивной части просите передать объект надлежащего качества (поскольку у вас недостатки изложены в листе) и уплатить неустойку. Также вы можете уведомить застройщика о том, что все его акты составленные в одностороннем порядке не будут приняты во внимание судом, ввиду наличия претензий.
Советую все таки претензию изложить более кратко и привести текст в соответствие, чтобы он был нормально воспринимаем.
Желаю удачи!
Прошу вас еще раз взглянут на ситуацию, вы пишите: "В резолютивной части просите передать объект надлежащего качества (поскольку у вас недостатки изложены в листе)"
А может все таки оставить срок 30 дней?
Понимаете, смотровой лист (он есть в приложении к вопросу) в котором я написал замечания имеет ряд недостатков:
1. Вручен лицу без доверенности и я его по неосмотрительности, не продублировал в свое время (в декабре 2014) заказным письмом. И сильно я переживаю теперь, что в суде потом Застройщик скажет, что такой сотрудник у них не работает и что он понятия не имеет с кем я общался.
Подробности вручения описывал тут:
https://pravoved.ru/question/712636/
2. У смотрового листа есть существенный недостаток, а именно, - я указал застройщику на недостатки, НО НЕ УКАЗАЛ ЧТО ЗАСТРОЙЩИКУ С НИМИ ДЕЛАТЬ. Боюсь, что застройщик в суде потом скажет, что он получил от меня смотровой лист, но им, мол, не было понятно что делать - то ли устранить, а может соразмерно уменьшить цену и т.д.
3. Смотровой лист не содержит 100% недостатков. Есть недостаки которые я выявил после изучения документов и фотографий уже гораздо позже даты его составления. Например, в претензии я пишу, что выявил перепланировку, а в смотровом листе она не значится. И так еще пара-тройка замечаний отсутсвует в Смотровом листе, но я их включил в новый перечень, который теперь прилагаю к новой претензии.
P.s. А еще я хочу затянуть процесс, но в рамках таких сроков, чтобы суд счел мои действия разумными. Уж очень хорошие пени (60 тыс. в месяц, а квартиру я максимум сдам за 20), что можете посоветовать?
Уважаемый Сергей! На Ваше уточнение: какая же здесь просрочка?
Вот если Вам поступило предложение о приемке от Застройщика, тогда да, — вопросов нет. Описывайте имеющиеся нарушения СНиПов, все фотографируйте, жестко указывайте срок устранения недостатков и сдаче Вам квартиры.
Уважаемый Сергей! В порядке уточнения самого себя: спорная ситуация по сроку сдаче, очень и очень спорная и как еще конкретный судья усмотрит — вопрос. В любом случае, я бы Вам посоветовал при такой ситуации обратиться за помощью и поддержкой (мнением) органов Роспотребнадзора, чтобы они тоже усмотрели именно просрочку в сдаче. Привлеките их также к суду как специалистов (для дачи заключения в Вашу пользу).