Рецензия готовой претензии

Question

Добрый день! Прошу подвергнуть юридической оценке вложенную претензию. Ситуация следующая Застройщик пригласил меня 2 декабря 2014г принять квартиру, но выгнал меня с осмотра квартиры уже через час приемки, после того как я стал задавать неудобные вопросы по дефектам и после того как застройщик понял, что акт я подписывать не собираюсь. В наглой форме мне было заявлено, что "за час осмотра можно было 5 квартир принять", после чего я был выпровожен с объекта. С тех самых пор Застройщик нацеливается передать мне квартиру в одностороннем порядке, надеясь на мое бездействие, о чем мне прямым текстом было заявлено представителем застройщика (естественно устно). Застройщик надеялся на мое бездействие в течении этих 2-х месяцев (декабрь 2014г и январь 2015г.), поэтому я не бездействовал и написал на протяжении этих двух месяцев целых 2-а письмо застройщику, кроме того застройщику предъявлен Смотровой лист в день осмотра под роспись. Не вижу смысла приводить ранее направленные письма так как там я не заявлял никаких требований, кроме одного - допустить меня продолжить приемку квартиры. В связи с тем, что мои требования были проигнорированы (я не получил ответов на свои письма) и не смог больше попасть в свою квартиру, возникла необходимость, так сказать, в "финишном" письме (претензии). По смысловой нагрузке это должна быть предисковая претензия, после которой я смогу обратится с судебным иском в суд, так как я уже нацелен на судебное разрешение. Меня интересует не столько оценка перспектив, сколько оценка самого изложения претензии, впрочем буду благодарен и оценке перспектив с указанием недостатков претензии (и как это исправить). Высоко оценю работу в формате "текст такой-то претензии заменить на следующую редакцию ..."

Михаил Григорьев · Answer

Уважаемый Сергей! Здравствуйте! В проекте претензии в абзаце 2 после слов «построить жилой дом» укажите срок по договору, далее после или до приведенной п.1 ст.314 ГК РФ вставьте статью 309 ГК РФ (или замените тексты): Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Теперь в претензии также укажите разумную сумму денежной стоимости причиненного Вам морального вреда (основание ст.15 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей»). И последнее: Вам нужен не акт, а качественная квартира, поэтому п.1 резолютивной части надо менять; Вы требуете в такой срок передать Вам качественный результат строительство по ДДУ, и только окончательная приемка Вами и будет означать сдачу Объекта ДДУ. Данный период просрочки Вы и будете предъявлять Застройщику. Неустойку надо будет исчислять как раз из окончательной даты передачи Вам квартиры. По суду: подобные дела при цене иска до 1000 000,00 руб. государственной пошлиной не облагаются (ст.333.36 НК РФ)

Павел Солнцев · Answer

Добрый день. Внёс некоторые корректировки (во вложении). Полагаю, что вам необходимо в претензии описать, в чём выражается ограничение доступа к объекту, и что происходило в тот день, когда вы осматривали квартиру, потому что застройщик может сообщить суду, что никаких ограничений для доступа у потребителя нет и не было. Судя по тексту претензии, с вами в тот день были ваши представители. Их свидетельские показания также пригодятся вам в суде.

Ольга Николаева · Answer

Сергей, добрый день 1)Огласите, пожалуйста, содержание пункта 4.1. Договора. Для того чтобы понять, почему Вы определили днем принятия квартиры — 1 декабря. 2)Про недостатки общего имущества дома считаю в данной претензии не уместным. Вы принимаете по акту приема-передачи только объект долевого строительства - свою квартиру. 3) Там, где Вы просите, прописала бы следующим образом: Прошу, в 5-дневный срок с момента получения настоящей претензии, вызвать участника долевого строительства(посредством смс-информирования или направления уведомления на эл.почту) на приемку объекта (квартиры) для полного выявления недостатков. Зафиксировать в акте все несоответствия объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Закона о долевом строительстве, выявленныеПотребителем ( участником долевого строительства),, в 30-дневный срок безвозмездно устранить имеющиеся недостатки и передать Потребителю Объект по передаточному акту . И далее по тексту....

Александр Самарин · Answer

Здравствуйте. По-моему мнению у Вас вполне нормально претензия составлена, основные моменты и НПА учтены, неустойку только нужно рассчитать на момент окончательной приёмки квартиры. Либо потом выставлять 2ю претензию. Единственное, перед данным абзацем, добавьте ст. 309 ГК РФ В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. И в этом абзаце: Таким образом, руководствуясь ст. 314 ГК РФ исходя из условий, изложенных в п.4.1. Договора, срок передачи квартиры Потребителю определяется как «01» декабря 2014г., дата возникновения просроченных обязательств по передаче Объекта — «02» декабря 2014 г. Добавить слово «крайний», в результате будет выглядеть так. Таким образом, руководствуясь ст. 314 ГК РФ исходя из условий, изложенных в п.4.1. Договора, крайний срок передачи квартиры Потребителю определяется как «01» декабря 2014г., дата возникновения просроченных обязательств по передаче Объекта — «02» декабря 2014 г. Но это формальность по факту. Что касается судебных перспектив, то они хорошие, т.к. Вы неоднократно обращались к застройщику, он свои обязательства до сих пор не выполнил. Имеете полное право требовать неустойку и устранение недостатков. Я так понимаю, на Ваши письма застройщик ничего не ответил?

Светлана Аникеева · Answer

Здравствуйте! Подправила кое-что в тексте, но претензия хорошая. Единственное — неустойку лучше сейчас не рассчитывать, а рассчитать отдельно в момент передачи объекта. а здесь в претензии указать на необходимость оплаты неустойки без конкретной суммы. просто зафиксировав порядок ее расчет.

Ирина Фролова · Answer

Здравствуйте, Сергей! Претензия в целом очень хорошая. Рекомендую именовать себя в претензии как участник долевого строительства, у вас все таки договор долевого участия (конечно вы являетесь потребителем, но в тексте претензии это немного режет слух). Мне кажется ваша претензия изобилирует слишком объемными речевыми оборотами, сложными предложениями. Претензия должна быть краткой, четко и по существу, чтобы застройщик сразу понял, что от него требуют. Также не стоит выделять статьи жирным шрифтом. Что касается самого содержания претензии. На 314 ГК РФ можно не ссылаться, это и так понятно. У вас срок установлен договором и итак понятно, что застройщик нарушил сроки. По тексту вы можете не стесняясь указать, что застройщик препятствовал приемке объекта после того как услышал ваши замечания. Вы этот момент прописали слишком мягко. Недостатки следует указать по пунктам для более четкого восприятия. п.4 ст.7 можно не указывать, это не относиться у существу проблемы. Формула расчета не совсем верная. Вот такая должна быть: неустойка = цена договора х количество дней просрочки х ставку рефинансирования ЦБ РФ / 100 / 150 В резолютивной части просите передать объект надлежащего качества (поскольку у вас недостатки изложены в листе) и уплатить неустойку. Также вы можете уведомить застройщика о том, что все его акты составленные в одностороннем порядке не будут приняты во внимание судом, ввиду наличия претензий. Советую все таки претензию изложить более кратко и привести текст в соответствие, чтобы он был нормально воспринимаем. Желаю удачи!