Можно ли продать квартиру и с какой суммы нужно заплатить налог?

1. Буду ли я иметь право продать приобретенную в кредит квартиру до тех пор, пока кредит не выплачен? (кредит на имеющееся жилье, а не на приобретаемое).

Михаил

Важным моментом будет условия кредитного договора. Если он будет целевым, т.е. выдаваться именно на покупку строящегося жилья, а так же будет указано, что Вы не имеете его право продавать, до погашения долга,  то тогда Вы не сможете его продать. Но с учётом того, что по кредитному договору по залогу проходит другой объект недвижимости, то банки почти никогда не включают такие пункты в кредитные договора. Соответственно Вы сможете продать свое строящееся жилье и до погашение кредитного договора. Как правило при этом заключают договор переуступки права по ДДУ, если объект еще не введен в эксплуатацию.

2. С какой суммы я должен буду заплатить подоходный налог 13%: — с 2,5 млн.руб.? — с 1,5 млн.руб. (= 2,5 млн.руб. – вычет 1 млн.руб.). — с 0,5 млн.руб. (= 2,5 млн.руб. – вычет 2 млн.руб.). Налоговыми вычетами ранее никогда не пользовался.

Михаил

Согласно ст.220 НК РФ

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

т.е. Вы можете либо воспользоваться имущественным налоговым вычетом

2500000 — 100000 = 1500000 * 13% = 195000 руб. размер налога который Вы заплатите.

Если же Вы воспользуетесь правом уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

2500000 — 2000000 = 500000 * 13% = 65000 руб. размер налога который Вы обязаны заплатить в этом случае.

3. Каким образом нужно уплачивать подоходный налог с продажи квартиры?

Михаил

Вы должны до 30 апреля следующего года, когда продадите квартиру, подать декларацию НДФЛ-3 в налоговую и самостоятельно заплатить сумму налога до 15 июля.

Статья 228. Особенности исчисления налога в отношении отдельных видов доходов. Порядок уплаты налога
[Налоговый кодекс РФ] [Глава 23] [Статья 228]

1. Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят следующие категории налогоплательщиков:
1) физические лица — исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества;
2) физические лица — исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению;
3) физические лица — налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, — исходя из сумм таких доходов;
4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан налог налоговыми агентами, — исходя из сумм таких доходов;
5) физические лица, получающие выигрыши, выплачиваемые организаторами лотерей и организаторами азартных игр, за исключением выигрышей, выплачиваемых в букмекерской конторе и тотализаторе, — исходя из сумм таких выигрышей;
6) физические лица, получающие доходы в виде вознаграждения, выплачиваемого им как наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также авторов изобретений, полезных моделей и промышленных образцов;
7) физические лица, получающие от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению;
8) физические лица, получающие доходы в виде денежного эквивалента недвижимого имущества и (или) ценных бумаг, переданных на пополнение целевого капитала некоммерческих организаций в порядке, установленном Федеральным законом от 30 декабря 2006 года N 275-ФЗ «О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций», за исключением случаев, предусмотренных абзацем третьим пункта 52 статьи 217 настоящего Кодекса.
2. Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьей 225 настоящего Кодекса.
Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисляется налогоплательщиком с учетом сумм налога, удержанных налоговыми агентами при выплате налогоплательщику дохода. При этом убытки прошлых лет, понесенные физическим лицом, не уменьшают налоговую базу.

1. Буду ли я иметь право продать приобретенную в кредит квартиру до тех пор, пока кредит не выплачен? (кредит на имеющееся жилье, а не на приобретаемое).

Михаил

Если у Вас в залоге у банка находится иное жилье, а не приобретаемое, при этом приобретаеоме жилье ничем не обремено, но да, Вы сможете продать это жилье, согласие банка при этом требоваться не будет.

. С какой суммы я должен буду заплатить подоходный налог 13%:

Михаил

Вам проще воспользовать не вычетом в размере 1 млн. руб., а воспользоваться вычетов в размере фактически понесенных расходов. То есть Вы продали за 2,5 млн. руб., а купили за 2 млн. руб. Доход за вычето расхода составит 2,5 млн. руб. минус 2 млн. руб. — 500 тыс. руб. С этой суммы и будет исчисляться налог:

500 000*13% = 65000 руб. — сумма налога.

3. Каким образом нужно уплачивать подоходный налог с продажи квартиры?

Михаил

Вам нужно будет самому исчислить сумму налога (65 т.р. в предлагаемом варианте) и после продажи жилья до 30 апреля подать 3 НДФЛ в налоговую.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.