Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупка квартиры у юр. Лица
Собираюсь покупать квартиру на вторичном рынке у юридического лица. Юр. лицо - ООО, "дочка" застройщика, принявшего квартиру в зачёт у предыдущей хозяйки по ДКП при покупке ею квартиры в новостройке.
Сейчас изучаю копии этого ДКП и свидетельства о праве собственности. Обнаружил несколько смущающих моментов.
1. От ООО договор заключало некое лицо по доверенности, заверенной нотариусом (самой доверенности ещё не видел). Отношение этого лица к ООО не ясно.
2. ОГРН, записанный в ДКП длиннее на 1 цифру ОГРНа, записанного в свидетельстве о регистрации права (цифра "9" перед 13-значным номером в ДКП; в свидетельстве - всё верно). Возможно, опечатка.
3. Паспорт предыдущей хозяйке выдан за 1 день до оформления предыдущего ДКП.
4. В договоре обозначен пункт "Настоящий договор подлежит передаче на государственную регистрацию перехода прав в течение 30 (тридцати) рабочих дней с момента его подписания сторонами". При этом договор заключён 28 апреля, а свидетельство выдано 15 июля, т.е. пункт явно не выполняется.
Вопрос. Могут ли эти моменты послужить основанием для признания предыдущего договора недействительным?
... И как следствие, договора, который заключу я - волнует, в первую очередь, это.
Уважаемый Михаил!
По пунктам:
1. По общему правилу юридическое лицо представляет его исполнительный орган (как правило, генеральный директор). Однако последний вправе выдать доверенность с полномочиями, предусмотренными законами, в том числе и на совершение действию по приобритению имущества от имени общества. Нотариальное заверение гарантирует большую степень правомерности выдачи доверенности и правомерности действий представителя по ней.
2.Вероятно, опечатка. Сверьте ОГРН, которое в свидетельстве, с настоящими данными, заполнив форму по ссылке: http://egrul.nalog.ru/ В любом случае это не самая значимая информация.
3. Не совсем понятно, какой паспорт выдан. Общегражданский? Это не влияет на вопрос о правомерности отчуждения.
4. Нарушение этого пункта договора является вопросом сторон по ДКП (т.е. ООО и предыдущей хозяйки).
Поскольку у ООО есть свидетельство, оно является титульным собственником, и правомерно отчуждать имущество. Оспорить их ДКП может или общество, или предыдущая хозяйка; на Ваш договор КП, если он заключён с соблюдением требований законодательства, это не повлияет.
Здравствуйте, Михаил!
Названные Вами причины не могут быть самостоятельными основаниями признания сделки купли-продажи недействительной, они могут лишь указывать на такие основания.
Хорошо, что Вы так внимательно изучаете документы. Рекомендую еще несколько моментов. Получите в Росреестре выписку из ЕГРП (единый государственный реестр прав). Из этой выписке Вы узнаете есть ли на данный момент обременения этой квартиры или нет. Например арест или ипотека.
Далее попросите продавца представить Вам выписку из поквартирной карточки на квартиру или заверенную копию поквартирной карточки. Эта справка выдается отделом ЖКХ и СР (обычно так он называется), то есть той организацией, котороую уполномочил муниципалитет заниматься жил.фондом. Из этой карточки вы узнаете есть ли там жильцы не снятые с учете, кто ранее проживал и когда выехал. Таким образом вы установите основной круг лиц, которые могут оспаривать ДКП. Например, если есть запись, что снят с регистрационного учета в связи с отбыванием наказания или убытием в ВС (армию), обычно такие записи вносит паспортист.
Также на сайте ФНС посмотрите не находится ли в стадии банкротства это ООО.
С уважением, С.Сергеев
Основания недействительности сделок одержит § 2. Недействительность сделок части первой Гражданского кодекса РФ. Можно почитать тут: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=162742;dst=0;ts=340BFAFEF990753111DE951EDCB45245;rnd=0.7949537103995681
По поводу доверенности на приобретение, то проверить полномочия доверенного лица можно двумя способами: запросив само юр. лицо, чтобы письменно подтвердили и получив выписку из ЕГРП о которой я писал выше из которой и увидите,, зарегистрирована эта квартира за этим ООО или нет.
Пи проверке «чистоты» сделки в первую очередь проверяют названные мной документы. Далее можно поговорить с соседями и всеми, кто ранее проживал в квартире, если узнаете их адреса. Немаловажно, чтобы продавец, ООО было «стабильной» организацией, имеющей на своем балансе имущество, чтобы в случае расторжения сделки, либо признания её недействительной это ООО могло бы вернуть Вам деньги.
В любом случае, приобретение квартиры это своего рода «рулетка» и гарантировать «на все 100%» ничего нельзя.
Здравствуйте, Михаил! В принципе основания для признания судом Договора продажи недействительным могут быть:
1). Необходимо установить, действительно ли Доверенность исходит от уполномоченного Уставом ООО лица? Для этого необходимо затребовать от ООО Выписку из ЕГРЮЛ с данными по состоянию на последний месяц.
Из содержания выписки можно будет установить Директора ООО. Соответственно, если полномочия лица, обозначенного в Доверенности, на совершение сделки по отчуждению квартиры исходят от иного лица, нежели Директор ООО, есть повод задуматься.
2). Необходимо выяснить подлинный ОГРН ООО в той же Выписке из ЕГРЮЛ. Далее (при обнаружении несоответствий) потребовать от другой стороны по предстоящей сделке внесения исправлений в документы в установленном порядке.
3). В случае с Паспортом возможно совпадение. Причины выдачи Паспорта могут быть различны (например, утрата Паспорта). Важна подлинность документа.
4). В Вашем Договоре сроки должны быть обозначены другие (так как Вы только обираетесь заключить Договор). Срок в тридцать дней на регистрацию остаётся.
Применительно к несоблюдению сроков по уже исполненному Договору, необходимо учитывать фактические обстоятельства неосуществления регистрации в срок, обозначенный Договором. Возможно, несовпадение срока вызвано виновными действиями предыдущего покупателя.
Поэтому сделка может быть признана впоследствии недействительной, если не проверить детали, обозначенные в пунктах 1 и 2.
Конечно же, важно установить, не имеется ли каких-либо прав третьих лиц на квартиру. Ответ на этот вопрос Вы сможете прояснить, получив данные из Федерального реестра прав на объекты недвижимости.
Уважаемый Михаил!
Если Ваш договор купли-продажи состоится, а предыдущая сделка всё же будет оспорена, то у предыдущей хозяйки будет возможность заявить лишь виндикационный иск.
Статья 302 устанавливает, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Поскольку Вы добросовестный приобретатель и получаете имущество по возмездному договору, хозяйке придется доказать., что имущество выбыло из её владения незаконно.
Представляется, что доказать подобное ей будет затруднительно.
В остальном согласен с коллегами.