Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

88 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
88 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Договор купли-продажи в рассрочку (ипотека)

Следующая ситуация. Физик владеет в двух соседних деревянных домах квартирами. В каждом доме по 4 квартиры. Дома деревянные (бараки). Ценность этого-земельные участки. Зем участки по функциональному назначению - земли под многоквартирные дома. Причем, на один участок в 2010 году успели оформить Свид о собственности, на второй-нет. Просто в свид о собственности на квартиры вписано, что зем участок принадлежит пропорционально доли квартире в доме. Вопрос в следующем. По договору ипотеки собственник продает все квартиры в обоих домах и зем участок (только один, на который есть свид) с рассрочкой платежа на 3 года. Застройщик, который все это покупает, должен будет через 3 года выплатить сумму, указанную в договоре ипотеки или по договору отступного, который уже согласован, передать в новом доме, построенном на этих участках, квартиры.

Интересует следующая ситуация, что будет если:

1.Он построит только часть дома и бросит строительство или исчезнет? Как мне вернуть свои квартиры, землю или деньги - расторгнуть договор ипотеки? Квартир уже не будет (мои бараки он снесет и это узаконит). Точнее, что я могу себе вернуть и в каком виде?

2.Если Застройщик откажется исполнять договор ипотеки или отступного? Получается, что моих домиков нет и вернуть в натуре квартиры, что он у меня купил, он не может физически. Не получится ли так, что в случае суда, я получу просто от Застройщика в новом его доме пару квартир на общую площадь тех квартир в бараке, что он у меня купил по ипотеке? И все.

Как лучше поступить в данной ситуации?

15 Августа 2014, 10:54, вопрос №530832 Владимир, г. Санкт-Петербург
1700 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (23)

  • Адвокат - Карху Борис
    получен
    гонорар
    33%
    Карху Борис, Адвокат
    Общаться в чате

    По договору ипотеки собственник продает все квартиры в обоих домах и зем участок (только один, на который есть свид) с рассрочкой платежа на 3 года

    Владимир

    поясните пожалуйста, почему по договору ипотеки? а не просто по договору купли-продажи? 

    15 Августа 2014, 10:59
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Если он купит сейчас, то сумма будет в два раза меньше. А мне интересно получить большую сумму, нет необходимости в деньгах сейчас.

    15 Августа 2014, 11:02
  • Адвокат - Карху Борис
    получен
    гонорар
    33%
    Карху Борис, Адвокат
    Общаться в чате

    тогда — договор с рассрочкой платежа + залог от покупателя (может быть его имущество или банковская гарантия). Или право собственности на землю переходить к покупателю только после полной оплаты за землю (обремение в реестр внести надо будет)

    15 Августа 2014, 11:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    По поводу земли, сомневаюсь. По жил кодексу земля под многоквартирными домами принадлежит собственникам жилья. Если он купит квартиры, то земля будет его собственностью автоматом (я так думаю). Поэтому с 2011 года и перестали давать свид о собств на землю под многоквартирными домами, а просто стали в свид о собств на квартиры вписывать соответствующую фразу.

    15 Августа 2014, 11:09
  • Юрист - Феофанов Олег

    Он построит только часть дома и бросит строительство или исчезнет? Как мне вернуть свои квартиры, землю или деньги — расторгнуть договор ипотеки? Квартир уже не будет (мои бараки он снесет и это узаконит). Точнее, что я могу себе вернуть и в каком виде?

    Владимир

    В судебном порядке придется расторгать договоры и взыскивать с него сумму убытков, то есть стоимости квартир. Землю вернете, точно, а вот с суммами убытков могут быть проблемы. Денег на счету может у него не быть ну и так далее...

    Если Застройщик откажется исполнять договор ипотеки или отступного? Получается, что моих домиков нет и вернуть в натуре квартиры, что он у меня купил, он не может физически. Не получится ли так, что в случае суда, я получу просто от Застройщика в новом его доме пару квартир на общую площадь тех квартир в бараке, что он у меня купил по ипотеке? И все.

    Владимир

    А это Вы сами будете решать. Взыскать с него убытки, либо квартиры.

    А страхование ответственности не подходит Вам?

    15 Августа 2014, 11:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Страхование ответственности? Что Вы имеете в виду?

    15 Августа 2014, 11:11
  • Юрист - Быстрова Лина

    Здравствуйте Владимир!

    1.Он построит только часть дома и бросит строительство или исчезнет? Как мне вернуть свои квартиры, землю или деньги — расторгнуть договор ипотеки? Квартир уже не будет (мои бараки он снесет и это узаконит). Точнее, что я могу себе вернуть и в каком виде?

    Владимир

    Составьте договор залога в дополнение к договору о рассрочке платежа. При этом пропишите в нем именно ликвидное имущество, либо как раз эту землю и объекты строительства. То есть если Застройщик исчезнет, то земля и все постройки на ней снова перейдут в вашу собственность.

    2.Если Застройщик откажется исполнять договор ипотеки или отступного? Получается, что моих домиков нет и вернуть в натуре квартиры, что он у меня купил, он не может физически. Не получится ли так, что в случае суда, я получу просто от Застройщика в новом его доме пару квартир на общую площадь тех квартир в бараке, что он у меня купил по ипотеке? И все.

    Владимир

    Для это все условия прописываются в договоре купли-продажи. А чтобы обезопасить себя, еще раз повторюсь, выручит Вас договор залога.

    15 Августа 2014, 11:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Договор залога. На эту землю его не оформить, так как она у него под ипотекой. Только если другое имущество?

    15 Августа 2014, 11:13
  • Адвокат - Карху Борис
    получен
    гонорар
    33%
    Карху Борис, Адвокат
    Общаться в чате

    Если он купит квартиры,

    Владимир

    квартиры Вы также можете продать с рассрочкой платежа + залогом

    15 Августа 2014, 11:11
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Васильев Дмитрий
    Адвокат, г. Красноярск
    Общаться в чате

    Добрый день, Владимир!

    1.Он построит только часть дома и бросит строительство или исчезнет? Как мне вернуть свои квартиры, землю или деньги — расторгнуть договор ипотеки? Квартир уже не будет (мои бараки он снесет и это узаконит). Точнее, что я могу себе вернуть и в каком виде?

    Владимир

    Начну с земельного участка, с ним проще, так как он будет находится у Вас под залогом на основании закона в связи с тем, что имеет место рассрочка платежа:

    Статья 489 ГК РФ Оплата товара в рассрочку

    1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

    Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

    2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

    3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

    Статья 488 ГК РФ Оплата товара, проданного в кредит

    5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

    15 Августа 2014, 11:11
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Вы не о том пишите. Извините. Посмотрите мое уточнение выше. Чьи квартиры, того и земля. Тут сложнее. Землю можно, вообще, не продавать. Если он купит квартиры, то он будет собственником земли.

    15 Августа 2014, 11:16
  • Юрист - Феофанов Олег

    Страхование ответственности? Что Вы имеете в виду?

    Владимир

    Да. его ответственности

    15 Августа 2014, 11:12
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Быстрова Лина

    Страхование ответственности? Что Вы имеете в виду?

    Владимир

    обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве обеспечиваются залогом в силу закона (ч. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве). В ч. 2 ст. 12.1 Закона о долевом строительстве в новой редакции предусматривается, что помимо залога земельного участка или права аренды на него обязательства застройщика должны быть обеспечены поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика. Следует отметить, что согласно новой редакции ч. 2 ст. 12.1 Закона о долевом строительстве поручительством или страхованием ответственности застройщики будут обязаны обеспечить только свои обязательства по передаче жилого помещения дольщику.

    Закон N 294-ФЗ предусматривает, что исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика. При этом последнему предоставлено право выбора одного из способов осуществления такого страхования — либо путем участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, либо путем заключения договора страхования гражданской ответственности (ст. 15.2 Закона о долевом строительстве в новой редакции). Страхование осуществляется за счет средств застройщика.

    Законе N 294-ФЗ указано, что на регистрацию договора участия в долевом строительстве наряду с иными сведениями должен подаваться один из следующих документов (пп. 4 п. 2 ст. 25.1 Закона о регистрации прав и сделок в новой редакции):

    www.consultant.ru/law/review/1704667.html
    © КонсультантПлюс, 1992-2014

    15 Августа 2014, 11:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Васильев Дмитрий
    Адвокат, г. Красноярск
    Общаться в чате

    2.Если Застройщик откажется исполнять договор ипотеки или отступного? Получается, что моих домиков нет и вернуть в натуре квартиры, что он у меня купил, он не может физически. Не получится ли так, что в случае суда, я получу просто от Застройщика в новом его доме пару квартир на общую площадь тех квартир в бараке, что он у меня купил по ипотеке? И все.

    Владимир

    По поводу домов — Вы сможете обратиться в суд к застройщику и потребовать возмещения с него причиненных Вам убытков. Но здесь сложность в том, что у него должно быть имущество на счетах, чтобы было на что обратить взыскание. Можно как вариант, чтобы он предоставил Вам обеспечение — залог на какое-либо свое имущество.

    15 Августа 2014, 11:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Карху Борис
    получен
    гонорар
    33%
    Карху Борис, Адвокат
    Общаться в чате

    Договор залога. На эту землю его не оформить, так как она у него под ипотекой. Только если другое имущество?

    Владимир

    любое имущество, а можно еще и личное поручительство ген. директора покупателя, тоже будет хорошо

    15 Августа 2014, 11:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Васильев Дмитрий
    Адвокат, г. Красноярск
    Общаться в чате

    Договор залога. На эту землю его не оформить, так как она у него под ипотекой. Только если другое имущество?

    Владимир

    Можно оформить залог на другое имущество, если оно имеется, ограничений для оформления залога на его имущество здесь нет.

    15 Августа 2014, 11:15
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Быстрова Лина

    Вы не о том пишите. Извините. Посмотрите мое уточнение выше. Чьи квартиры, того и земля. Тут сложнее. Землю можно, вообще, не продавать. Если он купит квартиры, то он будет собственником земли.

    Владимир

    Так если земля и квартиры как бы одно целое, то их и надо делать предметом залога и предметом страхования. Тем, более у Вас имеется свидетельство о регистрации права..

    на один участок в 2010 году успели оформить Свид о собственности

    Владимир

    15 Августа 2014, 11:19
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Быстрова Лина

    Договор залога. На эту землю его не оформить, так как она у него под ипотекой. Только если другое имущество?

    Владимир

    Если есть другое имущество, то можно на него, главное, чтобы цена этого имущества соответствовала или была выше, его обязательств по договору.

    15 Августа 2014, 11:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Зандберг Мария
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Уважаемый, Владимир!

    Это не столько вопрос юридических схем, сколько вопрос вашей готовности к риску определенной суммой денег. Проще говоря, «раки маленькие на по три, но сегодня или большие но по пять и завтра».

    Если вы решили по сути через ипотеку кредитовать Застройщика, т.е. лицо, которое может обанкротиться, то это предпринимательский риск. 

    Что делать? Либо продавать сейчас по той цене, которая максимально возможна и вкладывать деньги в какое-то менее рисковое предприятие.

     Либо, если это возможно заключить договор поручительства от третьего лица (физического или юридического с обеспечением в качества залога недвижимости), просить, чтобы Застройщик предоставил вам банковскую гарантию или застраховать сделку в крупной страховой компании. Но в этих случаях риск все равно останется в виде банкротства поручителей, гарантов и страховщиков.  

    15 Августа 2014, 11:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Васильев Дмитрий
    Адвокат, г. Красноярск
    Общаться в чате

    Вы не о том пишите. Извините. Посмотрите мое уточнение выше. Чьи квартиры, того и земля. Тут сложнее. Землю можно, вообще, не продавать. Если он купит квартиры, то он будет собственником земли.

    Владимир

    Все правильно:

    Статья 35 ЗК РФ Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

    1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

    Но как я понял дома то он будет сносить? То есть Вы сможете потребовать назад все свое имущество по договору, так как оно в залоге, но домов уже не будет, поэтому в этой части он должен будет возместить Вам убытки, а участок вернуть сможет просто вернуть. То есть здесь правило, что участок следует за зданием не нарушается.


    15 Августа 2014, 11:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Зандберг Мария
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    «землю можно вообще не продавать — вообще-то нет, Земельный кодекс четко оговаривает порядок формирования земельных участков под строительство, оформлять в собственностиь или аренду и формировать участок все равно придется иначе просто не выдадут разрешение на строительство МКД и не введут в эксплуатацию. 

    15 Августа 2014, 11:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Зандберг Мария
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    а также стоит иметь ввиду, что залог недвижимости без залога земельного участка под ним просто не зарегистрируют в Росреестре. 

    15 Августа 2014, 11:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Зандберг Мария
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Откровенно говоря, если бы я сама входила в соинвестирование МКД собственной  землей, то просила бы в дополнение к договорным обязательствам себе 50 % долей в ООО Застройщика и должность ген. директора, потому как контролировать иначе, что происходит в процессе стройки, я как юрист не знаю. Либо продать и горя не знать.

    15 Августа 2014, 11:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мышьяков Сергей
    Юрист, г. Великий Устюг
    Общаться в чате

    заключайте договор купли-продажи земельного участка и квартир- в договоре расписывайте порядок оплаты: например- по настоящему договору покупатель обязуется перечислять на счет продавца, указанный им, денежные средства в размере______р. каждый месяц, начиная с __________, в течении ______месяцев. (в приложении можете указать более уточненный порядок выплат- с точными цифрами, сколько надо выплатить, и сколько остается). Или указывайте- что по настоящему договору покупатель обязуется заключить с Ф. И. О.   договор купли-продажи квартир в построенном им МКД.

    Прописывайте ответственность за просрочку исполнения договора и ненадлежащее исполнения договора. 

    Также заключайте договор залога на земельный участок или на другое имущество застройщика- чтобы гарантировать надлежащее исполнение им своих обязательств. Также подойдет и банковская гарантия.

    15 Августа 2014, 11:52
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Соболев Олег Александрович
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Добрый день.

    Самый верный вариант это запросить у застройщика банковскую или страховую гарантию.

    Землю Вы точно вернете, просудитесь и определите размер убытков, потом предъявите их банку по гарантии и получите свои деньги.

    15 Августа 2014, 11:57
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мирасов Эдуард

    Здравствуйте, Владимир!

    Если он купит сейчас, то сумма будет в два раза меньше. А мне интересно получить большую сумму, нет необходимости в деньгах сейчас.

    Владимир

    Хочу Вам посоветовать получить деньги сразу, так как застройщик это юридическое лицо.

    Продав ему недвижимость в рассрочку, Вы рискуете столкнуться, что застройщик может стать банкротом (3 года большой срок, и политическая да и экономическая ситуация в стране не сулит ничего хорошего). Конечно можно застраховать риски, но как правило процесс выплаты страховки по договора страхования ответственности еще не от урегулирован. Поэтому не исключены долгие суды с неизвестными последствиями

    При этом если проданный участок не будет находится у Вас в залоге, то тогда участок станет общей конкурсной массой и тогда он должен быть реализован и а вырученные денежные средства будут выплачены кредиторам, а их может быть много. 

    2.Если Застройщик откажется исполнять договор ипотеки или отступного? Получается, что моих домиков нет и вернуть в натуре квартиры, что он у меня купил, он не может физически. Не получится ли так, что в случае суда, я получу просто от Застройщика в новом его доме пару квартир на общую площадь тех квартир в бараке, что он у меня купил по ипотеке? И все.

    Владимир

    Все зависит от того как составите договор. Можно потрудиться и прописать все возможные ситуации. Как вы пропишите в договоре так и будет (если конечно застройщик подпишет такой договор).

    15 Августа 2014, 12:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Зандберг Мария
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    совершенно верно, в случае процедуры банкротства долги погашаются перед кредиторам в определенной последовательности/приотритетности, установленной законом; узнать сейчас, кто будет перед вами в этой «очереди» кредиторов по закону невозможно 

    15 Августа 2014, 12:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна

    Здравствуйте!



    В соответствии со ст.556 ГК РФ передача недвижимости
    продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами
    передаточному акту или иному документу о передаче.Если иное не предусмотрено
    законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю
    считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания
    сторонами соответствующего документа о передаче.Уклонение одной из сторон от подписания
    документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором,
    считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать
    имущество.



    То есть, если Ваше право собственности было
    зарегистрировано в РОсреестре и продавец отказывается передать Вам имущество в
    установленный Договором срок, то всилу ст.301 ГК РФ Вы имеете право истребовать
    свое имущество из чужого незаконного владения.



    Для этого Вам следует подавать соответствующий иск.
    Обращение в другие инстанции в данном случае неэффективно.



    Вы имеете право заключить договор купли-продажи с
    оплатой в кредит.



    В соответствии со ст. 488 ГК РФ, в случае, когда
    договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время
    после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен
    произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором
    не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 ГК РФ. В
    случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его
    оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе
    потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.



    В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по
    оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не
    предусмотрено ГК РФ или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат
    уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда
    по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.



    Договором может быть предусмотрена обязанность
    покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная
    со дня передачи товара продавцом.



    Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с
    момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит,
    признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем
    его обязанности по оплате товара.



    Таким образом, Вы сможете приобрести недвижимость и на
    законных основаниях произвести



    поэтапную оплату товара. В свою очередь Продавец будет
    также защищен, поскольку до выплаты Вами всей суммы, недвижимость будет находится
    в залоге у Продавца.



    В силу ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на
    недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит
    государственной регистрации.



    То есть, после заключения Договора купли-продажи Вам
    необходимо его зарегистрировать в Росреестре.Если Продавец не выселится и не
    снимется добровольно с регистрационного учета до 10.10 2012 г. как изначально
    предполагалось
    , то Вы сможете решить данный вопрос в судебном порядке.



    При этом, Вы сможете взыскать все убытки, причиненные
    Вам в следствии неисполнения обязательств Продавцом, в том числе расходы на
    аренду др.жилья, хранение Вашего имущества ( если понадобится ) и т.д.

    • На
      основании ч. 1 ст. 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности
      передать товар покупателю определяется договором купли-продажи.

    • Согласно
      ч. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена
      оплата товара через определенное время после его передачи покупателю
      (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок,
      предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в
      срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса,
      предусматривающей, что если обязательство предусматривает или позволяет
      определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно
      должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или,
      соответственно, в любой момент в пределах такого периода. В случаях, когда
      обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит
      условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в
      разумный срок после возникновения обязательства.

    • При
      этом, в силу ч. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором
      купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар,
      проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для
      обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

    • На
      основании ч. 2 ст. 488 ГК РФ в случае неисполнения продавцом обязанности
      по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328
      настоящего Кодекса, согласно которым если встречное исполнение
      обязательства произведено, несмотря на не предоставление другой стороной обусловленного
      договором исполнения своего обязательства, эта сторона обязана
      предоставить такое исполнение (ч. 3).

    • Согласно
      положениям п. 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший
      товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором
      купли-продажи срок, продавцу предоставлено право альтернативного выбора:
      требовать оплаты переданного товара либо возврата неоплаченных товаров.

    • Согласно
      ч. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке» от 16.07.1998 г. N
      102-ФЗ, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей
      статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех
      рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную
      регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя
      и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением
      закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении
      обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда,
      арбитражного суда о прекращении ипотеки.

    • В
      силу ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения,
      пользования и распоряжения своим имуществом.

    • Как
      следует из материалов дела и установлено судом, Ч.О.С., являясь
      собственником? доли в праве общей долевой собственности на квартиру,
      расположенную по адресу: <адрес>, заключила 14.12.2010 года с
      индивидуальным предпринимателем К.А.А., в лице В., договор купли продажи с
      рассрочкой платежа, и согласно данному Договору, Ч.О.С. продала, а К.А.А.
      купил в собственность вышеуказанную? доли в праве общей долевой
      собственности на квартиру.

    • Исходя
      из условий, предусмотренных в п. 4 Договора, стороны оценивают отчуждаемую
      ? долю квартиры в 900000 рублей, при этом, прописан сложный расчет с
      дроблением указанной? доли на две 2/10 доли и две 3/10 доли с указанием 8
      частей оплаты в рассрочку, часть из которых должна быть оплачена наличными
      деньгами в день подписания Договора, а часть после государственной
      регистрации Договора в регистрирующем органе путем безналичного расчета
      без определения конкретного срока оплаты.

    • 09.02.2011
      года произведена государственная регистрация данного Договора, перехода
      права собственности к покупателю К.А.А., а также обременение его права
      ипотекой в силу закона, в пользу продавца Ч.О.С., на неопределенный срок.

    • Согласно
      платежных поручений от <дата> и от <дата> года, представленных
      стороной истца, и не оспоренных ответчиком, К.А.А. в безналичной форме
      перечислил Ч.О.С. в общей сумме 300000 рублей, из которых 70000 рублей в
      день подписания Договора и 230000 рублей после регистрации Договора в
      регистрирующем органе.

    • В
      соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в
      контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ,
      закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и
      принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те
      обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований
      и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

    • Судебная
      коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что К.А.А. выполнены в
      полном объеме условия по оплате Ч.О.С. данной доли в квартире,
      предусмотренные Договором, поэтому оснований для отказа в снятии ипотеки
      не имеется, поскольку такой вывод суда в решении не соответствует
      обстоятельствам дела, нарушают нормы материального и процессуального
      права.

    • В
      силу требований ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость,
      достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность
      и взаимную связь доказательств в их совокупности.

    • Результаты
      оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся
      мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств
      обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также
      основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед
      другими.

    • Согласно
      норм ст. 68, ст. 69 и 71 ГПК РФ доказательствами по гражданскому делу
      являются, в том числе, объяснения сторон спора, которые подлежат проверке
      и оценке наряду с другими доказательствами, показания свидетелей, а также
      письменные доказательства, содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих
      значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки,
      деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме
      цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством
      факсимильной, электронной или другой связи либо иным позволяющим
      установить достоверность документа способом.

    • Как
      следует из Соглашения о приобретении объекта недвижимости от <дата>
      и Договора купли продажи с рассрочкой платежа от <дата> года,
      проекты которых разработаны стороной истца, условия об оплате за
      приобретаемую? долю в квартире идентичны. Между тем, представитель истца
      в суде апелляционной инстанции не смогла пояснить целесообразность и необходимость
      изложения в основном Договоре условий и порядка оплаты в виде дробления?
      доли на четыре части и схемы расчета в количестве 8 платежей, что, по
      мнению судебной коллегии, создает для продавца, в данном случае для
      ответчика, дополнительные трудности в восприятии таких условий по способу
      и времени оплаты.

    • Как
      пояснила в суде апелляционной инстанции Ч.О.С., соглашение о приобретении
      объекта недвижимости от 09.12.2010 года и договор купли продажи с
      рассрочкой платежа от 14.12.2010 года она подписала в один день,
      14.12.2010 года. В связи с плохим зрением, истец зачитал ей текст
      вышеуказанного соглашения, согласно условиям которого, сумму в общем
      размере 600000 рублей покупатель оплатит продавцу в день подписания
      Договора, и на словах пояснил, что оплатит эту сумму наличными после
      регистрации Договора в регистрирующем органе. Однако этого не сделал, а
      только перечислил в дальнейшем безналичным расчетом 230000 рублей. В
      дальнейшем, на неоднократные требования Ч.О.С. истец вначале обещал отдать
      долг, но позднее, однако, впоследствии, прекратил выходить с ней на
      контакт.

    • С
      учетом вышеизложенных обстоятельств, данные доводы Ч.О.С., судебная
      коллегия находит обоснованными, в связи с чем, указание в печатном
      варианте, в сложном для восприятия изложении, в договоре купли-продажи о
      цене? доли в квартире и о том, что денежные средства, указанные в п. 4
      настоящего Договора в общей сумме 600000 рублей «покупатель оплатил
      продавцу наличными деньгами в день подписания основного договора купли
      продажи с рассрочкой», без соответствующей расписки и иных
      объективных доказательств, недостаточно для подтверждения уплаты К.А.А.
      денежных средств в полном объеме.

    • Кроме
      этого, истцом, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено каких либо
      доказательств, свидетельствующих о фактической передаче продавцом спорного
      имущества покупателю и использование последним данного имущества на
      законных основаниях.

    • Ссылку
      К.А.А. и суда первой инстанции на показания свидетелей П.А.В. и В.,
      судебная коллегия полагает не состоятельной, поскольку показания данных
      свидетелей не могут быть приняты в качестве бесспорных, так как этим лица
      на момент заключения сделки являлись работниками у ИП К.А.А.,
      осуществлявшими риэлтерские услуги и были материально заинтересованы в
      заключении этой сделки. При этом, данные свидетели не указали конкретный
      размер переданных К.А.А. Ч.О.С. денежных средств в день подписания
      основного Договора.

    • Каких
      либо объективных доказательств, свидетельствующих о том, что Ч.О.С.
      уклоняется от обязанности по надлежащему исполнению взятых на себя при
      заключении договора купли-продажи доли жилого помещения обязательств, в
      частности, по получению причитающихся ей денежных средств, в то время как
      К.А.А. свои обязательства по вышеуказанному договору выполнены не
      надлежащим образом, стороной истца не представлено и судом не установлено.

    • При
      указанных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об
      обоснованности доводов апелляционной жалобы.

    • Учитывая,
      что все обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом
      первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования
      имеющихся в деле доказательств, но ввиду несоответствия выводов суда
      обстоятельствам дела, суд апелляционной инстанции, принимая во внимание
      изложенное, на основании пункта 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса
      Российской Федерации считает необходимым обжалуемое решение суда отменить,
      принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска о снятии
      ограничения (обременения) на объект недвижимости и возложении обязанности
      на регистрирующий орган совершить действия по снятию ограничения
      (обременения) в виде ипотеки, установленной в пользу Ч.О.С., на? доли в
      праве собственности на квартиру.

    • На
      основании, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса
      Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Красноярского
      краевого суда



    {Апелляционное определение Красноярского краевого суда
    от 16.07.2014 по делу N 33-6393/2014



    Однако в Вашем случае при подаче письменного требования
    Продавцу с предупреждением об обращении в суд и последующих для него расходов,
    то Вы имеете все шансы на решение вопроса в до судебном порядке.



    Смогу оказать услугу по составлению эффективного
    требования и иска

    21 Августа 2014, 20:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats