Договор купли-продажи в рассрочку (ипотека)

По договору ипотеки собственник продает все квартиры в обоих домах и зем участок (только один, на который есть свид) с рассрочкой платежа на 3 года

Владимир

поясните пожалуйста, почему по договору ипотеки? а не просто по договору купли-продажи? 

Он построит только часть дома и бросит строительство или исчезнет? Как мне вернуть свои квартиры, землю или деньги — расторгнуть договор ипотеки? Квартир уже не будет (мои бараки он снесет и это узаконит). Точнее, что я могу себе вернуть и в каком виде?

Владимир

В судебном порядке придется расторгать договоры и взыскивать с него сумму убытков, то есть стоимости квартир. Землю вернете, точно, а вот с суммами убытков могут быть проблемы. Денег на счету может у него не быть ну и так далее...

Если Застройщик откажется исполнять договор ипотеки или отступного? Получается, что моих домиков нет и вернуть в натуре квартиры, что он у меня купил, он не может физически. Не получится ли так, что в случае суда, я получу просто от Застройщика в новом его доме пару квартир на общую площадь тех квартир в бараке, что он у меня купил по ипотеке? И все.

Владимир

А это Вы сами будете решать. Взыскать с него убытки, либо квартиры.

А страхование ответственности не подходит Вам?

Здравствуйте Владимир!

1.Он построит только часть дома и бросит строительство или исчезнет? Как мне вернуть свои квартиры, землю или деньги — расторгнуть договор ипотеки? Квартир уже не будет (мои бараки он снесет и это узаконит). Точнее, что я могу себе вернуть и в каком виде?

Владимир

Составьте договор залога в дополнение к договору о рассрочке платежа. При этом пропишите в нем именно ликвидное имущество, либо как раз эту землю и объекты строительства. То есть если Застройщик исчезнет, то земля и все постройки на ней снова перейдут в вашу собственность.

2.Если Застройщик откажется исполнять договор ипотеки или отступного? Получается, что моих домиков нет и вернуть в натуре квартиры, что он у меня купил, он не может физически. Не получится ли так, что в случае суда, я получу просто от Застройщика в новом его доме пару квартир на общую площадь тех квартир в бараке, что он у меня купил по ипотеке? И все.

Владимир

Для это все условия прописываются в договоре купли-продажи. А чтобы обезопасить себя, еще раз повторюсь, выручит Вас договор залога.

Добрый день, Владимир!

1.Он построит только часть дома и бросит строительство или исчезнет? Как мне вернуть свои квартиры, землю или деньги — расторгнуть договор ипотеки? Квартир уже не будет (мои бараки он снесет и это узаконит). Точнее, что я могу себе вернуть и в каком виде?

Владимир

Начну с земельного участка, с ним проще, так как он будет находится у Вас под залогом на основании закона в связи с тем, что имеет место рассрочка платежа:

Статья 489 ГК РФ Оплата товара в рассрочку

1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

Статья 488 ГК РФ Оплата товара, проданного в кредит

5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Уважаемый, Владимир!

Это не столько вопрос юридических схем, сколько вопрос вашей готовности к риску определенной суммой денег. Проще говоря, «раки маленькие на по три, но сегодня или большие но по пять и завтра».

Если вы решили по сути через ипотеку кредитовать Застройщика, т.е. лицо, которое может обанкротиться, то это предпринимательский риск. 

Что делать? Либо продавать сейчас по той цене, которая максимально возможна и вкладывать деньги в какое-то менее рисковое предприятие.

 Либо, если это возможно заключить договор поручительства от третьего лица (физического или юридического с обеспечением в качества залога недвижимости), просить, чтобы Застройщик предоставил вам банковскую гарантию или застраховать сделку в крупной страховой компании. Но в этих случаях риск все равно останется в виде банкротства поручителей, гарантов и страховщиков.  

заключайте договор купли-продажи земельного участка и квартир- в договоре расписывайте порядок оплаты: например- по настоящему договору покупатель обязуется перечислять на счет продавца, указанный им, денежные средства в размере______р. каждый месяц, начиная с __________, в течении ______месяцев. (в приложении можете указать более уточненный порядок выплат- с точными цифрами, сколько надо выплатить, и сколько остается). Или указывайте- что по настоящему договору покупатель обязуется заключить с Ф. И. О.   договор купли-продажи квартир в построенном им МКД.

Прописывайте ответственность за просрочку исполнения договора и ненадлежащее исполнения договора. 

Также заключайте договор залога на земельный участок или на другое имущество застройщика- чтобы гарантировать надлежащее исполнение им своих обязательств. Также подойдет и банковская гарантия.

Добрый день.

Самый верный вариант это запросить у застройщика банковскую или страховую гарантию.

Землю Вы точно вернете, просудитесь и определите размер убытков, потом предъявите их банку по гарантии и получите свои деньги.

Здравствуйте, Владимир!

Если он купит сейчас, то сумма будет в два раза меньше. А мне интересно получить большую сумму, нет необходимости в деньгах сейчас.

Владимир

Хочу Вам посоветовать получить деньги сразу, так как застройщик это юридическое лицо.

Продав ему недвижимость в рассрочку, Вы рискуете столкнуться, что застройщик может стать банкротом (3 года большой срок, и политическая да и экономическая ситуация в стране не сулит ничего хорошего). Конечно можно застраховать риски, но как правило процесс выплаты страховки по договора страхования ответственности еще не от урегулирован. Поэтому не исключены долгие суды с неизвестными последствиями

При этом если проданный участок не будет находится у Вас в залоге, то тогда участок станет общей конкурсной массой и тогда он должен быть реализован и а вырученные денежные средства будут выплачены кредиторам, а их может быть много. 

2.Если Застройщик откажется исполнять договор ипотеки или отступного? Получается, что моих домиков нет и вернуть в натуре квартиры, что он у меня купил, он не может физически. Не получится ли так, что в случае суда, я получу просто от Застройщика в новом его доме пару квартир на общую площадь тех квартир в бараке, что он у меня купил по ипотеке? И все.

Владимир

Все зависит от того как составите договор. Можно потрудиться и прописать все возможные ситуации. Как вы пропишите в договоре так и будет (если конечно застройщик подпишет такой договор).

Здравствуйте!

В соответствии со ст.556 ГК РФ передача недвижимости
продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами
передаточному акту или иному документу о передаче.Если иное не предусмотрено
законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю
считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания
сторонами соответствующего документа о передаче.Уклонение одной из сторон от подписания
документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором,
считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать
имущество.

То есть, если Ваше право собственности было
зарегистрировано в РОсреестре и продавец отказывается передать Вам имущество в
установленный Договором срок, то всилу ст.301 ГК РФ Вы имеете право истребовать
свое имущество из чужого незаконного владения.

Для этого Вам следует подавать соответствующий иск.
Обращение в другие инстанции в данном случае неэффективно.

Вы имеете право заключить договор купли-продажи с
оплатой в кредит.

В соответствии со ст. 488 ГК РФ, в случае, когда
договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время
после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен
произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором
не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 ГК РФ. В
случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его
оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе
потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по
оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не
предусмотрено ГК РФ или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат
уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда
по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Договором может быть предусмотрена обязанность
покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная
со дня передачи товара продавцом.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с
момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит,
признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем
его обязанности по оплате товара.

Таким образом, Вы сможете приобрести недвижимость и на
законных основаниях произвести

поэтапную оплату товара. В свою очередь Продавец будет
также защищен, поскольку до выплаты Вами всей суммы, недвижимость будет находится
в залоге у Продавца.

В силу ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на
недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит
государственной регистрации.

То есть, после заключения Договора купли-продажи Вам
необходимо его зарегистрировать в Росреестре.Если Продавец не выселится и не
снимется добровольно с регистрационного учета до 10.10 2012 г. как изначально
предполагалось, то Вы сможете решить данный вопрос в судебном порядке.

При этом, Вы сможете взыскать все убытки, причиненные
Вам в следствии неисполнения обязательств Продавцом, в том числе расходы на
аренду др.жилья, хранение Вашего имущества ( если понадобится ) и т.д.

• На
  основании ч. 1 ст. 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности
  передать товар покупателю определяется договором купли-продажи.
• Согласно
  ч. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена
  оплата товара через определенное время после его передачи покупателю
  (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок,
  предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в
  срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса,
  предусматривающей, что если обязательство предусматривает или позволяет
  определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно
  должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или,
  соответственно, в любой момент в пределах такого периода. В случаях, когда
  обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит
  условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в
  разумный срок после возникновения обязательства.
• При
  этом, в силу ч. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором
  купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар,
  проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для
  обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
• На
  основании ч. 2 ст. 488 ГК РФ в случае неисполнения продавцом обязанности
  по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328
  настоящего Кодекса, согласно которым если встречное исполнение
  обязательства произведено, несмотря на не предоставление другой стороной обусловленного
  договором исполнения своего обязательства, эта сторона обязана
  предоставить такое исполнение (ч. 3).
• Согласно
  положениям п. 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший
  товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором
  купли-продажи срок, продавцу предоставлено право альтернативного выбора:
  требовать оплаты переданного товара либо возврата неоплаченных товаров.
• Согласно
  ч. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке» от 16.07.1998 г. N
  102-ФЗ, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей
  статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех
  рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную
  регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя
  и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением
  закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении
  обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда,
  арбитражного суда о прекращении ипотеки.
• В
  силу ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения,
  пользования и распоряжения своим имуществом.
• Как
  следует из материалов дела и установлено судом, Ч.О.С., являясь
  собственником? доли в праве общей долевой собственности на квартиру,
  расположенную по адресу: <адрес>, заключила 14.12.2010 года с
  индивидуальным предпринимателем К.А.А., в лице В., договор купли продажи с
  рассрочкой платежа, и согласно данному Договору, Ч.О.С. продала, а К.А.А.
  купил в собственность вышеуказанную? доли в праве общей долевой
  собственности на квартиру.
• Исходя
  из условий, предусмотренных в п. 4 Договора, стороны оценивают отчуждаемую
  ? долю квартиры в 900000 рублей, при этом, прописан сложный расчет с
  дроблением указанной? доли на две 2/10 доли и две 3/10 доли с указанием 8
  частей оплаты в рассрочку, часть из которых должна быть оплачена наличными
  деньгами в день подписания Договора, а часть после государственной
  регистрации Договора в регистрирующем органе путем безналичного расчета
  без определения конкретного срока оплаты.
• 09.02.2011
  года произведена государственная регистрация данного Договора, перехода
  права собственности к покупателю К.А.А., а также обременение его права
  ипотекой в силу закона, в пользу продавца Ч.О.С., на неопределенный срок.
• Согласно
  платежных поручений от <дата> и от <дата> года, представленных
  стороной истца, и не оспоренных ответчиком, К.А.А. в безналичной форме
  перечислил Ч.О.С. в общей сумме 300000 рублей, из которых 70000 рублей в
  день подписания Договора и 230000 рублей после регистрации Договора в
  регистрирующем органе.
• В
  соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в
  контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ,
  закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и
  принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те
  обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований
  и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
• Судебная
  коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что К.А.А. выполнены в
  полном объеме условия по оплате Ч.О.С. данной доли в квартире,
  предусмотренные Договором, поэтому оснований для отказа в снятии ипотеки
  не имеется, поскольку такой вывод суда в решении не соответствует
  обстоятельствам дела, нарушают нормы материального и процессуального
  права.
• В
  силу требований ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость,
  достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность
  и взаимную связь доказательств в их совокупности.
• Результаты
  оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся
  мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств
  обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также
  основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед
  другими.
• Согласно
  норм ст. 68, ст. 69 и 71 ГПК РФ доказательствами по гражданскому делу
  являются, в том числе, объяснения сторон спора, которые подлежат проверке
  и оценке наряду с другими доказательствами, показания свидетелей, а также
  письменные доказательства, содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих
  значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки,
  деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме
  цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством
  факсимильной, электронной или другой связи либо иным позволяющим
  установить достоверность документа способом.
• Как
  следует из Соглашения о приобретении объекта недвижимости от <дата>
  и Договора купли продажи с рассрочкой платежа от <дата> года,
  проекты которых разработаны стороной истца, условия об оплате за
  приобретаемую? долю в квартире идентичны. Между тем, представитель истца
  в суде апелляционной инстанции не смогла пояснить целесообразность и необходимость
  изложения в основном Договоре условий и порядка оплаты в виде дробления?
  доли на четыре части и схемы расчета в количестве 8 платежей, что, по
  мнению судебной коллегии, создает для продавца, в данном случае для
  ответчика, дополнительные трудности в восприятии таких условий по способу
  и времени оплаты.
• Как
  пояснила в суде апелляционной инстанции Ч.О.С., соглашение о приобретении
  объекта недвижимости от 09.12.2010 года и договор купли продажи с
  рассрочкой платежа от 14.12.2010 года она подписала в один день,
  14.12.2010 года. В связи с плохим зрением, истец зачитал ей текст
  вышеуказанного соглашения, согласно условиям которого, сумму в общем
  размере 600000 рублей покупатель оплатит продавцу в день подписания
  Договора, и на словах пояснил, что оплатит эту сумму наличными после
  регистрации Договора в регистрирующем органе. Однако этого не сделал, а
  только перечислил в дальнейшем безналичным расчетом 230000 рублей. В
  дальнейшем, на неоднократные требования Ч.О.С. истец вначале обещал отдать
  долг, но позднее, однако, впоследствии, прекратил выходить с ней на
  контакт.
• С
  учетом вышеизложенных обстоятельств, данные доводы Ч.О.С., судебная
  коллегия находит обоснованными, в связи с чем, указание в печатном
  варианте, в сложном для восприятия изложении, в договоре купли-продажи о
  цене? доли в квартире и о том, что денежные средства, указанные в п. 4
  настоящего Договора в общей сумме 600000 рублей «покупатель оплатил
  продавцу наличными деньгами в день подписания основного договора купли
  продажи с рассрочкой», без соответствующей расписки и иных
  объективных доказательств, недостаточно для подтверждения уплаты К.А.А.
  денежных средств в полном объеме.
• Кроме
  этого, истцом, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено каких либо
  доказательств, свидетельствующих о фактической передаче продавцом спорного
  имущества покупателю и использование последним данного имущества на
  законных основаниях.
• Ссылку
  К.А.А. и суда первой инстанции на показания свидетелей П.А.В. и В.,
  судебная коллегия полагает не состоятельной, поскольку показания данных
  свидетелей не могут быть приняты в качестве бесспорных, так как этим лица
  на момент заключения сделки являлись работниками у ИП К.А.А.,
  осуществлявшими риэлтерские услуги и были материально заинтересованы в
  заключении этой сделки. При этом, данные свидетели не указали конкретный
  размер переданных К.А.А. Ч.О.С. денежных средств в день подписания
  основного Договора.
• Каких
  либо объективных доказательств, свидетельствующих о том, что Ч.О.С.
  уклоняется от обязанности по надлежащему исполнению взятых на себя при
  заключении договора купли-продажи доли жилого помещения обязательств, в
  частности, по получению причитающихся ей денежных средств, в то время как
  К.А.А. свои обязательства по вышеуказанному договору выполнены не
  надлежащим образом, стороной истца не представлено и судом не установлено.
• При
  указанных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об
  обоснованности доводов апелляционной жалобы.
• Учитывая,
  что все обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом
  первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования
  имеющихся в деле доказательств, но ввиду несоответствия выводов суда
  обстоятельствам дела, суд апелляционной инстанции, принимая во внимание
  изложенное, на основании пункта 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса
  Российской Федерации считает необходимым обжалуемое решение суда отменить,
  принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска о снятии
  ограничения (обременения) на объект недвижимости и возложении обязанности
  на регистрирующий орган совершить действия по снятию ограничения
  (обременения) в виде ипотеки, установленной в пользу Ч.О.С., на? доли в
  праве собственности на квартиру.
• На
  основании, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса
  Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Красноярского
  краевого суда

Однако в Вашем случае при подаче письменного требования
Продавцу с предупреждением об обращении в суд и последующих для него расходов,
то Вы имеете все шансы на решение вопроса в до судебном порядке.