Можно ли оспорить право собственности на квартиру по ДДУ после развода?

Здравствуйте!

Данная квартира будет считаться по закону совместно нажитым имуществомсогласно статье 34 СК РФ и супруг имеет права предъявить требования о разделе такой квартиры. 

Поэтому спор может возникнуть, да. 

Считается ли тот факт, что он поддержал оформление квартиры только на меня временем отсчета от даты когда второй потенциальный собственник узнает о нарушении его прав распорядиться имуществом? Ведь он мог уже тогда потребовать долевого оформления.

Нет, не считается и значения не имеет на кого оформлено. 

Здравствуйте.

Да, могут быть споры.

Имущество, приобретенное в браке, пусть даже на имя одного из супругов является совместно нажитым имуществом (п. 2 ст. 34 СК РФ)

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

устные договоренности никакого юридического значения не имеют.

Чтобы избежать споров Вам нужно либо заключить соглашение о разделе совместно нажитого имущества, по которому квартира является Вашей собственностью, либо поделить имущество в суде, путем подачи иска о разделе совместно нажитого имущества супругов.

Что касается исковой давности, то он действительно составляет 3 года, но исчисляется с момента, когда супругу стало известно о нарушении его права (т.е., например, когда супруг решил продать совместно нажитое имущество), а не с момента расторжения брака.

Пока право супруга не нарушено, то срок исковой давности в принципе не течет, и бывший супруг может подать иск о признании квартиры совместно нажитой и о ее разделе когда угодно.

Считается ли тот факт, что он поддержал оформление квартиры только на меня временем отсчета от даты когда второй потенциальный собственник узнает о нарушении его прав распорядиться имуществом?

Нет, не считается. Само по себе то, что Вы оформили квартиру только на свое имя, а супруг не возражал, не свидетельствует о нарушении его права, соответственно, и отсчитывать срок исковой давности с этого момента нет никаких оснований.

Добрый день, Римма! Полагаю, что споры могут возникнуть, поскольку денежные средства выплачены за квартиру в период брака и в силу ст 34 СК РФ это совместно нажитое имущество. Вы право собственности регистрировали на себя еще будучи в браке или уже в разводе? Если пишите, что с согласия бывшего супруга, то есть получается уже был развод. 

Хотя особо это не меняет ничего, поскольку, если ваш супруг обратится в суд для признания права собственности на долю в квартире и докажет., что стоимость была выплачена в период брака, то доля в праве собственности на квартиру судом будет признана за ним.  

Дело в том, что регистрация права в Росреестре производится как на титульного собственника на одного из супругов, без проверки каких либо документов о браке. Даже сейчас без согласия супруга  с недавнего времени можно продать недвижимость, только в ЕГРН будет отметка, что согласие не представлено. 

Добрый день Римма.

Надо иметь ввиду несколько моментов.

1. тот факт, что право собственности зарегистрировано на вас не делает вас единоличным собственником, если вы не заключили брачный договор или соглашение о разделе имущества, предусматривающие иное.

Он знал, что квартира оформляется на меня в собственность и будет принадлежать мне. С момента вступления в собственность прошло 3 года. Могут ди быть споры

 вполне могут быть и бывают споры.

Все устные договоренности или посредством переписок или голосовых сообщений не имеют силы.

Потому на них не рассчитываете.

Вы можете заключить соглашение о разделе имущества или брачный договор.

СК РФ Статья 44. Признание брачного договора недействительным
1. Брачный договор может быть признан судом недействительным полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации для недействительности сделок.

 
2. Суд может также признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение. Условия брачного договора, нарушающие другие требования пункта 3 статьи 42 настоящего Кодекса, ничтожны.

Но следует иметь ввиду норму выше.

Если брачный договор предусматривает передачу всего или большей части нажитого имущества одному из супругов, то он может быть оспорен.

Здравствуйте, Римма.

По п. 2 ст. 34 СК РФ:

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Если говорить проще, общим имуществом супругов признаётся имущество, приобретённое за счёт общих доходов, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено. Поскольку ДДУ заключён и полностью оплачен в браке, квартира является общей (если она была куплена, а не подарена или приватизирована или унаследована и имеет значение на какие деньги куплена), даже если собственность зарегистрирована после развода только на Вас.

Теперь о трёхлетнем сроке. По п. 7 ст. 38 СК РФ:

К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.

Однако по п. 1 ст. 200 ГК РФ срок начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Здесь есть принципиальная разница между тем кто что знал об оформлении квартиры и знанием о нарушении своих прав. Если бывший супруг согласился с регистрацией и Вы не препятствовали осуществлению его прав на общее имущество, суд может не признать дату регистрации началом срока давности.

В Вашем случае есть обстоятельства, которые могут помочь при возникновении спора. Бывший супруг не просто знал, что квартира оформляется на Вас, а сам предложил так поступить, не предъявлял претензий и даже просил зарегистрировать в квартире своих знакомых. Если у Вас сохранилась переписка, подтверждающая, что он соглашался оставить квартиру именно Вам, обязательно сохраните её.

Эти доказательства можно использовать в суде, чтобы подтвердить Ваши договорённости и возражать против требований бывшего супруга. Но для применения трёхлетнего срока исковой давности нужно доказать, что он знал или должен был знать о нарушении своего права более трёх лет назад. Одного факта, что он знал об оформлении квартиры на Вас, для этого не достаточно.

Отдельно о ремонте. То, что Вы после развода за собственные деньги отремонтировали квартиру, не означает, что бывший супруг вправе безусловно претендовать на половину стоимости всех Ваших вложений. При разделе можно ставить вопрос об учёте необходимых расходов на ремонт и неотделимых улучшений. Потребуются чеки, договоры, подтверждения платежей. Приобретённая Вами после развода на личные средства мебель также не является совместно нажитым имуществом. При этом сам ремонт не гарантирует увеличения Вашей доли.

Я бы рекомендовала начать с анализа документа, которым бывший супруг выразил согласие на оформление собственности. Нужно посмотреть его точные формулировки. По п. 2 ст. 38 СК РФ:

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.

Если он и сейчас не возражает против того, чтобы квартира полностью осталась Вам, я бы рекомендовала заключить у нотариуса соглашение о разделе имущества. В нём нужно прямо указать, что квартира принадлежит только Вам.

Если бывший супруг всё же обратится в суд, готовьте возражения, к ним приложите переписку, подтверждающую Ваши договорённости, а также документы о расходах на ремонт квартиры. Если будут основания считать, что трёхлетний срок исковой давности истёк, обязательно заявите об этом в суде.