Нужно ли нотариальное соглашение о разделе имущества при покупке бывшим супругом доли в ипотеку?

Здравствуйте, Алена!

Здесь сначала нужно проверить не требования банка, а текущий правовой режим квартиры.

Если квартира приобретена в браке и после развода имущество не делилось, оставшуюся 1/2 нельзя автоматически считать личной долей бывшего мужа. Нужно посмотреть, что именно было оформлено при дарении половины квартиры ребенку и что сейчас указано в ЕГРН.

Саму продажу доли действительно, как правило, удостоверяет нотариус. Банк может подготовить свой проект договора для ипотечной сделки, но закон не обязывает покупать именно банковскую услугу по его составлению.

***

Закон — это инструмент. Задача юриста не просто назвать норму, а помочь человеку понять, как ею воспользоваться. Если после ответа Вам стало понятнее, что делать дальше, — значит, он выполнил свою задачу.

Здравствуйте, Анастасия. Подписывать договор купли-продажи доли в банке до нотариуса нельзя — такая сделка ничтожна.

Менеджеры навязывают платную услугу подготовки договора и электронной регистрации, хотя по закону проект смешанного договора с разделом супружеского имущества обязан составлять сам нотариус в рамках нотариального тарифа.

Поскольку квартира куплена в браке, оставшаяся после дарения ребенку половина по-прежнему находится в общей совместной собственности бывших супругов по ст. 256 ГК РФ и п. 2 ст. 38 СК РФ.

Чтобы выкупить долю бывшего мужа за кредитные средства, сделка должна включать элементы раздела общего имущества и отчуждения доли в праве, что требует обязательного нотариального удостоверения, а подача документов в Росреестр через нотариуса сократит регистрацию ипотеки до 1 рабочего дня.

Судебная практика, включая Постановление Пленума ВС РФ от 05.11.1998 № 15 и Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2026), разъясняет, что до определения долей бывших супругов в общем имуществе распоряжение долей без соглашения о разделе не допускается, а несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность.

Порядок действий сейчас: 1) запросите у ипотечного менеджера типовую форму кредитного договора и требования банка к залогу; 2) передайте их нотариусу для подготовки единого смешанного договора раздела имущества и купли-продажи доли с использованием кредитных средств; 3) направьте в банк заявлениепрошу согласовать проект нотариального договора без подключения платного сервиса составления договора силами банка.

Не соглашайтесь сначала подписывать в банке простой письменный договор купли-продажи, так как Росреестр приостановит регистрацию на 3 месяца из-за отсутствия нотариального раздела супружеской доли.

В самом банке вы подписываете только кредитный договор и открываете аккредитив, а основной договор купли-продажи удостоверяется сразу у нотариуса.

Передача подготовки договора нотариусу избавит вас от двойной переплаты банку и защитит от приостановки сделки в Росреестре. Половина квартиры в 2024 году дарилась ребенку уже по нотариальной сделке с выделом супружеской доли или по договору от одного из вас?

Напишите эти детали в личный чат (кнопка «Общаться в чате») — я помогу проверить документы по квартире и подскажу, как провести сделку с первого раза.