Можно ли продать квартиру с маткапиталом бабушке и купить у нее жилье с выделением долей?

 На сколько это законно? Не будет ли это выглядеть как обналичивание маткапа? Пройдет ли регистрация сделки без проблем в росреестре?

При этом, возмездные сделки между бабушкой и внуками запрещены в силу  п. 3 ст. 37 ГК РФ. 

Поэтому нотариус не удостоверит договор купли-продажи, в котором собственники несовершеннолетние дети, приобретение квартирой ( в том числе и долями детей) будет осуществляться бабушкой. 

Согласно ч. 3 ст. 37 ГК РФ 

3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Также, соответственно, на это основании и может быть отказано в выдаче предварительного разрешения от органа опеки и попечительства, поскольку планируется возмездная сделка между несовершеннолетним/несовершеннолетними и бабушкой, в связи с ограничением, предусмотренным п. 3 ст.37 ГК РФ ( возмездная сделка между несовершеннолетним и близким родственником)

Так, в соответствии с п. 3 ст. 60 СК РФ 

в данном случае (в случае продажи квартиры, долевыми собственниками которой являются несовершеннолетние дети) применяются положения ч. 3 ст. 37 ГК РФ. 

На этом основании Вам будет отказано в выдаче предварительного разрешения на осуществление сделки органом опеки и попечительства, также на этом основании договора купли — продажи не будет удостоверен нотариусом. 

Где в вашей схеме риски
1. Продажа детской доли бабушке. Это самое слабое звено. Ст. 37 ГК запрещает законным представителям (и их близким родственникам) совершать возмездные сделки с имуществом подопечного

3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

— бабушка как раз близкий родственник детей по ст. 14 СК. На практике опека к таким сделкам присматривается, а нотариусы часто отказываются удостоверять мену или продажу долей детей в пользу родственника, даже при положительном разрешении опеки. Есть практика, когда такие сделки всё же проходят (если доля ребёнка увеличивается и опека явно поддерживает схему), но это требует подбора нотариуса и аргументации. 

2. Покупка квартиры у бабушки на деньги от продажи. Тут важно, что новый маткапитал вы не тратите — значит, «обналичивания» как такового нет. Но СФР и прокуратура сделки с родственниками проверяют особенно ревниво: цена должна быть рыночной (не ниже кадастра), расчёт строго безналичный, жилищные условия детей реально улучшаются. Если цена будет занижена или схема будет выглядеть как перекладывание денег внутри семьи — сделку могут признать недействительной.

Про Росреестр: если есть нотариальное удостоверение и разрешение опеки, регистрация проходит штатно — отказать Росреестр не может, он не оценивает целесообразность сделки. Проблемы возникают до него: отказ опеки или нотариуса.

К близким родственникам закон  положения ст. 14 Семейного кодекса РФ относят родителей, детей, дедушек, бабушек и внуков.

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/eff2fdb151dc56cf74a0a70b3dbef1475c08d5c0/

Поскольку в вашей квартире будут выделены доли детям, вы не имеете права продать эту недвижимость бабушке детей. Росреестр выдаст приостановку и отказ в регистрации.

Покупка квартиры у бабушки на имя детей — тоже запрещена.
По той же ст. 37 ГК РФ, несовершеннолетний не может купить имущество у своей бабушки (даже если деньги берутся с продажи предыдущего жилья). Единственное исключение по этой статье — передача имущества ребенку в дар (безвозмездно).

 Решить сутуацию обмена квартирами можно через договор дарения. 

 Сначала вы исполняете обязательство по маткапиталу — выделяете доли детям и супругам в нынешней квартире (на основании ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»).
Далее бабушка дарит детям и вам доли в своей квартире (или всю квартиру). Дарение от бабушки внукам разрешено законом, так как это безвозмездная сделка. Важно: доли детей в новой квартире по площади и стоимости должны быть не меньше тех, что принадлежат им в старой.

Затем  Вы идете в органы опеки и показываете: дети уже стали собственниками долей в квартире бабушки методом дарения. Их жилищные условия не ухудшились, а улучшились. Опека дает разрешение на продажу старой квартиры. 
 После  Вы продаете свою старую квартиру третьему лицу (не бабушке!).