Здравствуйте, дочь и отец купили квартиру в ипотеку. Спустя два года всплыла информация, что оформлена она была неправильно. Квартира сейчас оформлена как общая собственность, как будто они муж и жена.
С чего начинать правильно переоформление? Нужен ли продавец квартиры? В росеестре сказали, что нужно заявление продавца и личное присутствие, но продавец отказывается.
Екатерина, здравствуйте! Начать нужно с сопоставления договора купли-продажи и выписки из ЕГРН. Участие продавца требуется не во всех случаях — это зависит от того, где именно допущена ошибка.
Важно различать общую долевую и общую совместную собственность. Отец и дочь вправе владеть квартирой на праве общей долевой собственности. Само выражение «общая собственность» не означает, что их оформили как супругов. По пункту 3 статьи 244 ГК РФ общая собственность является долевой, кроме случаев, когда закон предусматривает совместную собственность.Если в договоре указаны доли отца и дочери, а в ЕГРН ошибочно внесена общая совместная собственность.В таком случае следует подать заявление об исправлении технической ошибки по статье 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», приложив договор. Заявление вправе подать заинтересованное лицо; обязательное участие продавца именно для исправления технической ошибки законом не предусмотрено.Однако возможность такого исправления оценивает регистратор: этот порядок применяется, если запись не соответствует представленным документам и исправление не влечёт возникновения, перехода или прекращения зарегистрированного права. При отказе необходимо получить письменное уведомление с причинами.Если общая совместная собственность указана и в самом договоре.Тогда простого исправления опечатки в ЕГРН может быть недостаточно. Потребуется определить подходящий документ для установления долей: соглашение нынешних собственников либо, если необходимо исправлять условия первоначальной сделки, соглашение с участием её сторон.
Пункт 5 статьи 244 ГК РФ предусматривает возможность установления долевой собственности по соглашению участников совместной собственности. Поэтому отказ продавца сам по себе ещё не означает, что вопрос можно решить исключительно через суд. Но применимость этого варианта и форму соглашения нужно проверить по Вашим документам.Поскольку квартира находится в ипотеке.До оформления соглашений необходимо проверить кредитный договор и договор ипотеки, а также согласовать с банком предполагаемое изменение, если это требуется законом и условиями договоров. Изменение записи о собственности само по себе не прекращает ипотеку и не освобождает созаёмщиков от обязательств.Рекомендую сейчас получить актуальную выписку из ЕГРН, найти договор купли-продажи и запросить письменное разъяснение Росреестра: какое именно регистрационное действие предлагается и на каком основании требуется заявление продавца.
Уточните, пожалуйста: в договоре купли-продажи прямо написано «общая совместная собственность» или указаны доли каждого покупателя? И как дословно обозначен вид права в ЕГРН? Именно от этого зависит дальнейший порядок действий.
Екатерина, продавец нужен не во всех случаях, и даже там, где Росреестр его просит, есть путь без него. Общая собственность бывает совместной только в случаях, прямо предусмотренных законом, во всех остальных она долевая (п. 3 ст. 244 ГК РФ), поэтому запись «совместная» у отца и дочери, купивших квартиру, и выглядит ошибкой
Если в договоре купли-продажи доли указаны, а в выписке стоит «совместная», скорее всего, ошибся Росреестр при внесении записи. Это техническая ошибка, ее исправляют решением регистратора в течение трех рабочих дней по заявлению любого заинтересованного лица (ч. 1 ст. 61 Закона N 218-ФЗ), продавец здесь не участвует. Если же регистратор решит, что исправление может задеть права других лиц, например банка-залогодержателя, исправлять придется через суд (ч. 4 ст. 61 того же закона)
Если «совместная» записана в самом договоре, запись соответствует документу, и Росреестр поэтому просит продавца. Если он не согласен, сам договор купли-продажи меняют только через суд и только в случаях, названных в п. 2 ст. 450 ГК РФ. Но закон разрешает самим участникам совместной собственности по соглашению между собой, а при споре через суд, установить на имущество долевую собственность (п. 5 ст. 244 ГК РФ). Эти участники здесь отец и дочь, продавец стороной такого соглашения не будет. Квартира в залоге у банка, и нужно ли на такой шаг его согласие, видно по договору ипотеки и кредитному договору, их стоит сверить до подачи
Какой путь Ваш, решает одна строка договора купли-продажи: на каком праве в нем покупатели приобретают квартиру. Не тот путь означает еще один отказ Росреестра и потерянное время. Пришлите этот пункт договора в чат здесь, разберем по документу
