Что делать с долгом за капитальный ремонт, если продавец скрыл задолженность при сделке с опекой?

Здравствуйте, Татьяна!

Уточните, в договоре купли-продаже не указывалось заверение продавца о том, что задолженность по взносам на капремонт отсутствует, а в случае её выявления продавец обязуется погасить такую задолженность?

После сделки оказалось что задолженность по кап ремонту более 30 тр, прошлый собственник ниразу не оплачивал, лицевой счёт числится за ним.

 Добрый день!

 Уточните, за какой период образовался долг  по взносам на капительный ремонт?

 Согласно ст. 158 Жилищного Кодекса РФ:

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт

Если квартира была продана с долгом по капремонту, то новый собственник обязан оплатить долги, но в пределах срока исковой давности — 3 года.

Добрый день.

В соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса РФ, обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт распространяется на собственников помещений с момента возникновения права собственности. При переходе права собственности к новому собственнику, обязательство по оплате взносов на капитальный ремонт, в том числе неисполненное предыдущим собственником, переходит к нему.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

Тут конечно надо еще смотреть Ваш договор купли продажи и что в нем указано по данному вопросу.

К требованиям о взыскании задолженности по взносам на капитальный ремонт применяется общий трехлетний срок исковой давности (статья 196, 200 Гражданского кодекса РФ). Этот срок исчисляется отдельно по каждому ежемесячному платежу, начиная с момента наступления срока его внесения.

Как указано в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности».

24.… Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Здравствуйте.

Долг по взносам на капремонт переходит к покупателю — это прямо предусмотрено ч. 3 ст. 158 ЖК РФ. Поэтому фонд вправе требовать его с нынешнего собственника, даже если лицевой счёт остался на продавце. Участие органа опеки  в сделке этого правила не меняет. Предметом проверки опеки является соблюдение прав и интереов несовершеннолетнего при отчуждении квартиры.

Взыскать уплаченное с продавца через суд возможно, но не автоматически.

1. Важно, предусмотрено ли договором, что продавец погашает прежние долги, либо гарантировал ли он их отсутствие. Самого факта возникновения задолженности при продавце недостаточно.

Положительная практика есть: Второй кассационный суд в определении от 30.09.2025 № 88-24357/2025 поддержал взыскание с продавца оплаченного покупателем долга. Существенным было условие договора об обязанности продавца погасить взносы, начисленные до передачи недвижимости

2. Также имеется судебная практика о взыскании неосновательного обогащения уплаченной покупателем задолженности с продавца. В определении 1 кассационного суда по делу № 88-6975/2023 покупатель оплатил долг прежнего собственника по капремонту.  Продавец возражал, что договор не предусматривает возмещения этих расходов. Суды взыскали сумму по правилам о неосновательном обогащении, кассация согласилась. Существенным было то, что покупатель оплатил задолженность за период владения продавца, а договор не предусматривал принятия покупателем соответствующих расходов. 

Дополнительный пример — Нижегородский областной суд, определение от 05.09.2023 № 33-13684/2023: суд признал возможность взыскания по ст. 1102 ГК РФ, хотя продавец ссылался на отсутствие в договоре заверений об оплате капремонта. Суд отметил, что стороны не включили долг в расчёт цены недвижимости. 

Таким образом, независимо от условий договора, после погашения долга есть основания требовать уплаченное с продавца как неосновательное обогащение согласно ст. 1102 ГК РФ. Понадобятся расчёт начислений за период владения продавца и подтверждение оплаты покупателем. 

Условия договора влияют только на правовые основания требований покупателя в споре с продавцом и порядок разрешения спора.

Для индивидуального рассмотрения ситуации, формирования пошагового плана ее разрешения, составления документов Вы можете обратиться ко мне в личный чат. В рамках дополнительной платной услуги проверю договор, оценю перспективы взыскания долга с продавца и подготовлю претензию либо иск с учётом судебной практики. Объём работы и стоимость согласуем заранее.

С уважением