Добрый вечер, оформляем право собственности на квартиру в новостройке, я и супруг заемщики по ипотеке, в процессе оформление собственности у мужа вылез запрет на сделки , производство приостановили. Можем ли мы повторно подать доуументы и зарегистраровать кв только на супругу?
Здравствуйте Вероника!
Повторно подать документы и зарегистрировать квартиру только на супругу в данной ситуации нельзя, пока наложен запрет.
Изменение состава собственников на этапе регистрации (например, исключение мужа) будет расценено Росреестром и судебными приставами как попытка обхода установленного государственного запрета и сокрытие имущества.
Решить проблему оформлением квартиры только на жену не получится по двум ключевым юридическим причинам:
1. Требование банка-кредитора (Ипотечный договор)
Вы с мужем являетесь созаемщиками по действующему договору ипотеки. Согласно российскому законодательству, приобретаемая в ипотеку недвижимость находится в залоге у банка.
• Любое изменение состава собственников в договоре купли-продажи (ДКП) или договоре долевого участия (ДДУ) требует официального одобрения банка и заключения дополнительного соглашения к кредитному договору.
• Банк не пойдет на исключение мужа из числа собственников, так как на его долю наложен арест/запрет, а ухудшать обеспечение залога (выводить имущество из-под запрета) кредитной организации запрещено.
2. Законный режим имущества супругов
Квартира, приобретаемая в браке, по умолчанию признается совместной собственностью супругов независимо от того, на чье имя она оформляется.
• Даже если бы вы подали документы только на имя жены, приставы или Росреестр все равно увидят, что имущество приобретается в браке созаемщиком, имеющим долги.
• Согласно Статье 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Изменить это правило можно только брачным договором, но его заключение при наличии открытых исполнительных производств и запретов также будет оспорено кредиторами в суде как мнимая сделка (Статья 170 Гражданского кодекса РФ).
Как регулируется запрет на регистрационные действия?
Ограничение наложено на основании Федерального закона «Об исполнительном производстве»:
• Статья 64 Федерального закона № 229-ФЗ — дает судебному приставу-исполнителю право накладывать запрет на регистрационные действия в отношении имущества должника для обеспечения исполнения требований исполнительного документа.
• Регистрация права собственности приостанавливается Росреестром автоматически, как только в базу поступает постановление от ФССП.
Как вам действовать дальше?
У вас есть два законных пути выхода из приостановки:
1. Погасить задолженность (Рекомендуемый и самый быстрый путь)
Мужу необходимо зайти на Портал Госуслуг или на Официальный сайт ФССП России, проверить сумму долга и полностью ее оплатить. После оплаты пристав выносит постановление о снятии запрета, направляет его в Росреестр, и регистрация квартиры возобновляется.
2. Оформить залог в пользу банка (Если долг огромный и погасить сразу нельзя)
В некоторых случаях, если запрет вылез из-за старых долгов, юристы банка могут содействовать во взаимодействии с приставами. Поскольку квартира находится в залоге у банка, банк имеет приоритетное право перед другими кредиторами. Иногда удается снять запрет исключительно для регистрации права собственности и ипотеки, чтобы банк получил свой залог, но другие ограничения на долю мужа (например, запрет на продажу третьим лицам) останутся.
Чтобы я мог подсказать наиболее точный алгоритм снятия приостановки, уточните:
• Каков характер и размер долга у мужа (это мелкий штраф/налог или крупный кредит)?
• Знает ли банк, выдавший ипотеку, о возникшей приостановке (подавали ли вы им уведомление)?
Для более подробной высокопрофессиональной персональной консультации по данному необходимому Вам вопросу в области права, а так же с правовыми анализом необходимых документов, Вы можете обратиться в личный чат.
Ссылка на мой личный чат указана ниже :
Обращайтесь в случае необходимости для более подобного разбора всей вашей ситуации.
За уже данный ответ можете отблагодарить по ссылке ниже любой суммой
С уважением, Юрист Калюжная Екатерина Викторовна.
Здравствуйте, Вероника. Просто переподать заявление в Росреестр только на ваше имя нельзя: регистратор оформляет собственность строго по участникам договора долевого участия и акта приема-передачи.
Росреестр приостанавливает учет при наличии запрета пристава и расхождении заявления с договором по п. 37 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ. Квартира идет в залог банку, поэтому изменить состав собственников и режим общего имущества супругов без согласия банка нельзя по ст. 7 ФЗ № 102-ФЗ и ст. 34 СК РФ.
Конечной инстанцией в спорах об общей собственности супругов и правах взыскателей выступает суд, проверяющий режим имущества должника. Верховный Суд РФ в п. 7 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 48 разъяснил правила учета общей собственности супругов при требованиях кредиторов, и эта позиция обязательна для всех судов.
Для оформления квартиры только на вас потребуется письменное согласие банка, нотариальный брачный договор и переоформление акта с застройщиком либо снятие запрета у пристава. Риск заключения брачного договора при открытом производстве у приставов в том, что взыскатель мужа может оспорить такую сделку в суде.
В договоре долевого участия и акте приема-передачи вы оба вписаны дольщиками и какова сумма долга супруга? Скиньте уведомление Росреестра в личный чат (кнопка «Общаться в чате») — проверю формулировку приостановки и подготовлю заявление о снятии запрета.
Здравствуйте, Вероника!
Да, зарегистрировать квартиру только на супругу возможно, даже если оба супруга являются созаёмщиками по ипотеке. Однако всё зависит от того, кто указан приобретателем квартиры в договоре долевого участия (ДДУ).
Если в ДДУ указана только супруга, а муж выступает исключительно созаёмщиком, право собственности можно зарегистрировать на супругу, если запрет наложен только в отношении мужа и не распространяется на квартиру.
Если же в ДДУ указаны оба супруга, просто повторно подать документы на одного из них не получится. Потребуется изменить правовое основание регистрации, а при наличии запрета на регистрационные действия в отношении мужа это может оказаться невозможным до снятия ограничения.
При этом согласно статье 34 СК РФ квартира, приобретённая в браке, по общему правилу остаётся совместной собственностью супругов, даже если зарегистрирована только на жену.
Уточните, пожалуйста: в ДДУ Вы оба указаны покупателями или только Вы, а супруг является созаёмщиком по ипотеке? Это принципиально для решения Вашего вопроса.
Для подробного разбора документов и выбора способа регистрации можете обратиться ко мне через кнопку «Общаться в чате». Дополнительные вопросы рассматриваются только в рамках персональной консультации.
Если ответ был Вам полезен, буду признателен за благодарность любой суммой через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.
