Можно ли собственнику нежилого помещения передать ответственность за инженерные сети управляющей компании?

Question

Тема Может ли собственник нежилого здания (помещения) сместить ответственность по инженерным сетям на управляющую компанию (УК)? Проблема. Сособственник нежилья не хочет назначать ответственных (проводить обучение, назначать приказами и пр.) и нести самостоятельную ответственность по инженерным системам (инженерке): газ, электроэнергия, тепло, вода. Задача. Перевести ответственность по инженерке на УК. Вопросы: 1) Есть ли легальная схема, при которой собственник сможет исключить свою ответственность по инженерке? 2) Есть ли возможность собственнику не назначать ответственных по инженерке и не проводить обучение? 3) Через какой договор это можно сделать? Нужно ли каким-то актом передавать саму инженерку на УК?

Вадим Авдеев · Answer

Сергей, добрый день. Собственник нежилого помещения имеет право делегировать УК обязанности по техническому обслуживанию, содержанию и эксплуатации инженерных сетей, однако полностью исключить свою ответственность перед третьими лицами не получится. Ниже продолжу

Олег Васев · Answer

Здравствуйте. 1) Есть ли легальная схема, при которой собственник сможет исключить свою ответственность по инженерке? это общедомовое имущество или нет? По умолчанию отвечаете Вы в силу ст. 209 ГК РФ 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2) Есть ли возможность собственнику не назначать ответственных по инженерке и не проводить обучение? вопрос по сути тот же 3) Через какой договор это можно сделать? Нужно ли каким-то актом передавать саму инженерку на УК? по акт приема-передачи. Но надо границу балансовой ответственности смотреть. Как вараинт передать это всё УК через аутсорс по договору оказания услуг, например. Ст. 779 ГК РФ 1. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Герман Амвросов · Answer

Здравствуйте, Сергей! Лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, является его собственник. (ст.55.25 ГрК РФ). При этом собственник вправе привлечь на основе договора физическое либо юридическое лицо, которое будет ответственным за эксплуатацию здания. 1) Есть ли легальная схема, при которой собственник сможет исключить свою ответственность по инженерке? Заключите договор 2) Есть ли возможность собственнику не назначать ответственных по инженерке и не проводить обучение? Да, есть, в случае заключения договора 3) Через какой договор это можно сделать? Например договор оказания услуг по эксплуатации здания. Нужно ли каким-то актом передавать саму инженерку на УК? Это не обязательно должна быть УК, но может, если даст согласие на заключение договора. По акту обязаны передать результаты инженерных изысканий, проектную документацию, исполнительную документацию. 3. В случае привлечения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения на основании договора физического или юридического лица собственник здания, сооружения или лицо, владеющее зданием, сооружением на ином законном основании, обязаны передать этому лицу результаты инженерных изысканий, проектную документацию, исполнительную документацию. ст.55.25 ГрК РФ

Руслан Шарафитдинов · Answer

Здравствуйте, Сергей. Изучив Вашу ситуацию, я пришел к такому мнению. 1) Есть ли легальная схема, при которой собственник сможет исключить свою ответственность по инженерке? Статья 55.25 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, может быть не только собственник, но и привлекаемое им на основании договора физическое или юридическое лицо: https://internet.garant.ru/#/document/12138258/paragraph/3224411:0 Однако есть принципиальное разграничение, которое нужно понимать, и оно состоит в следующем: Гражданско-правовая ответственность (за неисполнение договора, возмещение убытков) — переложима на УК по договору. Административная (публично-правовая) ответственность (штрафы по КоАП РФ, предписания надзорных органов) — персональна и определяется тем, кто фактически является субъектом соответствующего правонарушения, а не только условиями договора. По электроэнергии необходимо опираться на Приказ Министерства энергетики РФ от 12 августа 2022 г. N 811 «Об утверждении Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей электрической энергии»: https://internet.garant.ru/#/document/405399745/paragraph/19:0 Согласно п.1 Правил , потребителем (субъектом обязанностей) является юридическое лицо, владеющее электроустановками на праве собственности или ином законном основании. Если по договору с собственником УК получает во владение и пользование электроустановки (это иное законное основание), она становится потребителем и именно её руководитель обязан назначить ответственного за электрохозяйство ( пункт 8 Правил ). Таким образом, собственник может через договор передать УК статус потребителя, и тогда обязанность назначать ответственного за электрохозяйство перейдёт на УК. Но есть исключение — если электроустановка включает только вводное устройство, осветительную установку, переносное оборудование напряжением до 0,4 кВ, либо суммарная мощность не более 150 кВт — тогда ответственность может быть оставлена на единоличном исполнительном органе юрлица-собственника в соответствии с п.8 этих же Правил. Для крупных электроустановок такой возможности нет. По газу Приказ Ростехнадзора от 15.12.2020 №532 (пункт 39) требует назначения лица, ответственного за безопасную эксплуатацию объектов, использующих СУГ, — из числа руководителей или ИТР эксплуатирующей организации. Если УК эксплуатирующая организация, то назначает она: https://internet.garant.ru/#/document/400164976/paragraph/130:0 Административная ответственность персональна, т.е. привлекается то лицо, которое фактически совершило правонарушение (не назначило ответственного, не провело обучение, не обеспечило безопасную эксплуатацию). Если обязанность лежала на УК как на эксплуатирующей организации / потребителе — привлекут УК. Если же нарушение связано с действиями (бездействием) самого собственника (не передал документацию, скрыл дефекты, не допустил УК к системам) — привлекут собственника. Полностью исключить свою административную ответственность договором нельзя — это публично-правовой институт. Но можно переместить центр тяжести обязанностей на УК так, чтобы в штатной ситуации именно УК являлась надлежащим субъектом публичных обязанностей. 2) Есть ли возможность собственнику не назначать ответственных по инженерке и не проводить обучение? Если договор составлен корректно и УК фактически осуществляет эксплуатацию, то ответственного за электрохозяйство назначает руководитель УК (как руководитель потребителя), т.е. собственник этого не делает. И лицо, ответственное за безопасную эксплуатацию объектов с газом, назначается в УК (как в эксплуатирующей организации). Обучение и аттестацию персонала проводит УК. В договоре и акте приёма-передачи должно быть чётко зафиксировано, что УК приняла инженерные системы в эксплуатацию и является законным владельцем этих систем на период договора. Но если надзорный орган установит, что собственник фактически сохраняет контроль над эксплуатацией, т.е. сам даёт распоряжения, хранит документацию, заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями, договор может быть расценён как притворный, а ответственность останется на собственнике. 3) Через какой договор это можно сделать? В Вашем случае подходит смешанный договор, содержащий элементы: 1. договора возмездного оказания услуг по эксплуатации и техническому обслуживанию инженерных систем; 2. договора на управление зданием/помещениями; 3. поручения на взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями и надзорными органами. Т.е. " Договор на управление и эксплуатацию нежилого здания ". Нужно ли каким-то актом передавать саму инженерку на УК? Обязательно нужен акт передачи, и ст.55.25 ГрК РФ указывает на то, что при привлечении лица для обеспечения безопасной эксплуатации собственник обязан передать ему результаты инженерных изысканий, проектную и исполнительную документацию: https://internet.garant.ru/#/document/12138258/paragraph/3224413:0

Лилия Суровцева · Answer

Здравствуйте. Передать УК обязанности по эксплуатации инженерных сетей можно, но полностью освободить собственника от ответственности договором нельзя. На основании ч. 1 ст. 55.25 ГрК РФ: В случае, если иное не предусмотрено федеральным законом, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, является собственник здания, сооружения или лицо, которое владеет зданием, сооружением на ином законном основании (на праве аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления и другое) в случае, если соответствующим договором, решением органа государственной власти или органа местного самоуправления установлена ответственность такого лица за эксплуатацию здания, сооружения, либо привлекаемое собственником или таким лицом в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения на основании договора физическое или юридическое лицо. То есть УК может отвечать не только за ремонт и обслуживание сетей, но и за их безопасную работу. Однако ответственность самого собственника за его собственные нарушения сохраняется. Если инженерные сети обслуживают несколько помещений нежилого здания, они могут быть общим имуществом собственников на основании пп. 1-2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64. По п. 1 ст. 247 ГК РФ: Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. А ч. 2 ст. 55.25 ГрК РФ предусматривает принятие решений на общем собрании, если собственников здания больше 5. Поэтому самостоятельно передать общие сети УК нельзя. Что касается назначения ответственных, всё зависит от того, кто по закону отвечает за эксплуатацию сетей. Например, п. 8 Правил, утв. приказом Минэнерго России от 12.08.2022 № 811, требует назначить ответственного за электрохозяйство из числа персонала потребителя. Если эти обязанности остаются за Вашей организацией, назначение ответственного сотрудника в УК само по себе от них не освобождает. По п. 50 Правил, утв. приказом Минэнерго России от 14.05.2025 № 511: Эксплуатацию объектов теплоснабжения и (или) теплопотребляющих установок должен осуществлять персонал эксплуатирующей организации, прошедший проверку знаний настоящих Правил, имеющий образование, соответствующее их должностям и квалификационным требованиям. docs.cntd.ru/document/1312976084 По газовому оборудованию требования зависят от его вида и от того, относится ли объект к опасным производственным объектам. Если эксплуатацией занимается УК, необходимое обучение проходит её персонал. Но это не всегда освобождает собственника от остальных обязанностей. Я бы рекомендовала заключить с УК договор на эксплуатацию здания и инженерных сетей. В нём нужно указать, за какие сети отвечает УК, что именно она обязана делать, кто проводит проверки и ремонт, устраняет аварии и возмещает убытки. И рекомендую подписать акт передачи сетей с указанием их состояния. На основании ч. 3 ст. 55.25 ГрК РФ: В случае привлечения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения на основании договора физического или юридического лица собственник здания, сооружения или лицо, владеющее зданием, сооружением на ином законном основании, обязаны передать этому лицу результаты инженерных изысканий, проектную документацию, исполнительную документацию. Сам акт передачи оборудования в общем случае не обязателен, но нужен как доказательство. Он также не меняет границы ответственности перед ресурсоснабжающими организациями. Начать рекомендую с проверки принадлежности сетей, актов разграничения и договоров с ресурсоснабжающими организациями. Так выяснится, что можно передать.