Как вернуть в пользование кладовую в подъезде, которую незаконно занял бывший собственник?

Шаг 1. Подтвердить статус помещения
Убедитесь, что кладовая действительно относится к общедомовому имуществу. Для этого:

запросите в УК/ТСЖ техническую документацию на дом (план БТИ);
проверьте выписку из ЕГРН на помещение — если оно не поставлено на отдельный кадастровый учёт, значит, входит в состав общедомового имущества;
изучите договор управления — там может быть перечень общедомового имущества.
Правовое основание: согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), к общедомовому имуществу относятся помещения, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в доме.

Шаг 2. Зафиксировать факт незаконного использования
Соберите доказательства:

сделайте фото/видео кладовой с признаками использования (замки, личные вещи, следы эксплуатации);
составьте акт осмотра с участием представителей УК/ТСЖ и минимум двух собственников помещений в доме;
запросите у УК данные с камер видеонаблюдения (если они есть).
Шаг 3. Направить письменное требование бывшему собственнику
Направьте официальное требование освободить помещение и передать ключи. В письме укажите:

реквизиты отправителя (совет дома или инициативная группа собственников);
описание ситуации и ссылки на документы, подтверждающие статус помещения;
требование освободить кладовую в определённый срок (обычно 10–14 дней);
предупреждение о дальнейших действиях (обращение в суд, полицию);
дату и подписи.
Отправьте письмо заказным письмом с уведомлением по последнему известному адресу бывшего собственника. Сохраните квитанцию и уведомление о вручении.

Шаг 4. Обратиться в контролирующие органы
Если бывший собственник не отреагировал, подайте жалобы:

В управляющую компанию/ТСЖ: потребуйте принять меры по освобождению общедомового имущества и обеспечить доступ к нему всем собственникам.
В жилищную инспекцию: укажите на нарушение правил содержания общедомового имущества (ст. 7.22 КоАП РФ).
В полицию: напишите заявление о самоуправстве (ст. 19.1 КоАП РФ или ст. 330 УК РФ, если действия причинили существенный вред).
Шаг 5. Провести общее собрание собственников
Организуйте внеочередное собрание собственников (ст. 45 ЖК РФ) и примите решения:

о порядке использования кладовой (например, распределить места между собственниками);
о мерах по защите прав на общедомовое имущество;
о наделении кого‑либо из собственников полномочиями представлять интересы дома в суде.
Оформите решения протоколом и передайте его в УК.

Шаг 6. Подать иск в суд
Если предыдущие шаги не помогли, подайте иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск, ст. 301 ГК РФ):

Истец: один или несколько собственников помещений в доме либо УК/ТСЖ по поручению собрания.
Ответчик: бывший собственник, незаконно использующий кладовую.
Требования: признать право общедолевой собственности на кладовую;
обязать ответчика освободить помещение и передать ключи;
взыскать расходы на юридические услуги (при наличии).
Документы: выписка из ЕГРН;
протокол общего собрания;
доказательства незаконного использования (фото, акт осмотра);
копия требования к ответчику и квитанция об отправке;
расчёт судебных издержек.
Шаг 7. Исполнить решение суда
После вступления решения в силу:

получите исполнительный лист;
подайте его в ФССП для принудительного исполнения;
обеспечьте вскрытие кладовой в присутствии пристава и составление описи вещей;
организуйте хранение изъятых вещей (на время, установленное судом).
 
Важные нюансы
Срок исковой давности: 3 года с момента, когда вы узнали о нарушении прав (ст. 196 ГК РФ).
Расходы: госпошлина по иску для физлиц — 300 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Если сумма требований превышает 1 млн руб., расчёт меняется.
Альтернатива: если кладовая не нужна всем собственникам, можно легализовать её использование через собрание (например, сдать в аренду и направить доход на нужды дома).

Валентина, здравствуйте. Если кладовая действительно является общим имуществом дома, бывший сосед не имеет права ею пользоваться, а тем более удерживать ключи: после продажи квартиры он вообще не является собственником в этом доме.

   Помещения, которые не входят в состав квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, принадлежат собственникам помещений на праве общей долевой собственности (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Продать долю в общем имуществе отдельно от квартиры нельзя (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ), поэтому покупка кладовой у соседа никаких прав не создала. Передать объект общего имущества в пользование конкретному лицу можно только по решению общего собрания собственников (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

   Что сделать по шагам:

1. Заказать выписку из ЕГРН по дому и проверить, не зарегистрирована ли кладовая как отдельное нежилое помещение на чье-то имя. От этого зависит весь дальнейший порядок.

2. Написать заявление в управляющую компанию: она отвечает за содержание общего имущества и вправе потребовать освободить помещение, а также сменить замок после освобождения.

3. Направить бывшему соседу письменное требование освободить кладовую и передать ключи в разумный срок, с указанием на нормы выше.

4. Провести общее собрание и принять решение о порядке пользования кладовой (например, общая кладовая с ключами у УК или старшего по дому).

5. Если добровольно не освободит, подать иск об устранении препятствий в пользовании общим имуществом и об обязании освободить помещение (ст. 304 ГК РФ). Истцом может быть любой собственник помещения в доме или УК по решению собрания.

   Многое здесь решают правильно оформленные бумаги: требование соседу и обращение в УК создают доказательства для суда, а решение собрания закрывает спор о том, кто вправе пользоваться кладовой. Если будет удобно, могу подготовить требование бывшему соседу и заявление в УК, а при необходимости исковое заявление. Обсудить можно в личном чате здесь, на Правоведе.

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро