Как передать долю в квартире второму собственнику вместе с долгами по ЖКХ?

Здравствуйте, Валерия!

   Передать долю второму собственнику можно, и приезжать для этого не обязательно. Но с долгами есть важный нюанс, из-за которого их нужно урегулировать отдельно.

   1. Как передать долю. Подойдут дарение или продажа доли (в том числе за символическую цену). Сделки с долями в квартире удостоверяются нотариально. Дистанционно это можно сделать двумя способами:

— оформить у нотариуса в своем городе доверенность на человека, который подпишет договор за Вас по месту нахождения квартиры;

— заключить сделку удаленно с участием двух нотариусов: Вы подписываете договор у нотариуса в своем городе, второй собственник у нотариуса в своем, а нотариусы сами направят документы на регистрацию. Это удобнее, но такую услугу оказывают не все нотариусы, уточните заранее.

   2. Долги не переходят вместе с долей автоматически. Долг за коммунальные услуги и содержание жилья за прошлые периоды остается долгом того, кто был собственником в это время. После передачи доли управляющая компания и ресурсники все равно смогут взыскать с Вас Вашу половину долга, накопленного до перехода права. Исключение: долг по взносам на капремонт переходит к новому собственнику по закону. Поэтому:

— либо второй собственник гасит долг до сделки или в рамках сделки (например, если это продажа, цену можно зачесть в счет погашения долга);

— либо стороны договариваются о переводе долга на него, но для этого нужно согласие кредитора (управляющей компании), и на практике его дают редко.

   Проверьте сумму долга в управляющей компании и, если он большой, сначала урегулируйте его, иначе после сделки останетесь без доли, но с долгом.

   3. Налог. Если второй собственник не близкий родственник (родитель, ребенок, супруг, брат или сестра и т.п.), при дарении он должен будет заплатить НДФЛ 13% с кадастровой стоимости доли. Это стоит учесть, выбирая между дарением и продажей.

   Если подскажете, кем Вам приходится второй собственник и какая сумма долга, помогу выбрать оптимальную схему и подготовить проект договора для нотариуса.

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро

Здравствуйте! Вы можете передать свою долю 1/2 квартиры второму собственнику, если он согласен её принять. Наиболее простой вариант — оформить договор дарения доли. Приезжать в город, где находится квартира, необязательно: сделку можно удостоверить с участием двух нотариусов, каждый из которых находится в городе соответствующего участника сделки.

Согласно п. 3 ст. 574 ГК РФ:

Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.

При этом передача доли не означает автоматического перевода всех накопленных долгов. Задолженность по обычным жилищно-коммунальным платежам за период вашего владения может остаться за вами, даже после регистрации дарения.

По п. 2 ст. 391 ГК РФ:

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Исключение предусмотрено для задолженности по капитальному ремонту. Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ:

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

В вашей ситуации необходимо оформить переход доли и отдельно урегулировать задолженность. Можно предусмотреть обязанность второго собственника погасить определённые долги, но без согласия кредиторов такое соглашение не освободит вас от ответственности перед ними. После регистрации перехода права новые обязательства по содержанию доли как собственника у вас возникать не будут, однако ранее накопленные долги и уже начатое взыскание сохраняют значение.

Уточните, пожалуйста, два момента: какая примерно сумма долга и за что именно он образовался — коммунальные услуги, содержание жилья или капитальный ремонт? И имеются ли уже судебные приказы, решения суда или исполнительные производства? От этого зависит, как безопаснее оформить передачу доли и добиться освобождения вас от долговых обязательств.

Здравствуйте. Да, решить вопрос можно без Вашего приезда в город, где находится квартира.

Если второй собственник согласен принять Вашу 1/2 без оплаты, самый прямой вариант — оформить договор дарения доли. Сделки с долями недвижимости подлежат нотариальному удостоверению, а с 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами также обязательно удостоверяется нотариально.

При этом ехать к месту нахождения квартиры необязательно. Сделку можно провести у двух нотариусов дистанционно: Вы приходите к нотариусу в своём городе, второй собственник — к нотариусу у себя; нотариусы оформляют один электронный договор. По ст. 53.1 Основ законодательства о нотариате при отчуждении недвижимости хотя бы один из нотариусов должен работать в субъекте РФ, где находится квартира. Альтернативный вариант — выдать доверенность третьему лицу, которое подпишет договор за Вас.

Но важный момент: обычные долги по ЖКУ автоматически вместе с долей второму собственнику не переходят. Обязанность по коммунальным платежам возникает у собственника за период, когда он владел недвижимостью, поэтому задолженность, начисленная Вам до перехода права, в общем случае останется Вашей. Перевести такой долг на второго собственника можно только с согласия соответствующего кредитора — управляющей компании, ресурсоснабжающей организации и т. д., поскольку ст. 391 ГК РФ требует согласия кредитора на перевод долга.

Исключение — задолженность по взносам на капитальный ремонт: она по ч. 3 ст. 158 ЖК РФ переходит к новому собственнику вместе с помещением.

Поэтому перед сделкой я бы запросил расшифровку задолженности и разделил её на капремонт и остальные коммунальные платежи. После регистрации перехода Вашей доли новые начисления как собственнику на Вас уже производиться не должны.

Если второй собственник Вам не близкий родственник, при дарении также нужно учитывать налоговые последствия для него, поэтому иногда выгоднее рассмотреть куплю-продажу доли — это зависит от кадастровой стоимости и обстоятельств приобретения Вами доли.

Можете прислать выписку ЕГРН, сведения о сумме и составе долга и указать, кем Вам приходится второй собственник. Я смогу определить, какой вариант передачи доли выгоднее и как оформить всё дистанционно.

Добрый день.

Валерия, Вы можете оформить доверенность на человека в данном городе для представления ваших интересов в части купли-продажи недвижимого и имущества.

Либо обратиться к нотариусу  для проведения сделки купли-продажи удаленно.