Заявления этих людей не имеют под собой законных оснований: по Гражданскому кодексу РФ только собственник свободно владеет, пользуется и распоряжается своим участком (ст. 209 ГК РФ), а чужие права на строение не могут возникнуть на частной земле без воли ее владельца. Исход здесь зависит от того, на каком именно основании запись о чужой постройке появилась в ЕГРН - через архивные документы до оформления участка мамой, реестровую ошибку или упрощенный порядок. Наличие чужого объекта в реестре сейчас действительно блокирует любые сделки с землей и создает риск притязаний на часть участка, но это препятствие устраняется через суд признанием чужого права отсутствующим.
В детальном разборе:
Здравствуйте.
Сам по себе факт регистрации постройки на других лиц не означает, что Ваша мама утратила право распоряжаться земельным участком.
По ст. 209 ГК РФ собственник земельного участка вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению. Если право собственности мамы зарегистрировано в ЕГРН, оно сохраняется до тех пор, пока не прекращено или не оспорено в установленном порядке.
Но если находящаяся на участке постройка действительно зарегистрирована в ЕГРН как объект недвижимости за другими лицами, они могут иметь право пользования той частью земельного участка, которая необходима для эксплуатации этого объекта — ст. 271 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ.
Поэтому сейчас необходимо:
Заказать выписку ЕГРН на земельный участок.
Заказать отдельную выписку ЕГРН на спорную постройку и установить, кто является собственником и когда зарегистрировано право.
Выяснить, на каком основании зарегистрировано право этих лиц: договор, наследство, решение суда, технические документы и т. д.
Сопоставить дату возникновения права мамы на землю с датой и основаниями регистрации постройки.
Если постройка была оформлена на третьих лиц без законных оснований, в том числе по недостоверным документам, такую регистрацию можно оспаривать в судебном порядке с требованиями о признании права отсутствующим/недействительным и внесении соответствующих изменений в ЕГРН. Государственная регистрация права сама по себе не делает незаконное приобретение законным.
Важно также установить, является ли эта «постройка» вообще самостоятельным объектом недвижимости. Не каждая хозяйственная постройка может быть зарегистрирована как отдельный объект недвижимости — значение имеют наличие прочной связи с землёй и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба, ст. 130 ГК РФ.
Поэтому заявление этих людей о том, что «с землёй мама ничего сделать не может», неверно в таком общем виде. Ограничения возможны только в пределах реально существующих прав на постройку и пользование участком.
Для точной оценки ситуации нужно посмотреть две выписки ЕГРН: на землю и на постройку. После этого можно определить, законно ли зарегистрирован объект и какой иск подавать.
Для проверки документов и подготовки правовой позиции можете обратиться ко мне на платную персональную консультацию через кнопку «Общаться в чате».
Все дополнительные вопросы рассматриваются только в рамках персональной консультации.
Если ответ был полезен, можете отблагодарить юриста любой суммой через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.
Здравствуйте!
Однозначно сказать, что оформление постройки этими людьми незаконно, только из описания ситуации пока нельзя. Закон допускает случаи, когда земельный участок принадлежит одному собственнику, а расположенное на нём здание или сооружение — другому лицу. Но тогда необходимо установить, откуда у этих лиц возникло право на постройку и на каком основании оно зарегистрировано в ЕГРН.
Сам факт того, что Ваша мама является собственником земельного участка, имеет большое значение. По ст. 209 ГК РФ именно собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. А согласно ст. 263 ГК РФ собственник участка вправе возводить на нём здания либо разрешать строительство другим лицам; если иное не предусмотрено законом или договором, право собственности на объект, возведённый собственником для себя на своём участке, возникает у собственника участка. КонсультантПлюс
Однако Вы пишете, что постройка уже существовала в момент оформления земли на маму. Поэтому здесь особенно важно установить её историю: кому она принадлежала раньше, была ли зарегистрирована как объект недвижимости, на каком основании мама приобрела сам земельный участок и что именно было указано в документах о находившемся на нём объекте.
Если сейчас эти люди зарегистрировали за собой именно право собственности на объект недвижимости, такая запись должна находиться в ЕГРН, поскольку права на недвижимость подлежат государственной регистрации. КонсультантПлюс Но наличие записи в ЕГРН ещё не отвечает на вопрос, законно ли возникло это право: необходимо проверить документ-основание регистрации.
При этом утверждение этих людей, что из-за оформления постройки Ваша мама теперь «ничего не может сделать со своей землёй», в таком общем виде неверно. Право собственности мамы на участок само по себе не исчезает. Правда, если право этих лиц на здание действительно возникло законно, собственник здания может иметь определённое право пользования частью чужого участка, необходимой для эксплуатации и доступа к зданию. Это предусмотрено ст. 287.3 ГК РФ. КонсультантПлюс
Если же право на постройку зарегистрировано без законного основания либо с нарушением прав собственника земли, такую регистрацию и само право можно оспаривать в судебном порядке. Конкретные требования зависят от того, что именно зарегистрировано и на основании какого документа.
Поэтому первым делом закажите актуальные выписки ЕГРН отдельно на земельный участок и на постройку. Также необходимо посмотреть документ, на основании которого мама пять лет назад получила землю.
Если пришлёте выписки ЕГРН на землю и постройку (персональные данные можно скрыть), документ о приобретении мамой участка и, если имеется, старые документы на эту постройку, можно будет установить, каким образом посторонние лица оформили объект на себя и есть ли основания оспаривать их право.
Добрый день!
Само по себе право собственности матери на земельный участок не означает автоматически, что ей принадлежит расположенный на нём нежилой дом. Но и оформление дома на третьих лиц не становится законным только потому, что они внесли сведения о нём в реестр: необходимо выяснить, на каком основании дом построен и зарегистрирован, имел ли застройщик право использовать участок для строительства и соблюдены ли условия признания права на самовольную постройку. Если дом возведён без надлежащего права на участок, а строительство нарушает требования статьи 222 ГК РФ, он может быть признан самовольной постройкой. Собственник участка вправе защищать свои права в суде, в частности требовать устранения препятствий в пользовании участком, а при наличии оснований — сноса постройки или приведения её в соответствие с установленными требованиями. Признание права на дом за матерью возможно не автоматически, а при выполнении условий пункта 3 статьи 222 ГК РФ.
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями и дополнениями) — статья 222 ГК РФ: признаки самовольной постройки, последствия её возведения и условия признания права собственности; статья 263 ГК РФ: право собственника участка застраивать его при соблюдении установленных требований; статья 304 ГК РФ: требование собственника об устранении нарушений, не связанных с лишением владения.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» — разъяснение о праве собственника участка обратиться с иском о признании права на постройку, возведённую другим лицом.
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 апреля 2025 г. № Ф04-895/24 по делу № А46-13405/2023 — пример оценки судом обстоятельств самовольной постройки и возможности её демонтажа в конкретном деле.
Для расширенной консультации и подготовки документов напишите мне в личный чат.
Здравствуйте.
Сам по себе факт, что другие лица зарегистрировали постройку на себя, еще не означает, что они получили права на весь земельный участок. Право собственности вашей мамы на землю сохраняется.
Но нужно установить, что именно они оформили. Если это капитальное здание и у этих лиц действительно существовало законное основание для права на него, собственник здания может иметь право пользоваться частью чужого участка, необходимой для доступа и эксплуатации здания. Если же речь о некапитальной постройке либо право зарегистрировано без надлежащего основания, такую регистрацию можно оспаривать.
Особенно важно, что постройка уже находилась на участке в момент оформления земли на маму. Поэтому нужно восстановить ее историю и понять, кому она принадлежала тогда и каким документом третьи лица сейчас подтвердили свое право.
Сначала получите актуальные сведения ЕГРН отдельно на участок и на постройку. После этого нужно смотреть документ, на основании которого зарегистрировано право этих людей. Уже от этого будет зависеть требование в суде, например об оспаривании зарегистрированного права или устранении препятствий в пользовании землей.
Если пришлете мне в чат выписки ЕГРН на участок и постройку и документ, по которому мама получила землю, можно будет определить, насколько законно оформили этот объект на посторонних лиц.
