Отчим хочет передать мне половину дома( вторая половина принадлежит мне). Как выгоднее для меня оформить этот акт при его жизни: дарение, завещание, покупка? Или после его смерти оформлять.? Мама умела 5 лет назад.
Елена, для падчерицы у каждого способа своя цена, разберу по порядку.
1. Дарение при жизни. Договор дарения недвижимости удостоверяет нотариус (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Минус в налоге: от НДФЛ освобождено дарение только между членами семьи и близкими родственниками: супругами, родителями и детьми, дедушками, бабушками и внуками, братьями и сестрами (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Отчима в этом списке нет, поэтому с подаренной половины дома налог придется заплатить Вам.
2. Завещание. Доходы, полученные по наследству, от НДФЛ освобождены (п. 18 ст. 217 НК РФ). Но без завещания Вы наследуете за отчимом только в седьмой очереди, если нет наследников предыдущих очередей (п. 3 ст. 1145 ГК РФ), поэтому завещание здесь обязательно. Если у отчима есть нетрудоспособные дети, родители или супруга, они получат обязательную долю независимо от завещания (п. 1 ст. 1149 ГК РФ). Госпошлина за свидетельство о наследстве для Вас будет выше, чем для детей: 0,6% стоимости, не более 1 млн р., против 0,3% (пп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). И завещание отчим может изменить в любой момент.
3. Покупка. Налог с дохода от продажи считается у продавца, то есть у отчима, а не у Вас, но нужны реальные деньги и договор у нотариуса: сделки с долями в недвижимости удостоверяются нотариально (ч. 1.1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости).
Коротко: завещание дешевле по налогу, но ненадежно до последнего дня; дарение надежно сразу, но с налогом.
Напишите мне в чат на Правоведе, есть ли у отчима дети или другие родственники и как оформлены дом и земля: посчитаю, какой вариант в Вашем случае выйдет дешевле с учетом налога и рисков.
Добрый день! Выбор способа передачи доли в доме зависит от ваших целей, отношений с отчимом и юридических нюансов.
Давайте разберем плюсы и минусы каждого варианта.
1. Дарение
Плюсы для вас:
— Немедленный переход права собственности. После регистрации договора в Росреестре вы сразу становитесь полноправным собственником половины дома.
— Простота оформления. Если у дома один собственник (отчим), договор дарения можно составить в простой письменной форме, без обязательного нотариального удостоверения.
— Нет риска оспаривания. Если отчим полностью дееспособный и нет конфликтов в семье, оспорить дарение крайне сложно.
Минусы для вас:
— Налог. Если вы не являетесь близким родственником дарителя, вам придется уплатить НДФЛ (13–22% от кадастровой стоимости дома).
2. Завещание
Плюсы для вас:
— Вы не платите никаких налогов. Право собственности перейдет к вам только после смерти отчима, и никаких пошлин при жизни не возникает.
— Возможность прописать условия. В завещании можно указать завещательный отказ (обязанность наследника предоставить вам какое-либо имущественное право) или подназначение наследника.
Минусы для вас:
— Задержка. Право собственности перейдет к вам лишь спустя 6 месяцев после смерти отчима, когда истечет срок для принятия наследства другими наследниками.
— Риск оспаривания. Завещание могут оспорить в суде, если найдутся весомые основания (например, доказанная недееспособность или принуждение).
— Обязательная доля. Если у отчима есть нетрудоспособные иждивенцы (дети, родители, супруг), они получат обязательную долю в наследстве независимо от содержания завещания.
Покупка
Плюсы для вас:
— Немедленный переход права собственности. Вы становитесь собственником половины дома сразу после заключения и регистрации договора купли-продажи в Росреестре.
— Отсутствие налоговых рисков. При покупке вы не платите никаких налогов, в отличие от дарения.
Минусы для вас:
-Необходимость оплаты. Отчим должен получить за свою долю деньги. В случае возникновения сомнения в реальности оплаты, сделку могут оспорить.
Здравствуйте, Елена.
Если цель получить половину дома именно при жизни отчима, обычно рассматривают дарение или реальную куплю-продажу. При дарении право перейдет к Вам сразу, но если отчим Вас не усыновлял, он не относится к близким родственникам для целей пункта 18.1 статьи 217 НК РФ, поэтому у Вас возникнет НДФЛ с полученной недвижимости. Договор дарения недвижимости между гражданами сейчас подлежит нотариальному удостоверению, статья 574 ГК РФ.
При купле-продаже НДФЛ у Вас как у покупателя не возникает. Налоговые последствия будут у отчима и зависят от того, сколько лет он владеет долей и как ее получил. Но продажа должна быть реальной: с фактической оплатой. Сделка по отчуждению доли также, как правило, удостоверяется нотариально.
Завещание выгоднее по НДФЛ, поскольку наследство налогом на доходы не облагается, статья 217 НК РФ. Но право собственности перейдет только после смерти, отчим вправе в любое время отменить или изменить завещание, а при наличии наследников с обязательной долей применяется статья 1149 ГК РФ.
Оставлять все «как есть» и рассчитывать получить долю без завещания рискованно. Падчерица относится к наследникам седьмой очереди по статье 1145 ГК РФ и наследует только при отсутствии наследников предыдущих очередей.
Поэтому если важна надежность перехода права сейчас и реальной оплаты не будет, юридически чище дарение, но нужно заранее посчитать НДФЛ. Если возможна реальная оплата, купля-продажа может оказаться выгоднее. Также нужно проверить, кому принадлежит земельный участок под домом, поскольку долю дома и соответствующие права на землю обычно оформляют одновременно.
Если пришлете мне в чат выписки ЕГРН на дом и землю и напишете, когда и на каком основании отчим получил свою долю, можно отдельно посчитать налоги и определить, какой вариант будет выгоднее именно в Вашей ситуации.
