Может ли супруга сдавать квартиру мужа и платить налог как самозанятая?

Здравствуйте,  Анна.

Нет конечно, поскольку собственник квартиры номинально муж.

Вы можете заключить с мужем соответствующий брачный договор, который подлежит нотариальному удостоверению в соответствии со статьями 40-41 Семейного кодекса РФ в котором изменить режим собственности и внести соответствующие изменения в ЕГРН.

Добрый день. данное жилое помещение является совместно нажитым (ст. 34 СК РФ).

При этом в силу Закона о налоге на профессиональных доход, сдача ее в аренду допустима и доходы от этого является объектом налогообложения (СТ. 6 ЗАКОНА от 27.11.2018 N 422-ФЗ)

Анна, здравствуйте.

может ли супруга сдавать квартиру и платить налог как самозанятый?

 Да, может.

Квартира приобретена в браке и является совместно нажитым имущество, что не исключает право сдавать ее на условиях найма супругой.

На основании ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

И если  одним из супругов, применяющим специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход», заключен договор по сдаче квартиры на условиях найма, то  полученные по такому договору доходы могут учитываться при исчислении указанного налога.

В <Письме> ФНС России от 26.04.2019 N СД-4-3/8121 «О применении специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“ на этот счет указывалось

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Учитывая изложенное, если одним из супругов, применяющим специальный налоговый режим „Налог на профессиональный доход“, заключен договор по сдаче в аренду жилого помещения, принадлежащего супругам на праве совместной собственности и расположенного на территории любого из субъектов Российской Федерации, включенных в эксперимент, то полученные по такому договору доходы, учитываются при исчислении указанного налога при соблюдении ограничений, предусмотренных Законом.

День добрый.

Да, ваша супруга может сдавать эту квартиру и легально платить налог на профессиональный доход  в качестве самозанятой.
Тот факт, что квартира оформлена на мужа, а для покупки использовалась ипотечная система, этому не препятствует.Главное — правильно составить документы.

 Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Квартира приобретена в браке. Несмотря на то, что для покупки привлекались средства военной ипотеки, по закону это жилье принадлежит мужу и жене в равных долях (если только между вами не заключен брачный договор).

 В силу ст. 35 СК РФ и ст. 253 Гражданского кодекса РФ, распоряжение совместным имуществом осуществляется по обоюдному согласию супругов. Соответственно, муж может уполномочить жену сдавать жилье. 

Федеральный закон № 422-ФЗ (о налоге на профессиональный доход) не требует, чтобы арендодатель был единственным титульным собственником, указанным в ЕГРН. Объектом налогообложения признаются доходы от сдачи жилых помещений, получаемые физическими лицами. 

Если нужна помощь в оформлении документов для решения вашей ситуации — пишите в чат. 

Здравствуйте, Анна!

Да, Вы можете сдавать квартиру и платить налог как самозанятая, если квартира является общей совместной собственностью супругов и договор найма заключается Вами от своего имени.

По статье 34 СК РФ имущество, приобретённое в браке, по общему правилу является совместной собственностью независимо от того, на кого зарегистрировано право.

Использование военной ипотеки само по себе этого правила не отменяет. Верховный суд РФ в определении от 24.01.2017 № 58-КГ16-25 указал, что квартира, приобретённая в браке с использованием НИС, является совместной собственностью супругов. Поэтому, если брачным договором или соглашением о разделе не установлен иной режим, регистрация квартиры только на мужа не препятствует Вам применять НПД.

ФНС России в письме от 26.04.2019 № СД-4-3/8121 прямо допускает уплату НПД одним супругом с доходов от сдачи общего жилья.

Практически Вам следует:

зарегистрироваться плательщиком НПД;
указать себя в договоре наймодателем, действующим от своего имени;
согласовать сдачу квартиры с мужем и зафиксировать его согласие;
получать плату и формировать чеки в приложении «Мой налог» на всю полученную сумму.
Ставка составляет 4% при сдаче физическому лицу, 6% — организации или ИП. Общий доход по всем видам деятельности на НПД не должен превышать 2,4 млн рублей за календарный год.

Переоформлять квартиру на Вас для этого не требуется. Однако если договор заключён от имени мужа, одна доверенность и перечисление денег на Ваш счёт не позволяют автоматически облагать его доход Вашим НПД.

При необходимости могу проверить документы на квартиру и подготовить договор найма с учётом применения Вами НПД.

Если у Вас остались вопросы и требуется детальная проработка или изготовление документов напишите мне в личный чат.

 Анна, здравствуйте!

 Да, если квартира является общим имуществом супругов, Вы можете заключать договор найма от своего имени и учитывать получаемую плату при НПД. Переоформлять право в ЕГРН или заключать брачный договор исключительно ради этого не требуется. ФНС прямо разъяснила такую возможность в письме от 26.04.2019 № СД-4-3/8121.

 Регистрация квартиры только на мужа не исключает режим общей совместной собственности по статье 34 СК РФ. Использование НИС также не дает основания автоматически считать приобретенное в браке жилье исключительно личным имуществом военнослужащего: соответствующая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 24.01.2017 № 58-КГ16-25. Но необходимо проверить договор приобретения, даты брака и покупки, а также отсутствие брачного договора или соглашения, изменившего режим имущества. При совместной собственности доли заранее не определены, поэтому говорить об уже зарегистрированных равных долях мужа и жены некорректно.

 Практически важнее всего согласовать договор и движение денег. Наймодателем в договоре должны выступать Вы от своего имени, а не муж, которого Вы лишь представляете по доверенности. Укажите основание прав на общее жилье, платежные реквизиты, сумму платы и порядок выдачи чеков. Согласие мужа на распоряжение общим имуществом следует оформить с учетом срока и формы сделки. Для долгосрочного договора отдельно проверяется необходимость регистрации обременения и нотариального согласия по статье 35 СК РФ.

 Если уже действует договор от имени мужа, перевод платы на Вашу карту и выдача Ваших чеков не заменят оформления смены стороны договора. При необходимости изменения нужно согласовать с нанимателем. Полученные ранее мужем суммы нельзя просто задним числом объявить Вашими доходами на НПД.

 Кроме погашения банковского кредита проверьте свежую выписку ЕГРН: при НИС может сохраняться залог в пользу Российской Федерации. Отсутствие долга банку не всегда означает снятие всех обременений. Если залог сохранился, нужно учитывать условия целевого жилищного займа и ограничения на сдачу жилья.

 НПД применяется к доходам от найма жилого помещения при соблюдении Закона № 422-ФЗ: ставка 4% при расчетах с физлицами и 6% при расчетах с организациями и ИП, общий лимит доходов по режиму 2,4 млн рублей в календарный год. В договоре полезно отдельно описать коммунальные платежи, обеспечительный платеж и условия его зачета: не всякое поступление денег является платой за наем, но название платежа должно соответствовать его реальному назначению.

 Уточните, договор найма уже заключен или только планируется, есть ли сейчас в ЕГРН обременения и на какой срок Вы хотите сдавать квартиру? Если направите в чат выписку и проект договора, можно предметно проверить налоговую модель и документы. При необходимости отдельно согласуем подготовку договора под НПД и порядок расчетов.

 С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро