Что делать, если арендаторы испортили имущество и отказались платить?

Question

Сдавали квартиру в аренду( налог не платили )! Квартиранты решили съехать, при выселении обнаружили порчу имущества, они платить отказались, составили акт о порче имущества, квартиранты его подписали! Договор аренды тоже имеется! Стоит ли судиться, платить за независимую экспертизу и сметы, и какие шансы на положительный исход? Прилагаю фото акта

Сергей Николаев · Answer

Стоит ли судиться, платить за независимую экспертизу и сметы, и какие шансы на положительный исход? Добрый день! Если есть договор найма жилого помещения и акт приёма-передачи с фиксацией повреждения имущества, то вполне возможно предъявить к нанимателю требования о возмещении ущерба, причиненного имуществу наймодателя (арендодателя) в силу ст. 1064 Гражданского Кодекса РФ: 1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Далее продолжу.

Марина Смирнова · Answer

Добрый вечер! Из того, что был составлен акт о порче имущества не следует, что была произведена оценка вреда: при выселении обнаружили порчу имущества, они платить отказались, составили акт о порче имущества, квартиранты его подписали! В акте не указано, что именно испорчено и какие затраты нужно произвести, чтобы возместить вред. Поэтому квартиранты акт и подписали. В суде, на мой взгляд, этот акт не будет иметь доказательной силы (ст.56 ГПК РФ), в акте перечислено имущество и «обрыв обоев», непонятно, в каком объеме и пр. Суд может не усмотреть связи между проживанием Ваших квартирантов и состоянием имущества по данному акту. Сделать оценку порчи имущества можно, но если квартиру Вы сдали без акта приема-передачи, где было указано состояние имущества до заселения жильцов, оценка также не будет иметь смысла. То есть, у Вас нет главного доказательства того, что квартиранты своими действиями нанесли вред Вашему имуществу. С учетом последствий для Вас, на которые указал адвокат Николаев Сергей (ИФНС и пр. последствия), думаю, что Вам нужно оценить соразмерность судебных затрат и возможных последствий для Вас со стороны налоговой и стоимости имущества, которое Вам повредили.

Ольга Сидорова · Answer

Здравствуйте . По закону, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/9b3503bda9ab8d22dc11fd261890a9ea6f9e83cd/ При этом арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК РФ). www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/a44f10e3f3050ea6cfd9fde021ffd7df2c43e77f/ Исключение составляют случаи, когда недостатки сданного в аренду имущества были оговорены арендодателем при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 3 ст. 612 ГК РФ). www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/a44f10e3f3050ea6cfd9fde021ffd7df2c43e77f/ Если арендатор отказывается добровольно возмещать ущерб то можно в судебном порядке взыскатт сумму ущерба . Согласно ст. 1064 ГК РФ 1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. В данном случае надо доказать, что вред возник именно из-за действий (или бездействия) арендатора. Нужно показать, что повреждения появились именно по его вине, а не из-за естественного износа. Повреждения должны быть реальными, а не мелкими потёртостями. Стоит ли судиться, платить за независимую экспертизу и сметы, и какие шансы на положительный исход? Все зависит от доказательственной базы и активной позиции сторон судебного процесса. Если у вас есть акт приёма-передачи при заселении (особенно с фото) то это огромный плюс. Суд увидит, что до аренды имущество было в порядке, а после выезда появились дефекты. Подпись арендатора в акте о порче — тоже аргумент, но не решающий сам по себе, т.к. он может заявить, что подписал под давлением или не разобрался в ситуации. Поэтому одних подписей мало нужна совокупность доказательств. При этом, не всегда требуется экспертиза. Если повреждения явные вы можете оценить ущерб самостоятельно: вызвать мастера, взять письменную смету, сохранить чеки на материалы.Экспертиза нужна в сложных случаях к примеру повреждения скрытые (трещины в стенах, деформация мебели) или нужно точно определить причину (например, почему сломалась техника — из-за неправильной эксплуатации или из-за заводского брака).

Александр Гайворонский · Answer

Здравствуйте, Андрей! Судиться в вашей ситуации имеет смысл, шансы хорошие. Подписанный жильцами акт о порче это сильное доказательство, а не формальность. Когда гражданин сдаёт квартиру гражданину, это договор найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ). Наниматель обязан обеспечивать сохранность квартиры и имущества в ней (ст. 678 ГК РФ), а причинённые убытки возмещаются в полном объёме (ст. 15, 393 ГК РФ). Вам не нужно доказывать, что жильцы испортили вещи умышленно. По договору их вина предполагается, и это им придётся доказывать, что повреждения возникли не по их вине (п. 2 ст. 401 ГК РФ). Акт с их подписями подтверждает и сами повреждения, и то, что на момент выезда они уже были. Суд оценит его как письменное доказательство (ст. 71 ГПК РФ). Если у вас сохранился акт приёма при заселении или фотографии квартиры до сдачи, позиция будет почти безупречной. Но и без них подписанный акт при выезде многого стоит. Ответчики скорее всего станут говорить, что это естественный износ или что подписали не читая. Поэтому важно, чтобы повреждения были явными и подтверждались не только актом. Слабое место не в факте порчи, а в сумме. Её нужно подтвердить документом. Дорогая экспертиза для этого не обязательна. Если повреждены обои, мебель, двери и тому подобное, хватит письменной сметы подрядчика с расчётом материалов и работ либо отчёта оценщика. Отчёт обычно стоит несколько тысяч рублей. Суд не вправе отказать только потому, что ущерб нельзя посчитать до рубля: размер определяется с разумной степенью достоверности (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25). Взыскивается стоимость восстановления новыми материалами, без вычета износа (Постановление Конституционного Суда РФ от 10.03.2017 № 6‑П). Советую письменно пригласить бывших жильцов на осмотр оценщиком. Если они не придут, отчёт потом будет труднее оспорить. И до ремонта обязательно сделайте подробные фото и видео всех повреждений. Если вы брали с жильцов обеспечительный платёж, вы вправе зачесть его в счёт ущерба (ст. 381.1 ГК РФ). Тогда в суд пойдёт только оставшаяся сумма. Перед иском направьте жильцам претензию с расчётом и сроком на оплату. Часто это решает вопрос без суда. Иск подаётся мировому судье по месту жительства ответчиков, если договор не установил иное (ст. 23, 28 ГПК РФ). При сумме до 100 000 рублей дело может рассматриваться в упрощённом порядке без заседаний (ст. 232.2 ГПК РФ). Госпошлина составит от 4 000 рублей (ст. 333.19 НК РФ). Если вы выиграете, пошлину, расходы на смету или оценку и на юриста вам возместят ответчики (ст. 94, 98, 100 ГПК РФ, п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1). Поэтому затраты на смету не пропадут. На подачу иска у вас три года (ст. 196 ГК РФ). Реально оценивайте и то, есть ли у жильцов работа или имущество: взыскать можно только с платёжеспособного человека. Теперь о налогах, это главный риск. Любой собственник, который сдаёт жильё, должен платить НДФЛ 13% и подавать декларацию 3‑НДФЛ до 30 апреля следующего года. Регистрация в качестве ИП или самозанятого для этого не нужна (ст. 208, 228, 229 НК РФ). Самозанятость назад не действует, прошлые доходы она не покроет. В суде доход от сдачи станет очевиден. Суд вправе сообщить об этом в налоговую частным определением (ст. 226 ГПК РФ), а обиженные жильцы могут написать туда сами. Поэтому правильнее не надеяться, что налоговая не узнает, а до подачи иска сдать декларации за прошлые годы и уплатить налог с пенями (ст. 75 НК РФ). Налоговая может проверить только последние три года (ст. 113 НК РФ). Если ни декларации, ни налога не было, возможны штрафы по ст. 119 и 122 НК РФ. Добровольная уплата до того, как налоговая сама обнаружит нарушение, считается смягчающим обстоятельством, и штраф снижают как минимум вдвое (ст. 112, 114 НК РФ). Если сумма налога меньше ожидаемого возмещения, иск выгоден даже с учётом налога. Об ипотеке. По закону залогодатель вправе сдавать квартиру без согласия банка, если договор об ипотеке не говорит иное (п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 1 ст. 40 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Проверьте свой кредитный договор и закладную. Если там прямо требуется согласие банка, формально банк вправе потребовать досрочного погашения (пп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ) или начислить штраф, если он предусмотрен. На практике банки так поступают редко, тем более что жильцы уже съехали. На ваш спор с ними это не влияет: договор найма от этого не становится недействительным. Заодно посмотрите, есть ли у вас полис страхования отделки и имущества сверх обязательного ипотечного страхования стен. Если есть, часть ущерба может возместить страховая. Итог такой. Если ущерб измеряется хотя бы десятками тысяч рублей, соберите смету, сделайте фото, направьте претензию и, если жильцы не заплатят, подавайте иск. Налоговый вопрос лучше закрыть заранее, чтобы он не стал козырем другой стороны. С уважением, Гайворонский Александр.