Риски наймодателя при оформлении временной регистрации арендатору

Здравствуйте, Михаил!

Прежде всего, начну с того, что истечение срока временной регистрации автоматически не может быть продлена на новый срок просто потому, что человек негде жить.

Согласно п. 10 Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 № 713 

Регистрация граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, осуществляется на срок, определенный по взаимному соглашению: с собственниками жилых помещений.

Соответственно, Вы самостоятельно выбираете на какой срок предоставить временную регистрацию (если вообще на это согласны).

Здравствуйте.

Вы вправе отказать арендатору во временной регистрации. При регистрации по вашему адресу, к Вам могут прийти приставы ко месту жительства должника — арендатора, если у него есть долги, возбужденное исполнительное производство (ст. 30 закона «Об исполнительном производстве»)

Он может зарегистрировать своих несовершеннолетних детей

Добрый день, Михаил. Вы сможете досрочно прекратить временную регистрацию арендатора в любой момент, а по истечении срока она сгорит сама и автоматически продлена не будет. Продолжу ниже

Здравствуйте, Михаил!

Временная регистрация фактически проживающего арендатора сама по себе не создаёт для него права собственности, доли в квартире или бессрочного права проживания. Однако прекратить её «в любой момент», пока действует договор найма и наниматель продолжает жить в квартире, нельзя. Основные риски связаны не с регистрацией как таковой, а с условиями договора найма.

Исхожу из того, что наниматель является гражданином РФ. Для иностранного гражданина действует иной порядок миграционного учёта.

Регистрация не даёт прав на квартиру. Конституционный Суд РФ указал, что регистрация имеет уведомительный характер и лишь отражает место пребывания гражданина. Основанием проживания является договор найма, а не регистрация. Поэтому зарегистрированный наниматель не приобретает долю, не может участвовать в приватизации частной квартиры и не вправе запрещать её продажу.
Автоматического продления не будет. Согласно п. 30 Правил, утверждённых Постановлением Правительства РФ № 713, гражданин считается снятым с регистрационного учёта по месту пребывания автоматически в день окончания указанного срока. Отсутствие у него постоянной регистрации или другого жилья ничего не меняет. Для продления потребуется новое оформление регистрации и соответствующее основание.
Досрочное прекращение возможно не безусловно. Если наниматель досрочно выехал, Вы как собственник вправе подать в МВД заявление о снятии его с регистрационного учёта, в том числе через Госуслуги. Если регистрация была оформлена вообще без Вашего согласия, можно потребовать её аннулирования. Но если наниматель продолжает проживать по действующему договору, подавать заявление о его «досрочном убытии» неправомерно. Сначала необходимо законно прекратить договор и добиться освобождения квартиры. При отказе выехать потребуется иск в районный суд по месту нахождения квартиры о расторжении договора и выселении. Самостоятельно менять замки и выносить вещи нанимателя не следует.
Наиболее существенный риск — регистрация несовершеннолетнего ребёнка. Наниматель может зарегистрировать по месту своего пребывания несовершеннолетнего ребёнка без дополнительного согласия собственника. Это прямо предусмотрено п. 12 Правил № 713. Права собственности ребёнок также не получает, но при конфликте фактическое освобождение квартиры может потребовать судебного разбирательства. 
Возможны дополнительные коммунальные начисления. Если отдельные услуги рассчитываются не по счётчикам, а по количеству проживающих, размер платежей может увеличиться. В договоре следует возложить такие расходы на нанимателя.
Долги нанимателя не становятся Вашими долгами. Но по адресу могут поступать письма, являться приставы или кредиторы. Желательно иметь акт приёма-передачи с перечнем мебели и техники, фотографии и документы на ценное имущество, подтверждающие, что оно принадлежит Вам.
Регистрация должна соответствовать фактическому проживанию. Если человека зарегистрировать только для получения документов или социальных услуг, но фактически он жить не будет, возникает риск квалификации регистрации как фиктивной по ст. 322.2 УК РФ. При реальном проживании по договору такого состава нет. 
Отказ в регистрации при фактическом проживании более 90 дней, напротив, создаёт административный риск. В Санкт-Петербурге нарушение правил регистрации может повлечь для собственника штраф до 7 000 рублей, а неуведомление МВД о проживании гражданина без регистрации — штраф до 5 000 рублей по ст. 19.15.2 КоАП РФ. 

Чтобы минимизировать риски, рекомендую:

заключить письменный договор найма на срок до одного года, например на 11 месяцев;
установить срок временной регистрации не дольше срока договора;
указать, что продление найма и регистрации допускается только письменным соглашением;
перечислить всех допускаемых к проживанию лиц;
обязать нанимателя сообщать о регистрации несовершеннолетних детей;
запретить поднаём и вселение иных совершеннолетних лиц без письменного согласия;
предусмотреть обеспечительный платёж, оплату дополнительных коммунальных начислений, обязанность освободить квартиру и вернуть ключи;
оформить акт приёма-передачи, опись имущества и показания счётчиков.
Краткосрочный договор до одного года удобнее для наймодателя: на него по общему правилу не распространяется ст. 684 ГК РФ об автоматическом продлении при несвоевременном уведомлении, а обременение в Росреестре регистрировать не требуется. Для договора сроком от года обременение подлежит государственной регистрации. 

Таким образом, при правильно оформленном договоре предоставить временную регистрацию фактически проживающему нанимателю разумно и относительно безопасно. Главное — привязать её срок к сроку найма и заранее урегулировать порядок выезда и передачи квартиры.

При необходимости могу проверить Ваш договор найма и подготовить безопасные для собственника условия о временной регистрации, проживающих лицах и досрочном освобождении квартиры.

Если у Вас остались вопросы и требуется детальная проработка или изготовление документов напишите мне в личный чат.

Здравствуйте!
Оформить временную регистрацию арендатору можно. Сам по себе факт регистрации не дает ему права собственности на квартиру и не делает его нанимателем бессрочно.
Советовал бы вам оформить регистрацию только на срок действия договора найма.
Так, временная регистрация делается на указанный срок и по его окончании прекращается автоматически. (Пункт 30 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 713: гражданин считается снятым с учета по месту пребывания по истечении срока регистрации). Никакого автоматического продления только потому, что человек фактически продолжает где-то жить, нет. 

Досрочно снять арендатора с регистрации  возможно, если он фактически выехал. 

Срок временной регистрации вы указываете сами при подаче заявления. Он должен соответствовать сроку, на который вы согласились предоставить квартиру.

Например, если договор найма заключен с 10 октября 2026 года по 10 апреля 2027 года, в заявлении на регистрацию указываете срок пребывания с 10.10.2026 по 10.04.2027. По истечении этой даты регистрация прекращается автоматически.
Если у арендатора есть дети, их также можновременно зарегистрировать. Однако не регистрируете детей постоянно по адресу, потом снять их с регистрации затруднительно, возможно придется обращаться в суд.

Михаил, здравствуйте.

Риск есть, но не тот, о котором обычно думают: сама регистрация прав на квартиру не создаёт, по истечении срока прекращается автоматически и сама не продлевается ни при каких условиях. Зато отказ в регистрации в вашем случае не нейтрален: у жильца нет регистрации нигде, и после 90 дней его проживания отвечать за это будете в том числе вы.

1. Что меняет то, что он снят с учёта.

Жилец обязан зарегистрироваться по месту пребывания в срок до 90 дней со дня прибытия в квартиру (статья 5 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1, пункт 9 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713). От этой обязанности освобождён тот, кто зарегистрирован по месту жительства в том же регионе, для вашего города это Санкт-Петербург и Ленинградская область. У вашего жильца её нет вовсе, исключение на него не распространяется. Если он в 90 дней не уложится, обязанность возникает уже у вас: собственник в течение 3 рабочих дней после истечения этого срока уведомляет орган регистрационного учёта о проживании гражданина без регистрации (пункты 35 и 37 Правил N 713). Допущение проживания без регистрации сверх этого срока это нарушение самого собственника, в Санкт-Петербурге штраф за него от 5 до 7 тысяч рублей, для жильца от 3 до 5 тысяч (часть 2 статьи 19.15.1 КоАП РФ). Поэтому его просьба по сути совпадает с вашим интересом: регистрация на срок найма закрывает вопрос для обоих.

2. Чем вы рискуете, оформив регистрацию.

Права собственности, доли или бессрочного права проживания регистрация не даёт, основанием проживания остаётся договор найма. Реальных последствий три. Жилец вправе зарегистрировать по месту своего пребывания несовершеннолетних детей, и вашего согласия на это не требуется (пункт 12 Правил N 713). По адресу будут приходить его письма и могут прийти приставы по его долгам, но взыскание обращается только на имущество должника (статья 69 Закона об исполнительном производстве N 229-ФЗ), поэтому акт приёма-передачи с перечнем вашей мебели и техники нужен заранее. Если какие-то коммунальные услуги у вас считаются не по счётчикам, а по числу проживающих, начисления вырастут, и эти расходы стоит возложить на нанимателя договором.

3. Сможете ли прекратить в любой момент.

Прекращение регистрации и прекращение проживания это два разных действия. Снять жильца с учёта по месту пребывания досрочно вы можете сами: при его убытии из квартиры собственник подаёт заявление в произвольной форме с указанием даты убытия, в том числе через Госуслуги (пункт 30 Правил N 713). Заявление привязано именно к убытию: пока жилец живёт в квартире по действующему договору, его право пользования держится на договоре, а не на регистрации, и расторгнуть договор найма по вашей инициативе можно только в суде и по основаниям, названным в законе, например при невнесении платы (статья 687 ГК РФ). Если договор заключён на срок до года, он просто заканчивается в указанную дату, и преимущественного права на его продление у нанимателя нет (пункт 2 статьи 683 ГК РФ). Поэтому срок регистрации ставьте равным сроку договора, не больше: тогда обе даты совпадут.

4. Продлится ли сама.

Нет. По истечении срока, указанного в заявлении, гражданин считается снятым с учёта без каких-либо действий с вашей стороны (пункт 30 Правил N 713), а новая регистрация возможна только по новому заявлению и на срок, который согласуете вы (пункт 10 Правил N 713). То, что человеку негде зарегистрироваться, продления не порождает.

На какой срок заключён договор найма и сколько дней жилец уже живёт в квартире? От первого зависит дата, которую ставить в заявлении о регистрации, от второго, не истёк ли уже 90-дневный срок, после которого уведомление с вашей стороны становится обязательным.

Здравствуйте, Михаил!

Главный ответ: отсутствие у нанимателя постоянной регистрации не продлевает временную регистрацию автоматически и не дает ему долю в Вашей квартире. Но обещание «снять в любой момент» без учета договора и фактического проживания вводит в заблуждение.

По пункту 30 Правил № 713 учет по месту пребывания прекращается по истечении указанного срока. Для досрочного снятия собственник может сообщить о фактическом убытии нанимателя. Если же тот продолжает жить по действующему договору, нельзя указывать выезд, которого не было. Прекращение учета и прекращение права пользования квартирой нужно рассматривать отдельно.

На практике я бы до оформления проверил договор по четырем вопросам:

1. Какой срок найма и есть ли условие автоматического продления? Регистрация может закончиться, а договор продолжать действовать. Если договор бессрочный в тексте, нельзя считать его автоматически краткосрочным: статья 683 ГК РФ предусматривает срок пять лет, когда срок не определен.

2. Когда и как стороны уведомляют о прекращении, передают ключи и оформляют возврат квартиры? Досрочное прекращение по Вашей инициативе должно иметь законное основание. Простое снятие с учета не заменяет расторжение и выселение; при отказе освободить квартиру может потребоваться суд. Самостоятельно менять замки и выставлять вещи жильца рискованно.

3. Кто фактически проживает? В договоре и акте стоит перечислить жильцов, урегулировать вселение других взрослых, поднаем и обязанность сообщать об изменении состава проживающих. Условия договора не должны противоречить обязательным нормам.

4. Кто оплачивает коммунальные начисления и как подтверждается принадлежность Вашего имущества? Нужны опись мебели и техники, фотографии, показания счетчиков и порядок расчета обеспечительного платежа. Долги нанимателя не становятся Вашими долгами, но документы на имущество помогут при возникновении спора.

Срок временной регистрации согласуйте со сроком предоставления жилья. Сам факт снятия с постоянного учета не основание отказать в регистрации реально проживающему гражданину. Отказ также не устраняет обязанностей по правилам регистрации: если человек живет длительно без учета, необходимо отдельно проверить срок проживания и применимость исключений.

Уточните, пожалуйста, наниматель является гражданином РФ, на какой срок подписан договор и есть ли в нем автоматическое продление? Для иностранного гражданина действует иной порядок учета. Если направите договор в чат, закрыв паспортные данные, можно определить конкретные условия, которые стоит исправить перед регистрацией, и при необходимости согласовать отдельный разбор.

Основания: пункт 30 Правил № 713, статьи 683–684 и 687 ГК РФ. Действующая редакция правил: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_7271/f857b61ac9b577a4fd0f9ea61c351f0596c0bb08/

С уважением, Лучников Константин, юрист, партнер адвокатского бюро