Здравствуйте, Дарья.
Сейчас квартира является личной собственностью мужа, поскольку он получил ее в дар от матери еще до брака — ст. 36 СК РФ. При этом Ваши существенные вложения и личный труд в период брака теоретически могут иметь значение по ст. 37 СК РФ, если они действительно значительно увеличили стоимость квартиры.
Если муж хочет передать квартиру Вам полностью, наиболее прямой вариант — договор дарения квартиры от мужа супруге. С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами обязательно удостоверяется нотариусом, в том числе между супругами.
Обычно нотариусу понадобятся паспорта супругов, свидетельство о браке, сведения ЕГРН на квартиру и документ, на основании которого муж получил ее в собственность — договор дарения от его матери. Нотариус самостоятельно проверит сведения ЕГРН, подготовит договор и после удостоверения направит документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр.
Оформить доверенность от мужа на Вас и самой от его имени подарить квартиру себе нельзя. По п. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не вправе совершать от имени представляемого сделку в отношении себя лично.
Если муж находится в другом городе, есть два нормальных варианта. Первый — оформить у нотариуса специальную доверенность на третье лицо, которое подпишет договор дарения от имени мужа. В такой доверенности обязательно должны быть указаны конкретная квартира и Вы как одаряемая, иначе доверенность на дарение ничтожна — п. 5 ст. 576 ГК РФ. Второй вариант — уточнить у нотариуса возможность удостоверить сделку дистанционно с участием двух нотариусов в разных городах; на практике такой способ может быть удобнее и безопаснее доверенности.
После государственной регистрации квартира станет Вашей личной собственностью, поскольку имущество, полученное супругом в дар, не относится к совместно нажитому — ст. 36 СК РФ. Следовательно, при обычном разводе она не делится пополам. НДФЛ при дарении между супругами также не возникает.
Сам по себе последующий развод не дает мужу права «забрать подарок обратно». Отмена дарения допускается только в специальных случаях, предусмотренных ст. 578 ГК РФ, например при умышленном причинении дарителю телесных повреждений либо в некоторых иных исключительных ситуациях.
Оспорить договор теоретически возможно, как и любую сделку, если будут доказаны самостоятельные основания недействительности: недееспособность, существенное заблуждение, обман, насилие, угрозы, притворность сделки и т. п. Но обязательное нотариальное удостоверение существенно снижает такие риски, поскольку нотариус проверяет личность, дееспособность и добровольность волеизъявления сторон.
В Вашей ситуации я бы рекомендовал именно нотариальное дарение всей квартиры Вам, а не пытаться оформлять «генеральную доверенность» на себя.
Если Вам необходима проверка документов на квартиру и определение наиболее безопасной схемы дарения с учетом того, что муж находится в другом городе, приглашаю Вас на платную консультацию — нажмите кнопку «Общаться в чате». Все дополнительные вопросы рассматриваются только в рамках персональной консультации.
Если мой ответ был Вам полезен, буду признателен за любую благодарность через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.
