Здравствуйте, Антон!
Коллега верно изложил общие правила, но в вашем раскладе долей есть два обстоятельства, которые он не учел, а они определяют перспективу.
Первое. Доля Ж составляет 19/100, и именно это делает механизм пункта 4 статьи 252 ГК РФ не теоретическим, а рабочим. Суд вправе обязать выплатить компенсацию вместо выдела доли при одновременном наличии трех условий: доля незначительна, выделить ее в натуре невозможно, и собственник не имеет существенного интереса в использовании имущества. Два первых условия у вас, скорее всего, выполнены: при обычной площади 19/100 не позволяют выделить изолированную комнату. Все решает третье. Существенный интерес выясняется через нуждаемость в этом конкретном жилье с учетом возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей и иных членов семьи, а также наличия у собственника другого жилья. Если Ж фактически проживает в квартире с детьми и иного жилья не имеет, интерес признают существенным и в иске откажут. Если же она живет в другом месте, располагает иной недвижимостью, а квартирой не пользуется, перспектива принудительного выкупа ее доли становится реальной. Поэтому первое, что нужно сделать, это собрать сведения о наличии у Ж иного жилья по выписке из ЕГРН и зафиксировать, кто фактически проживает в квартире.
Второе, что упущено и о чем нужно знать заранее. Доли принадлежат также двоим несовершеннолетним детям. Это означает, что любая продажа квартиры целиком по соглашению сторон потребует предварительного разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение детских долей (статья 37 ГК РФ), а опека выдает его только при встречном приобретении детям равноценного жилья. Планируя продажу квартиры целиком как выход из ситуации, закладывайте этот этап: без него сделка невозможна.
Теперь о рычагах, которые работают независимо от согласия Ж, и которые на практике приводят к договоренности быстрее любого иска о выкупе.
При доле 74/100 вы вправе требовать определения порядка пользования квартирой с предоставлением вам большей части помещений, вплоть до вселения (статья 247 ГК РФ). Если фактически квартирой пользуется Ж, а вы лишены возможности пользоваться площадью, соразмерной своей доле, вы вправе взыскивать с нее денежную компенсацию за пользование вашей частью, причем периодически. Дополнительно вы вправе требовать возмещения приходящихся на нее расходов по содержанию имущества и уплате налогов соразмерно доле (статья 249 ГК РФ), включая расходы, относящиеся к долям детей, поскольку их несут родители. Эти два требования создают для Ж постоянную финансовую нагрузку и обычно меняют позицию по выкупу.
О продаже доли третьему лицу скажу откровенно, поскольку это важно для расчета. Порядок извещения коллега описал верно, но учтите экономику: доля в квартире на открытом рынке продается существенно ниже пропорциональной стоимости, обычно за половину или немного больше. Поэтому продажа 74/100 постороннему лицу означает для вас значительную потерю в деньгах, и рассматривать ее стоит как последний вариант, а не первый.
Оптимальная последовательность для вас такая: сначала письменное предложение Ж о выкупе ее доли по рыночной цене с возможностью рассрочки, затем, при отказе, иск об определении порядка пользования с требованием компенсации за пользование и взыскания расходов на содержание, и параллельно проверка оснований для выкупа ее доли по пункту 4 статьи 252 ГК РФ.
Подскажите, пожалуйста: какова общая площадь квартиры и сколько в ней комнат, кто фактически в ней проживает, и есть ли у Ж иное жилье в собственности или по найму? Также уточните, кто оплачивает коммунальные услуги и содержание.
Могу запросить сведения о недвижимости, оценить перспективы выкупа доли по статье 252 ГК РФ применительно к вашим цифрам и подготовить предложение о выкупе, а также иск об определении порядка пользования с расчетом компенсации.
С уважением,
Гайворонский Александр.
Если вам помог мой ответ, вы можете выразить благодарность здесь:
pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/3833167/
Это займет пару секунд, но позволит мне и дальше уделять время бесплатным вопросам. Спасибо за поддержку!
