Как продать машино-место без ДКП, если объект не оформлен в Росреестре?

День добрый.
Нельзя распоряжаться имуществом, права на которое не зарегистрированы  в силу ст. 219 ГК РФ, ст. 131 ГК РФ.

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/4d3465fa550f2cfb0c08a1d0dd2b680c222abcd3/

Поскольку объект приобретался в 2008 году и в Росреестре не числится, юридически для государства и третьих лиц этого права собственности пока не существует. 

Фонд сменил название, но по-прежнему существует с прежним руководителем, с которым, увы, никак не получается связаться вот уже пару недель.

ВЫ   отправляли официальный письменный запрос? 

Из описания следует, что приобреталась «парковочная конструкция» — то есть, вероятнее всего, движимое имущество (металлический навес, ограждение, сборно-разборная конструкция) на фото именно это видно, а не объект недвижимости, это принципиально, поскольку:

Машино-место как объект недвижимости появилось в ГК РФ лишь с 01.01.2017  До этой даты машино-места не регистрировались как самостоятельные объекты недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, недвижимость — это объекты, прочно связанные с землёй, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба. Навес/конструкция на стоянке этому критерию, как правило, не отвечает.

Следовательно, речь идёт о движимом имуществе, право собственности на которое не подлежит государственной регистрации.

Отсутствие записи в ЕГРН само по себе не означает отсутствия права собственности — для движимого имущества регистрация не требуется.

Здравствуйте!

Исходя из прикрепленного документа речь идет о парковочной конструкции, а не о парковочном месте.

Ваша конструкция, будучи движимым имуществом, не подлежит регистрации в Росреестре.

Поскольку договор купли-продажи утерян, а связаться с фондом не удаётся, единственным надёжным способом является подача иска о признании права собственности в силу приобретательной давности.

Вы добросовестно, открыто и непрерывно владеете конструкцией с 2008 года, что превышает пятилетний срок, установленный статьёй 234 ГК РФ для движимого имущества.

Гражданин, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным движимым имуществом, в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество

Судебная практика подтверждает возможность признания права собственности на движимые вещи в силу приобретательной давности.

В качестве доказательств суду можно представить акт передачи, фотографии, показания свидетелей и документы, подтверждающие парковочной конструкции.

После получения решения суда вы сможете заключить с покупателем простой письменный договор купли-продажи, подробно описав объект.

Здравствуйте!

Я бы пока не рекомендовала продавать объект именно как машино-место в смысле недвижимости.

В акте указана парковочная конструкция № 16, а на фотографии металлическая конструкция под общим навесом, это может быть некапитальный объект, а не самостоятельный объект недвижимости.

По п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ:

некапитальные строения, сооружения — строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений);

При этом на основании п. 29 ст. 1 ГрК РФ:

машино-место — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке;

Если Ваша конструкция является движимым имуществом, регистрировать право собственности в Росреестре не требуется. На основании п. 2 ст. 130 ГК РФ:

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Поэтому отсутствие записи в ЕГРН еще не означает, что объект нельзя продать.

Кроме того, в акте указано основание передачи объекта — ДКП с ООО ДОКСтрой, + в акте указано, что конструкция передается в собственность, и говорится о бессрочном пользовании с правом продажи и передоверия.

Поэтому перед продажей желательно найти договор и посмотреть что там указано. Акт подтверждает передачу объекта, но не позволяет увидеть все условия первоначальной сделки.

На основании п. 2 ст. 218 ГК РФ:

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

А в п. 1 ст. 223 ГК РФ указано:

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Акт передачи конечно имеет значение, но желательно также иметь сам договор и подтверждение оплаты.

Я бы сначала рекомендовала письменно обратиться в Фонд и запросить копию договора № 16 от 24.11.2008 и прложенных документов к нему. Также проверьте, сохранились ли квитанции, платежные поручения, расписки или другие документы об оплате.

Если в договоре будет указано, что Вам была продана именно некапитальная парковочная конструкция, ее можно будет продать по обычному письменному договору купли-продажи с отдельным актом передачи. Регистрировать такую сделку в Росреестре не потребуется.

Еще нужно проверить, на каком основании сейчас существует сама стоянка. В Вашем акте указано, что он не дает права собственности на земельный участок.

До продажи нужно узнать, есть ли сейчас договор аренды земли, разрешение либо иной документ, на основании которого стоянка размещена на этом участке.

Если выяснится, что вся стоянка зарегистрирована в ЕГРН как сооружение, тогда можно проверить возможность оформления Вашего места.