Здравствуйте Анна.
Документы 2006 года не утратили значение автоматически. Если квартира была приобретена по договору купли-продажи и право собственника подтверждалось украинскими документами, такие документы могут использоваться для подтверждения права и последующей регистрации в российском ЕГРН. С 6 октября 2025 года действует Федеральный закон № 193-ФЗ, который специально регулирует признание правоустанавливающих документов на недвижимость в ДНР, в том числе документов, выданных органами и нотариусами Украины.
В Вашей ситуации особенно важно то, что собственник сейчас находится за пределами ДНР. Это не лишает его возможности защищать квартиру через представителя. Действующий Закон ДНР № 272-РЗ прямо предусматривает явку не только самого собственника, но и его законного или уполномоченного представителя с документами на квартиру и документами, подтверждающими полномочия.
Но действовать нужно срочно, потому что по Вашему описанию квартиру, возможно, уже включили в муниципальную собственность.
По действующим правилам жилое помещение может быть признано имеющим признаки бесхозяйного, если, в частности, право не зарегистрировано в ЕГРН, длительно не вносятся коммунальные платежи и помещение фактически не используется собственником или предоставленным им пользователем. При этом муниципалитет обязан разместить объявление и дать срок для явки собственника либо его представителя с документами. Если собственник или представитель заявится до включения квартиры в реестр муниципального имущества, процедура должна быть прекращена.
У Вас есть существенный аргумент: в квартире фактически проживает родной брат собственника. Если он проживал там с разрешения владельца, это может опровергать один из признаков неиспользования квартиры. Закон прямо учитывает использование помещения не только самим правообладателем, но и иным пользователем, которому собственник предоставил жилье во владение и пользование.
Сейчас я бы сделала следующее:
Немедленно получить выписку ЕГРН по квартире и выяснить, зарегистрировано ли уже право муниципальной собственности.
Письменно запросить в администрации Донецка:
на каком основании квартира была признана бесхозяйной;
дату включения ее в реестр;
копию акта обследования;
сведения о публикации объявления;
решение или иной документ, на основании которого квартира перешла муниципалитету.
Брату собственника не освобождать квартиру только на основании устного требования. Попросить предоставить письменный документ, подтверждающий полномочия и основание требования о выселении.
Собственнику оформить доверенность на представителя, чтобы тот в ДНР мог подать документы на подтверждение права и вести спор с муниципалитетом.
Представить договор купли-продажи 2006 года, документы о регистрации права по украинскому законодательству, документы об оплате коммунальных услуг, подтверждения проживания брата, передачи ему квартиры в пользование и любые документы, показывающие, что собственник от квартиры не отказывался.
Если квартира еще не включена в муниципальный реестр, нужно требовать немедленно прекратить процедуру признания ее бесхозяйной.
Если же право муниципальной собственности уже возникло и зарегистрировано, ситуация сложнее: внесудебно вернуть квартиру, как правило, уже не получится, и нужно будет готовить иск о признании права, оспаривании перехода квартиры в муниципальную собственность и, при необходимости, требовать обеспечительные меры, чтобы квартиру не передали третьим лицам. По действующему закону право муниципальной собственности возникает со дня включения квартиры в реестр муниципального имущества.
Отдельно отмечу: с 2026 года в ДНР действительно действует специальный порядок по жилым помещениям, имевшим признаки бесхозяйных. Закон № 269-РЗ предусматривает компенсацию гражданам РФ, утратившим право на такое жилье, но для гражданина Украины этот механизм может не подойти, поэтому в Вашем случае особенно важно не уходить сразу в компенсацию, а прежде проверять законность самого изъятия квартиры и подтверждать первоначальное право собственности.
Поэтому ответ на главный вопрос такой: договор купли-продажи 2006 года имеет юридическое значение, и квартиру нельзя считать “ничьей” только потому, что собственник находится на Украине. Но если муниципалитет уже оформил ее на себя по специальной процедуре, нужно срочно получать документы и оспаривать эту процедуру.
Если сможете приложить договор купли-продажи 2006 года и любой документ, который брату показывали при требовании освободить квартиру, можно будет определить, на каком именно этапе находится изъятие и какой способ защиты сейчас самый быстрый.
